Aufbruch bei Immo AG’s – Licht am Ende des Tunnels oder Scheinwerfer des Gegenverkehrs?

Es herrscht Aufbruchstimmung bei den Immobilienaktiengesellschaften. Die prognostizierte Pleitewelle ist (noch) nicht eingetreten. Die Zukunft ist offen. Entweder realisiert sich unsere Befürchtung, dass die Spirale sich erst jetzt zu drehen beginnt und ab 2011 zu Problemen führt oder der Aufschwung trägt die AG’s in den Aufwind und aus der Finanzierungskrise. Aus Aktiensicht versprechen aktuelle Entwicklungen durchaus Chancen, wie die jüngere Vergangenheit belegt. Am langfristig denkenden Immobilienbeobachter dürfte aber wohl ein großer Teil der Aktienchancen vorbeilaufen. Es gibt noch zuviel Risikopotential, um an einen breiten Immobilienaktienboom zu glauben.

„IVG auf gutem Weg“; „Fair Value steigert Neunmonatsergebnis“; „TAG wieder in Gewinnzone“. Die Quartals- bzw. Neunmonatszahlen der deutschen Immobilienaktiengesellschaften verheißen Positives. Kursverdopplungen waren während der jüngsten Rally bei Immobilienaktien keine Seltenheit. Die Zeit der Wertkorrekturen in den Portfolien und der unsicheren Re­finanzierungs-Perspektiven scheint aus Sicht vieler Aktienanalysten größtenteils vorbei zu sein. Analysten sehen, dass viele Häuser ihre Bilanzen auf Vordermann gebracht haben.

Aus Immobiliensicht sind wir da zurückhaltender. Natürlich spielen die Wohnungsportfolios den Vorteil ihres stabilen Cash Flow gegenüber Gewerbeportfolios aus. Aber Bewertung und Cash Position hängen stark an der Zinsentwicklung bzw. an der Stabilität der Refinanzierung. Hier dürften manche Bank zwar mitgespielt, aber noch nicht die Score Karte auf den Tisch gelegt haben.

Zudem hat Bilanzpolitik in der Vergangenheit oft die Grenzen ehrlicher Bewertungsabsichten aufgezeigt. Über Jahre kamen bei inzwischen fallierten Krisen AG’s trotz jährlicher Bilanzbereinigungsbeteuerungen Nachmeldungen auf Grund „nicht vorhersehbarer Entwicklungen“ auf den Tisch. Aus Immobiliensicht pflichten wir zwar den Aktienkollegen von „Der Platow Brief“ bei, dass mit Immobilienaktien durchaus gute Geschäfte zu machen sind, aber andererseits sehen wir die Krise nicht als beendet an. Bei schwachen AG’s gibt es durchaus noch Gefährdungspotential. Das Abschreiben eines Titels vernichtet dann leicht die Kursgewinne aus einem Mehrfachen an Investmentvolumen in erfolgreiche Immobilienaktien.

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Zurück zu Immobilien AG’s: Eines scheint sicher, wie auf der Feri Konjunkturveranstaltung vergangene Woche deutlich wurde. Die Weltwirtschaftskrise ist vorbei. Jetzt kommt ein weltweiter Aufschwung, der noch von den späten Impulsen der Konjunkturprogramme vorübergehend beflügelt wird. Als Exportnation hat Deutschland allerdings keine Vorreiterfunktion, wie dies die Politik gerne Glauben macht. Die Spätfolgen der Krise erreichen uns noch im kommenden Jahr. Andererseits zieht auch die deutsche Wirtschaft wieder an. Davon profitieren Immobilien und Immobilien AG’s. Die Büromärkte hängen dabei stark an der Entwicklung der Arbeitslosigkeit. Das dürfte in einigen Fällen noch schwierig werden. An den klassischen Wohnungsportfolios der AG’s dürfte die Konjunktur aber weitgehend vorbei gehen. Andererseits kann eine minimale, 1%ige Renditeänderung durch Mietausfälle etc. im Cash Flow und bei der Zinsbelastbarkeit böse Spuren hinterlassen.

Fazit: Viele Immobilienaktiengesellschaften zeichnen sich derzeit durch sinkende Leerstände, Privatisierungen und Verkäufe aus und melden dies auch bereitwillig und stolz. Uns drängt sich eine Frage auf. Wenn in schwierigen Zeiten Leerstände deutlich gesenkt werden können und Asset Management Erfolge bringt, welche Trottel waren dann in den Hochphasen des Marktes verantwortlich? Lassen Missmanagement, immobilienwirtschaftliche Inkompetenz und Kapitalmarktausrichtung auf Kosten der Aktionäre grüßen? Zudem zeigt das „gesund schrumpfen“ vieler Unternehmen, dass die Story nicht stimmte. Die fehlende Story könnte auch das Investitionsverhalten vieler möglicher Investoren beeinflussen, die lieber in Neugeschäft als in Bestandsgesellschaften mit Schleppankern vergangener Investitionseuphorie investieren.