Deutschland steht als Zielmarkt sehr hoch im Kurs. Dabei befinden sich die Investoren, die offenbar unter großem Anlagedruck stehen, im Zwiespalt zwischen Sicherheitsdenken und mehr Risikobereitschaft, wie sich auf der Mipim 2013 in Cannes zeigte. Der Aussteller Reed Midem zählte etwa 20 000 Teilnehmer.
Mipim-Award (v.l): Thomas Hohwieler (Geschäftsführer Strabag Real Estate), Gerhard Dunstheimer (Geschäftsführer ECE), Alexander Otto, Vors. der ECE-Geschäftsführung
EZB-Präsident Mario Draghi hat den europäischen Immobilienmarkt mit zwei Maßnahmen maßgeblich beeinflusst. Mit seiner Ankündigung, den Euro mit allen Mitteln verteidigen zu wollen, hat er den Märkten die Sorge genommen, die Euro-Zone könnte auseinanderbrechen. Das hat die Stimmung auf dem Immobilienmarkt Ende 2012 ins Positive gedreht. Selbst die unklare politische Lage nach der Wahl in Italien hat die Stimmung nicht nachhaltig getrübt. Bleibt nur die Unsicherheit über Zypern.
Gleichzeitig hält der EZB-Präsident mit seiner großzügigen Geldspritze an die europäischen Kreditinstitute das Zinsniveau niedrig. Das kann Investments beflügeln, andererseits wird es für institutionelle Anleger immer schwieriger, rentable Anlagen zu finden. Diese Gemengelage macht das Immobilieninvestment in stabilen Ländern wie Deutschland attraktiv.
Der Anlagedruck bei den Investoren ist erheblich
So war die Stimmung bei der Internationalen Immobilienmesse Mipim in Cannes vom 12. – 15. März von der Zuversicht geprägt, dass sich der Markt im Verlaufe des Jahres 2013 weiter erholen und stabilisieren wird. Der Präsident des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss), Andreas Mattner, zeigte sich überzeugt, dass die Immobilienwirtschaft in der deutschen Volkswirtschaft Stabilitätsanker bleiben wird – auch wenn Deutschland in diesem Jahr nicht mehr Ehrenland der Mipim war. Dieser Stab wurde 2013 an die Türkei weiter gereicht. Das Land am Bosporus gehört im „Großraum Europa“ derzeit zu den angesagten Destinationen der Shopping-Center-Industrie und des Einzelhandels.
Spürbar war in den Messehallen des Palais des Festivals in Cannes nach den Worten von Curth-C. Flatow, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Flatow Advisory Partners GmbH (FAP) der unerwartet hohe Anlagedruck bei den internationalen Finanzinvestoren: „Wir hatten zwar damit gerechnet, dass viel Kapital unterwegs ist, das attraktive Renditen sucht“, so der Experte. Überraschend war für ihn dennoch, dass gerade auch in Deutschland stark nach Anlagechancen gesucht wird: allen voran von Versicherungen und Versorgungswerken, Pensionskassen sowie Kreditfonds und Private Equity Fonds aus dem angelsächsischen Raum. Aber auch bei Interessenten aus dem arabischen und asiatischen Raum sei das Interesse größer als in den vergangenen Jahren, so Flatow.
In den vergangenen 3 Jahren entfielen laut Jones Lang LaSalle (JLL) etwa 40% des deutschen Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien auf internationale Investoren. Und bei dieser Anlegergruppe standen Handelsimmobilien mit einem Anteil von 50% des Anlagevolumens ganz oben auf der Präferenzliste, vor Logistik-Immobilien (45%) und Büros (30%).
„Für deutsche Immobilien gibt es eine Art Sondernachfrage, insbesondere der Durst nach Handelsimmobilien ist ungebrochen“, bestätigt Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien. „Sogar Investoren aus Ländern und Regionen, die nach der Krise fast gar nicht mehr in Deutschland aktiv waren, wie beispielsweise Franzosen und Skandinavier, sind wieder da.“
So ergab auch die Befragung von 360 Investoren für den „Real Estate Investor Intentions Survey“, den der Immobiliendienstleister CBRE auf der Mipim vorstellte, dass es an der Spitze der attraktivsten Zielmärkte 2013 in Europa einen Platztausch gegeben hat. Deutschland steht mit seinen guten Fundamentaldaten mit weitem Abstand auf Platz 1 vor Großbritannien, wo vor allem der Standort London als attraktiv und sicher eingestuft wird. Auch für internationale Handelskonzepte, die auf dem europäischen Markt Fuß fassen möchten, gilt London nach Erkenntnis des Immobiliendienstleisters Savills als bevorzugter Ausgangsmarkt.
Laut CBRE-Umfrage ist für die meisten Investoren (43%) derzeit Westeuropa die attraktivste Zielregion, vor Asien, Nord-Amerika sowie die Region Mittel- und Osteuropa (CEE). In der CEE-Region tut sich aus Sicht der Investoren vor allem der polnische Markt hervor. Polen sei für die meisten Investoren in der Region mit 10% der attraktivste Investitionsmarkt, der sogar Frankreich, Spanien und Skandinavien (jeweils 5 – 6%) übertreffe, stellen die CBRE-Experten fest.
Ein kleiner Lichtblick ist, dass Spanien in der Gunst der Investoren gegenüber 2012 wieder gestiegen ist. Und dass Dublin in der Städteliste hinter Warschau (5) auf Platz 6 rangiert, werten die Experten als Hinweis darauf, dass Irland dabei ist, seine ökonomischen Schwierigkeiten zu überwinden. Deutschland ist in der Rangliste der beliebtesten Städte unter den Top 10 gleich mit 4 Städten vertreten. München findet sich hinter London auf dem 2. Platz, vor Berlin auf Rang 3 und Paris auf 4. Hamburg steht auf Platz 7 und Frankfurt/M. auf 8.
Die Indizien für eine steigende Risikobereitschaft unter den Investoren, die Jones Lang LaSalle mit Blick auf den deutschen Shopping-Center-Markt ausgemacht hat, werden durch die Befragung von CBRE über die Anlagestrategie für 2013 bestätigt. Die Antworten spiegeln aber ein widersprüchliches Bild. So ist zwar das Interesse an Core-Immobilien (53% der Nennungen) gegenüber 2012 gestiegen, gleichzeitig ist aber auch mit jeweils 40% der Nennungen das Interesse an guten „Sekundär-Objekten“ genauso wie das Interesse an „opportunistischen/Value add Immobilien“ gewachsen. Dagegen ist das Interesse an „distressed“ (notleidenden) Immobilien mit 22% der Nennungen gemessen an 2012 gleich geblieben.
Mit Blick auf den deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist die wachsende Risikobereitschaft der Investoren eine günstige Voraussetzung. Denn der Revitalisierungsbedarf ist nicht nur bei Shopping-Centern, sondern auch bei Fachmärkten und Fachmarktzentren an guten, gelernten Einkaufsstandorten groß. Nach Einschätzung von Anke Kaukars-Haverkamp, Leiterin Shopping Center Investment Deutschland bei JLL bietet nach mehreren Jahren absoluter Konzentration auf Spitzenobjekte zu Spitzenpreisen die Ausweitung des Investitionsprofils attraktive Chancen. Denn die Ausrichtung auf Core-Shopping-Center oder Top-Warenhäuser wie das KaDeWe und Galeries Lafayette in großen Metropolen hat die Preise steigen und die Renditen sinken lassen. Bei Shopping-Centern sind sie laut Kaukars-Haverkamp im Schnitt von 5 auf 4,75% gesunken. Bei nur leicht höherem Risiko könnten aus ihrer Sicht jedoch deutlich bessere Renditen erzielt werden.
So bestätigt auch IPH-Geschäftsführer Stumpf, dass vielen langfristig orientierten Investoren die Preise für Core-Immobilien inzwischen viel zu hoch sind, sodass sie sich zunehmend in den so genannten B-Städten nach geeigneten Anlageobjekten umschauten. Anders als in den Boomjahren 2006/07 sei aber kein wildes Einkaufen um jeden Preis zu beobachten.
Bei der Auswahl der B-Städte rät Stumpf jedoch, sich nicht nur auf wenige einfache Auswahlkriterien wie Einwohnerzahl und Zentralitätskennziffer zu verlassen. Vielmehr sei es wichtig, genau zu prüfen, beispielsweise, ob eine sehr hohe Zentralität durch ein großes Möbelhaus oder ein Shopping-Center zustande komme? Oder wie attraktiv die Innenstadt ist und ob die wesentlichen Textilanbieter als Magneten präsent seien und wie groß die Entfernung zu den Konkurrenzstädten ist – und vieles mehr.
Beim Blick auf die Entwicklung im Jahresverlauf 2013 betont der Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield, dass die Investoren ihr Vertrauen in die stabilen deutschen Immobilienmärkte bestätigt haben: „Wir gehen davon aus, dass das Investmentvolumen 2013 trotz der anhaltenden Unsicherheiten rund um die europäische Schuldenkrise über dem guten Ergebnis des Jahres 2012 liegen wird.“