Scope Ratings hat alle relevanten offenen Immobilienpublikumsfonds in Deutschland bewertet. Insgesamt wurden 13 Publikumsfonds- und zusätzlich drei Spezialfondsratings veröffentlicht. Die Kernergebnisse der Marktstudie:
Fünf veränderte Ratings
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich drei Ratings verbessert, zwei Ratings haben sich verschlechtert. Elf Ratings ohne Veränderung (davon zwei neue Ratings). Die Herabstufungen resultieren wesentlich aus gesunkenen Vermietungsquoten und unterdurchschnittlicher Performance. Die Ratingverbesserungen sind zu großen Teilen das Ergebnis verbesserter Diversifikation und gesteigerter Vermietungsquoten. Das Ratingspektrum reicht aktuell von aaAIF bis bb+AIF.
Steigende Zuflüsse, hohe Liquidität und sinkende Kreditquoten
Im ersten Quartal 2015 nahmen sämtliche Fonds, die Privatinvestoren offen stehen, netto mehr als 1,7 Mrd. Euro an Anlegergeldern auf. Das sind fast 1,0 Mrd. Euro mehr als im ersten Quartal 2014. Die hohen Zuflüsse führen zu weiterhin hohen Liquiditätsquoten von durchschnittlich 22%. Einige Fonds nutzen die hohe Liquidität, um Kredite zurückzuführen. Die durchschnittliche Kreditquote sinkt daher im Vergleich zum Vorjahr um 3,6 Prozentpunkte (PP) und beträgt aktuell 17,3%.
Vermietungsquoten steigen wieder an
Die Vermietungsquoten steigen derzeit wieder an. Insgesamt liegt die gewichtete Vermietungsquote bei 93,7%, was einem Zuwachs von 0,7 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung spiegelt vor allem die leichte Verbesserung an den Vermietungsmärkten wider. Fünf Fonds weisen faktisch Vollvermietung auf.
Verstärkt Investitionen abseits klassischer Core-Objekte
Aufgrund teilweise überhitzter Core-Immobilienmärkte investieren die Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen. 2014 entfiel fast ein Drittel des Ankaufsvolumens auf Projektentwicklungen. Darüber hinaus sind Einzelhandelsimmobilien – vor allem Shopping Center – begehrte Objekte.
Umfrage: Anbieter unter Investitionsdruck – Vermittler optimistisch
Die Stimmung im Markt ist blendend – bei Anbietern und auch bei Banken und Vertrieben. Fast 80% der Anbieter rechnen 2015 mit höheren oder deutlich höheren Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch erwarten zwei Drittel der Fondsanbieter höhere Liquiditätsquoten aufgrund starker Mittelzuflüsse. Vermittler schätzen die Perspektiven für offene Immobilienfonds positiv ein: 60% erwarten steigende, 5% sogar stark steigende Bedeutung in den kommenden drei Jahren.
Ausblick
Scope Ratings erwartet 2015 Mittelzuflüsse über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum ersten Quartal 2015 wird sich das Wachstum der Netto-Mittelzuflüsse jedoch leicht reduzieren. Die größte Herausforderung für Fondsmanager besteht in diesem Jahr in der Allokation des hohen Mittelaufkommens. Wichtige Erfolgsfaktoren sind dabei optimierte Investment- und Entscheidungsprozesse innerhalb des Fondsmanagements. Neben steigenden Investitionen erwartet Scope künftig auch verstärkte Verkäufe. Zahlreiche Fonds nutzen das Preisniveau für Portfoliobereinigungen und tätigen Paketverkäufe. Die dabei realisierten Erträge werden nach Ansicht von Scope zu einem leichten Anstieg des Renditeniveaus führen.
Herabgestuft wurden der grundbesitz global von bbb- auf bb+ sowie der Deka ImmobilienEuropa von a+ auf a.
Der gut diversifizierte grundbesitz global weist mit aktuell 2,3 Prozent zwar eine im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegene, im Wettbewerbsumfeld aber leicht unterdurchschnittliche Rendite nach BVI-Methode auf. Zusammen mit einer im Vergleich zum Vorjahr ungünstigeren Objektaltersstruktur stellt dies die Argumente für die Ratingherabstufung um einen Notch dar. Die Gesamtbewertung des Immobilienportfolios fällt im Branchenvergleich insgesamt unterdurchschnittlich aus.
Stark unterdurchschnittlich fallen zudem sowohl die Vermietungsquote als auch die Auslaufstruktur der bestehenden Mietverträge ins Gewicht. Die Vermietungsquote des Vorjahres von damals bereits deutlich unterdurchschnittlichen 88,9 Prozent sank zum Jahresende 2014 weiter auf nunmehr noch 87,4 Prozent. Des Weiteren stehen in den nächsten drei Jahren mehr als die Hälfte aller Mietverträge zur Wiedervermietung an und der Anteil von Mietverträgen mit Restlaufzeiten von mehr als zehn Jahren ist mit rund 3,3 Prozent ebenfalls deutlich unter dem Schnitt der Vergleichsfonds.
Überdurchschnittlich bewertet Scope hingegen die Allokation der Fondsimmobilien über drei Kontinente und 15 Länder was zu einem vergleichsweise hohen geografischen Diversifikationsgrad führt und das Gesamtportfolio so stabilisiert.
Ebenso verfügt der grundbesitz global über eine überdurchschnittliche Bewertung der Nachhaltigkeit der jedoch eine im Branchenvergleich unterdurchschnittliche Bewertung der Finanzstruktur gegenüber steht.
Scope bescheinigt dem Anbieter ein Asset Management von hervorragende Qualität.