MAPIC 2012 – Verhaltene Stimmung – Hoffnung auf Marktbelebung

18. Mapic – Internationale Messe für Handelsimmobilien

Verhaltene Stimmung – Hoffnung auf Marktbelebung

Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin Handelsimmobilien Report“

„Die Stimmung ist verhalten, aber nicht niedergeschlagen“, urteilt Stephan Jung,  Head of Retail Consultancy bei Savills Deutschland und Vorstandsvorsitzender des German Council of Shopping Centers (GCSC) über den Verlauf der 18. Mapic vom 14. bis 16. November in Cannes. Die Messe-Teilnehmer seien auf Arbeit fokussiert, weniger auf Party. Grundsätzlich habe sich die Branche damit abgefunden, dass die Lage derzeit etwas schwieriger sei und es herrsche die Stimmung vor: „Lasst uns arbeiten und schauen, was wir tun können.“

Die Stimmung unter den deutschen Teilnehmern ist im aktuellen Umfeld der Schuldenkrise besser als die anderer Besucher, wie der GCSC-Chef beobachtet und es sei klar, dass Länder wie Spanien, Portugal oder Italien derzeit nicht im Fokus stünden. Doch die Marktteilnehmer sind nach Jungs Beobachtung davon überzeugt, dass sich die Lage in diesen Ländern wieder bessern wird und es hier in Zukunft auch wieder gute Möglichkeiten gibt. Zudem ändert das nichts daran, dass der Einzelhandel unverändert Interesse an guten Standorten in Städten wie Mailand oder Madrid hat.

Zwar hat der Messe-Veranstalter Reed Midem mitgeteilt, dass die Zahl der Besucher gegenüber 2011 um 5% gestiegen ist – es wurden etwa 8 500 Teilnehmer aus 65 Ländern gezählt – doch stellt Jung fest, dass „gefühlt“, also nach Beobachtungen auf den Messeständen  nicht mehr Besucher als im Vorjahr da waren. Angesichts des schönen Wetters an der Croisette kann er sich auch vorstellen, dass einige Teilnehmer die Termine auf Standorte außerhalb des Messegeländes verlegt haben. Grundsätzlich seien aber mehr Teilnehmer aus den USA auf der Messe, so Jung.

Mit Interesse wurde auf der Mapic registriert, dass die europäische Shopping-Center-Größe Unibail Rodamco, die in früheren Jahren einen prominenten Stand im Penthouse Rivera unterhielt, nach 2011 auch 2012 fehlte – möglicherweise aus Protest gegen die hohen Standgebühren. Vertreten war aber deren neue deutsche Tochter mfi AG. Auch für die Vermieter der Hamburger ECE, die derzeit zahlreiche Shopping-Center in Deutschland und Europa entwickelt und vermietet, ist die internationale Handels-Messe wichtig, um interessante Mieter zu finden.

Auch für den internationalen Shopping-Center-Spezialisten Sonae Sierra ist sie   nach den Worten des CEO Fernando Guedes Oliveira als wichtigste gesamteuropäische Messe für die globalen Einzelhandelsunternehmen von Bedeutung. Sie bietet u.a. die Chance, potenzielle Mieter mit neuen und spannenden Konzepten zu treffen und die neue Unternehmenssparte Shopping-Center-Services vorzustellen.

Vor dem Hintergrund der vergangenen Jahre schließt sich mit der 18. Internationalen Messe für Handelsimmobilien in Cannes, auf der Russland das „Country of Honour“ ist, gewissermaßen ein Kreis: In den Boom-Jahren 2006 und 2007 – als Rekordwerte bei den Besucherzahlen gemessen wurden – war die Messe im Palais des Festival geprägt von der Euphorie für die Märkte Osteuropas mit ihrem riesigen Nachholbedarf in punkto Einzelhandelsflächen. Mit der Finanzmarktkrise 2008 endete dieser Boom und die Aussteller aus der CEE-Region wurden weniger.

Dass Russland 2012 „Ehrendland“ ist, signalisiert, dass sich der Markt allmählich wieder normalisiert – ohne die ungesunden Übertreibungen der Goldgräberjahre. Aus Sicht der Mapic-Veranstalter ist Russland in punkto Handelsimmobilien-Projekte derzeit europaweit führend. Der harte Einbruch nach der Finanzmarktkrise hat sich nivelliert. Die Verwerfungen in der Eurozone und die rückläufigen Konsumausgaben in südeuropäischen Krisenländern bestärken den Einzelhandel darin, sich bei der Expansion wieder stärker nach Osten auszurichten.

So konstatiert der Immobilien-Dienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) in seinem aktuellen Report „Destination Europe 2013“ (Zielmärkte in Europa 2013), dass London zwar für viele internationale Einzelhändler z.B. aus USA und China das attraktivste Sprungbrett für die Europa-Expansion ist, doch würden sich viele Händler gleichzeitig stärker an den Märkten in Osteuropa ausrichten: Im Fokus stehen Moskau, St. Petersburg, Prag, Istanbul, Warschau und Kiew.

So finden sich in der Top-30-Liste von JLL mehr Städte aus Mittel- und Osteuropa als aus Südeuropa. Für namhafte Einzelhändler, die sich in den Kernmärkten Westeuropas bereits etabliert haben, bietet Osteuropa nach den Worten von James Brown, Head of EMEA Retail Consulting and Research bei JLL gute Wachstumschancen und die Möglichkeit zur Diversifikation.

Für seine Studie hat Jones Lang LaSalle die Expansion und Präsenz von 250 internationalen Einzelhändlern in Highstreet-Lagen analysiert. London führt dabei mit den meisten internationalen Filialisten die Liste der 57 attraktivsten Schlüsselstädte Europas mit Destinationen wie Bond Street, Oxford Street, Regent Street und Covent Garden an. Zudem lockt das neue Westfield Shopping-Center.

Auf dem 2. Rang folgt Paris vor Moskau, das aber schnell aufholt. Mailand findet sich auf Platz 4 vor Madrid (5), Rom (6), München (7), St. Petersburg (8), Prag (9) und Barcelona (10). Unter den 20 attraktivsten Städten ist Deutschland gleich mit 5 vertreten: Neben München sind das Berlin (12), Hamburg (13), Frankfurt/M. (16) und Düsseldorf  (19). Laut CBRE ist Deutschland 2013 mit einem Anteil von 54% Europas wichtigstes Expansionsziel für internationale Händler.

Der Blick auf die Verbreitung der Einzelhändler in den untersuchten Städten zeigt, dass die spanische Inditex-Marke Zara die einzige ist, die laut JLL zu 100% in den europäischen Schlüsselstädten präsent ist. Mit 96%-Verbreitung folgen H&M vor The Body Shop, Benetton, Mango, Lush, Tommy Hilfiger, Timberland und Foot Locker mit einer Verbreitung von gut 80 bis ca. 88%. Das stärkste Segment unter den Top-20-Unternehmen bilden die Mainstream-Marken, die mit 12 Labels vertreten sind. Die Italiener  (u.a. mit Benetton, Diesel, Max Mara, Geox und Emporio Armani) stellen die expansivste Ländergruppe, vor den stark aufholenden US-Amerikanern (Timberland, Tommy Hilfiger, Foot Locker, Claire’s, Starbucks).

Causeway Bay schiebt sich an der Fifth Avenue vorbei

In Deutschland sind Namen wie Adidas, Hugo Boss, New Yorker, Deichmann und Puma zu nennen. Der großflächige Einzelhandel  wie Rewe, Real, Aldi, Lidl, Obi, Hornbach oder Media Saturn, der gleichfalls sehr international ist gehören nicht zum Betrachtungskreis.

Die teuerste Einkaufsstraße der Welt, die Cushman & Wakefield (C&W) im Report „Main Streets across the World“ ermittelte, findet sich aber weit außerhalb von Europa. Mit 1 859 Euro je qm und Monat (+34,9%) hat sich die Causeway Bay in Hongkong am Spitzenreiter der vergangenen 11 Jahre, der Fifth Avenue in New York mit 1 767 Euro je qm (+11,1%), vorbeigeschoben. Ungeachtet der sich abschwächenden Weltkonjunktur und der Unsicherheit in Europa zeigen sich die internationalen Premium-Marken laut C & W robust. Vor allem die starke Entwicklung in Asien und Amerika hat den Miet-Anstieg befeuert. Cushman & Wakefield hat bis Juni 2012 insgesamt 362 Top-Standorte in 62 Ländern beobachtet.

Einen großen Sprung von Platz 5 auf 3 hat – trotz Flaute in Frankreich – Paris mit der Champs Elysée gemacht, obwohl London in punkto „Internationalität“ vorne steht. Die Spitzenmiete stieg in Paris um 30% auf rund 798 Euro je qm. Die  Ginza in Tokio (747 Euro je qm) rutschte auf Rang 4 ab, vor der Pitt Street Mall im australischen Sydney (673 Euro). London folgt mit der New Bond Street (662 Euro) unverändert auf dem 6. Platz (+3,1%). Die teuerste Stadt Deutschlands, München (Kaufingerstraße), verteidigte mit 350 Euro je qm (+6,1%) den 10. Platz.

Die Entwicklung der Mieten in den weltweiten Top-Lagen wird laut C&W derzeit von den Luxus-Marken befeuert, die um die begehrtesten Standorte kämpfen. Obwohl sich das Umsatzwachstum abschwächt, werde der Luxus-Sektor robust bleiben und eine prominente Rolle im Wettstreit um die begehrten Standorte spielen, sind die Experten überzeugt.

Dabei zeigt die EMEA-Region (Europa, Middle East, Africa) ein tief gespaltenes Bild. Auf der einen Seite Krisenländer wie Griechenland , Irland und auch Ungarn und Bulgarien, auf der anderen die Dynamik in den Core-Märkten mit durchschnittlichen Mietsteigerungen von 14,6% in Frankreich, Großbritannien (6,3%), Italien (5,4%) Deutschland (4,7%), Niederlande (4,5%) und Spanien mit immerhin 2%. Vor allem in Frankreich wird der positive Trend laut C&W auch 2013 anhalten.

Doch insgesamt werden nach Einschätzung von Martin Mahmuti, Analyst der European Research Group von C&W, Asien und Südamerika im Fokus der internationalen Einzelhändler stehen, schon mit Blick auf das große Angebot neuer moderner Flächen in den dynamisch wachsenden Volkswirtschaften. In den USA profitierte das Premium-Segment von steigenden Umsätzen und der begrenzten Fertigstellung neuer Flächen, sodass die Mieten bei steigender Nachfrage zulegten (+16,3). In Südamerika (+11,6%) erwies sich vor allem Brasilien als Wachstumsmotor. In der Garcia D’avila in Sao Paulo wurde ein Plus von 64,7% gemessen.

Im asiatisch-pazifischen Raum mit seiner wachsenden Mittelklasse steht Hongkong im Fokus einer extrem starken Nachfrage von neuen internationalen Einzelhändlern und etablierten Filialisten, die auf ein sehr begrenztes Flächenangebot trifft. Doch ungeachtet der sich abschwächenden Wirtschaft sehen die Einzelhändler die Stadt als idealen Ausgangspunkt für die Expansion in China.