„Safety first – Core-Objekte Büro und Wohnen“

11.März 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Christian Petersen, Head of Structuring & Acquisitions Domestic Real Estate der KGAL

Die globale Finanzmarktkrise hat ansatzweise auch einen Wandel in den Immobilienmarkt Mechanismen bewirkt. Waren bis 2007 bei manchem (Finanz-)Investor hochgradig fremdfinanzierte spekulative Immobilien-Investments noch stark im Fokus, so hat sich inzwischen das Bild völlig verändert. Die Kapitalmarktquellen sind zum Teil vollständig versiegt, Eigenkapital ist Trumpf und bei den Anlegern geht nun Sicherheit vor Renditeoptimierung.

Fondsinitiatoren wie etwa die KGAL reagieren konsequent auf diese Marktverschiebungen und konzentrieren sich gezielt auf Core-Objekte:

Der inländische Wohnungsbereich zeigte sich von den Turbulenzen der Finanzkrise weitgehend unbeeindruckt und profitiert nach wie vor von langfristig stabilen Cashflows und konstanten Wertansätzen. Die KGAL hat diesen Trend frühzeitig erkannt und mit dem Wohnungsfonds „KGAL/HI Wohnen Core 2“ bereits 2007 einen Immobilien-Spezialfonds (Sondervermögen einer KAG) mit sicherheitsorientierter Ausrichtung gegründet. Der Fonds für institutionelle Investoren – Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen – investiert ausschließlich in Wohn-Portfolios im Einzugsgebiet der westdeutschen Ballungsräume München, Stuttgart, Frankfurt, Köln/Bonn, Düsseldorf und Hamburg. Als Zielgröße für den Spezialfonds wurden mindestens 300 Mio. Euro Investitionsvolumen festgelegt. Davon sollen 55% von Investoren und 45% aus Bankdarlehen stammen. Derzeit liegen bereits Eigenkapitalzusagen von über 200 Mio. Euro vor. Angeschafft wurden bereits Wohnungsbestände (Bestands- und Neubauprojekte) für rund 170 Mio. Euro, also ca. 56% des Mindestinvestitionsvolumens. Startinvestition (Seed-Investment) war das inzwischen voll vermietete Neubauprojekt „Hacker Höfe“ in München. Zudem sind bereits Pakete in Köln, Frankfurt/Main, Hamburg und München-Unterföhring gekauft.

In Zusammenarbeit mit dem Fondspartner HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH, Hamburg werden demzufolge für weitere rund 150 Mio. Euro Objekte gesucht. Im Visier sind dabei Portfolios in einer Bandbreite von je 10-50 Mio. Euro.

Im Office-Bereich bereitet die KGAL derzeit ein neues Beteiligungsangebot für institutionelle Investoren vor: Der Fonds „3-Städte-Office Plus“ soll drei Büro-Objekte an ausgewählten Stand­orten wie etwa München, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Stuttgart enthalten. Als Investitionsvolumen sind insgesamt 150-200 Mio. Euro geplant, wobei 90-120 Mio. Euro im Sinne eines Club Deals von 3-4 Investoren eingeworben werden sollen. Das Suchprofil zielt auf funktionale, hochwertige, innerstädtische Büroimmobilien und Geschäftshäuser ab – jeweils nicht unter 50 Mio. Euro. Gefragt sind vor allem Objekte mit Wertsteigerungspotenzial und stabilen inflationsgeschützten Cashflows.

Zudem ist beabsichtigt, auch für Privatanleger attraktive und vor allem wertstabile Büroimmobilien mit sicheren Mietkonstellationen zu erwerben und im Rahmen von Publikumsfonds anzubieten. Einige Office-Objekte werden derzeit geprüft, wobei das Hauptaugenmerk nicht nur auf funktionalen hochwertigen Gebäuden sondern vor allem auf einer langfristigen Vermietung an bonitätsstarke Mieter liegt.

Ausblick: Die finanziellen Exzesse der letzten Jahre haben auch ihr Gutes: Undurchsichtige Finanzkonstrukte sind weitgehend passé. „Unsere Core-Fonds markieren exemplarisch die Abkehr von teilweise irrationalen Produkten mancher Finanzakrobaten – zurück auf den Pfad der Normalität und Vernunft. Im Trend liegen nun wieder sichere Investments mit verlässlichen und nachvollziehbaren Beteiligungsstrukturen“, so Dieter Weiß, Mitglied der Geschäftsführung der KGAL GmbH & Co. KG.

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