Das „Minus-Zeichen“ beherrscht auch im 1. Halbjahr 2009 wieder das Geschehen auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien, auch wenn leichte Hoffnungsschimmer aufkeimen. Um 72,7% ist das Transaktionsvolumen in den ersten 6 Monaten deutschlandweit gegenüber Vorjahr gefallen: Von 12,1 Mrd. Euro auf 3,307 Mrd. Euro, wie der Immobilien-Berater CB Richard Ellis (CBRE) in seinem jüngsten Marktbericht feststellt. Leicht abweichend
davon beziffert Jones Lang LaSalle (JLL) das Minus mit 70% auf rd. 3,7 Mrd. Euro.
Und auch der direkte Vergleich der ersten beiden Quartale zeigt, dass sich an der „bleiernen Zeit“, die auf dem Investmentmarkt immer noch vorherrscht, nichts Wesentliches geändert hat: Ein Transaktionsvolumen von 1,62 Mrd. Euro – wie CBRE es beziffert – im Zeitraum von April bis Juni dokumentiert gegenüber dem 1. Quartal mit 1,687 Mrd. Euro, keinerlei Trendwende zum Besseren. Bei JLL liegt das Transaktionsvolumen im 2. Quartal bei 1,9 Mrd. Euro – das wäre ein Plus von 11% gegenüber den ersten 3 Monaten.
Auch wenn Jan Linsin, Head of Research bei CB Richard Ellis beschwörend feststellt, dass man die Zahlen mit der Vor-Boomphase vergleichen müsse, als die Transaktionsvolumina noch niedriger waren als 2007 oder auch 2008 – im Gesamtjahr 2005 lag das Volumen laut JLL bei 6,5 Mrd. Euro -, so ist doch auf dem Markt unverkennbar festzustellen, dass sich die Akteure in ihren Aktionen stark gebremst fühlen.
Die Finanzierung ist auf Grund der restriktiven Haltung der Banken häufig immer noch schwer zu stemmen. So registriert JLL, dass die Nachfrage der Investoren nach größeren Volumina von 50 – 100 Mio. Euro angezogen habe, doch sei die Finanzierung gegenwärtig auf bis zu 40 Mio. Euro bei einem LTV (Loan to Value) von max. 60% für Top-Produkte begrenzt. Die durchschnittliche Transaktionsgröße liege bei 13 Mio. Euro.
Andererseits sind die Transaktionsvolumina auch deshalb niedrig, weil die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern immer noch auseinanderklaffen und deshalb Gebote und Angebote knapp bleiben, wie Tony Horrell, Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle ergänzend dazu feststellt.
In dieser Marktlage entfallen auf das Segment Einzelhandel laut CBRE-Manager Linsin mit 1,024 Mrd. Euro 31% aller Transaktionen. Damit rutschen Handelsimmobilien im 1. Halbjahr nach CBRE-Aufstellung hinter Büroimmobilien mit einem Anteil von 45,8% oder 1,514 Mrd. Euro auf Rang 2 zurück. Anders das Bild bei JLL, die den Transaktionsvolumen-Anteil des Handelssegments im 1. Halbjahr zwar auch bei 31% sehen. Hier liegt er aber gleichauf mit Büroimmobilien, die demnach auch auf 31% kommen. Auf Rang 2 folgen gemischt genutzte Immobilien mit 9%. Im 1. Quartal 2009 hatten Handelsimmobilien laut Jones Lang Lasalle die Rangliste mit einem Anteil von 31% sogar noch deutlich vor Büro (25%) angeführt.
Im Segment Handelsimmobilien hat Jones Lang LaSalle im 2. Quartal gegenüber Vorquartal jedoch Verschiebungen festgestellt: So seien Shopping-Center mit 25% Anteil wieder stärker in den Fokus der Investoren gerückt. Hauptursache dafür war eine Einzeltransaktion mit einem Volumen von 115 Mio. Euro. Shopping-Center liegen damit gleichauf mit innerstädtischen Geschäftshäusern (25%) in zentralen Lagen, die den Investoren immer noch gute Cash-flows sicherten, auch wenn die Einzelhändler inzwischen bei den Mieten Preissensibler würden.
Darüber hinaus wird das Segment laut JLL von fachmarktorientierten Produkten (38%) geprägt. Dazu gehören Fachmarktzentren, Fachmärkte sowie Supermärkte und Discounter. „Auch wenn einige Investoren auf weiter fallende Preise warten“, so stellt JLL im Bericht fest, „hat hier bereits eine Preiskorrektur statt gefunden“. Die preisorientierte Discount- und Fachmarktschiene ist vor allem deshalb sehr robust, weil sie dem Sparzwang der Verbraucher in der Rezession entgegen kommt. Der Anteil der Büroimmobilien ging laut JLL im 1. Halbjahr dagegen von 36 auf 31% zurück, wobei sich die Investitionsstätigkeit hier auf die 7 Metropolen (77%) konzentriert.
Die Netto-Anfangsrenditen für Geschäftshäuser beziffern die JLL-Forscher für das 2. Quartal mit 4,27%, für Shopping-Center mit 5,75%. Auf Grund der anziehenden Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren, haben sich inzwischen laut Studie auch hier die Renditen stabilisiert, nachdem sie in den vergangenen Quartalen kontinuierlich gestiegen waren.
Und wer ist in diesen schwierigen Zeiten trotz allem noch als Käufer auf dem Gewerbeimmobilienmarkt unterwegs? Der Blick auf die Liste zeigt, dass sich das relativ gleichmäßig verteilt. Knapp an der Spitze stehen laut CBRE mit 643 Mio. Euro (19,4%) Transaktionsvolumen die Versicherungen und Pensionskassen, vor Offenen/Spezialfonds mit 572 Mio. Euro (17,3%) und Projektentwicklern mit 504 Mio. Euro (15,2%), nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaften mit 410 Mio. Euro (12,4%), börsennotierte Immobiliengesellschaften mit 381 Mio. Euro (11,5%) und private Investoren mit 360 Mio. Euro (10,9%).
Am meisten verkauft haben im 1. Halbjahr laut CBRE die Projektentwickler mit rd. 1 Mrd. Euro oder 30,4%. Auch börsennotierte Immobiliengesellschaften haben mit 851 Mio. Euro (25,7%) gut Kasse gemacht. „Vermögende Privatinvestoren und Player, die über ein hohes Maß an Eigenkapital verfügen, beherrschen derzeit den Markt“, stellt JLL-Manager Horrell fest, „da die Kreditmärkte weiterhin stark angespannt sind.“
In Deutschland bestimmen vor allem heimische Investoren das Geschehen. Der Anteil internationaler Investoren ist laut CBRE um 90% zurückgegangen. „Ausländische Käufer gibt es derzeit nur noch wenige in Deutschland: der Markt ist wieder fest in deutscher Hand“, stellt auch Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets bei Jones Lang LaSalle Deutschland fest. Knapp 85% (3,1 Mrd. Euro) des Investitionsvolumens stamme aus einheimischen Kapitalquellen.
Experten sehen Bodenbildung in Europa
Auf dem europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ging das Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2009 mit 24 Mrd. Euro gegenüber Vorjahr um 42% zurück, wie Jones Lang LaSalle berichtet. Allerdings wird der Wert mit dem 2. Halbjahr 2008 verglichen, als sich die Finanzmarktkrise im 4. Quartal schon deutlich ausgewirkt hatte. Hier summierte sich das Volumen noch auf 41,5 Mrd. Euro. Gegenüber dem 1. Halbjahr 2008 dürfte der Rückgang deutlicher ausgefallen sein.
Im Vergleich der ersten beiden Quartale stellt CBRE in seinen Berechnungen fest, dass das Investitionsvolumen auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt im 2. Quartal mit 13 Mrd. Euro um 12% über dem Vorquartal (11,6 Mrd. Euro) liegt. „Wenngleich der Anstieg der Investmentaktivität relativ moderat ausfällt, so ist doch ein Stimmungswechsel bei den Investoren erkennbar“, stellt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Germany fest. Die Abstimmungsprozesse seien jedoch deutlich länger als vor ein, zwei Jahren, doch werde für das 2. Halbjahr – vor allem das letzte Quartal – ein Anstieg des Transaktionsvolumens erwartet.
Gute Vorzeichen für das zweite Halbjahr 2009
Auch JLL-Manager Horrell glaubt, dass das „Transaktionsvolumen in Europa eine Untergrenze erreicht hat“ und der Umsatz in der zweiten Jahreshälfte steigt. Für den deutschen Markt sieht CBRE-Manager Linsin im zweiten Halbjahr gleichfalls mehr Dynamik. Dafür sprechen die Deals, die offenbar noch in der Pipeline sind.
Einen Vorgeschmack auf die Bewegung geben die Meldungen, die seit Anfang Juli für Furore sorgen. So hat die Hamburger ECE die 300 Mio. Euro schwere Finanzierung für das Thier-Areal in Dortmund zusammen bekommen. Und Jones Lang LaSalle meldet mit dem Verkauf des 20 000 qm großen Shopping-Centers „Die Mitte“ am Alexanderplatz (Foto) in Berlin die vorerst größte Transaktion des Jahres 2009 in Deutschland. Für 126,6 Mio. Euro hat die Commerz Real AG dem internationalen Projektentwickler Hines Immobilien GmbH das Center für seinen offenen Immobilienfonds hausInvest europa abgekauft. „Mit der Mitte haben wir ein hochwertiges, repräsentatives und langfristig vermietetes Einzelhandelsobjekt im Herzen Berlins erworben“, freut sich Commerz-Real-Vorstand Hans-Joachim Kühl. Zudem übernahm das Unternehmen für 65 Mio. Euro die Mehrheitsanteile am Theresien Center Straubing. Entwickler und Verkäufer ist ein Joint Venture der Antan Real Estate GmbH & Co. KG, Eschborn, und der Winter Hausbau GmbH, Straubing, beraten durch Peter Fuhrmann Consulting, Düsseldorf.
Vor diesem Hintergrund traut sich JLL-Deutschland-Chef Andreas Quint schon wieder von Transaktionsvolumina in Größenordnungen von 10 Mrd. Euro im Gesamtjahr 2009 zu träumen, da Deals in Größenordnungen von mehreren hundert Millionen Euro kurz vor der Entscheidung stünden.