„Gerade bildet sich ein „perfect storm …“
Herr Dr. Beyerle: Die Zinsen scheinen ins Bodenlose zu sinken. Immobilien werden immer teurer. Das Angebot an attraktiven Objekten nimmt eher ab denn zu. Wie wirkt sich das auf den Gesamtmarkt aus?
In der Tat muss man schon einen Begriff aus dem angelsächsischen bemühen, um diese Situation aktuell zu beschreiben: Ein so genannter „perfect storm“ bildet sich gerade. Das ist eine Gemengelage, die eine seltene Konstellation beschreibt: Die positive Entwicklung der letzten der Jahre an wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienmärkten hat durch die jüngste Zinsentwicklung offensichtlich einen Turboeffekt zur Folge. Das Resultat: Die Nachfrage nach Immobilien wird in den kommenden Quartalen dramatisch zunehmen, was die Renditen weiter unter Druck setzen wird.
Das dürfte doch wohl eher auf eine Metropole wie Hamburg zutreffen. Oder wird man eine solche Entwicklung auch in Bremen, Flensburg oder Oldenburg erleben?
Klassischerweise wird diese Entwicklung als so genannter „Überschwappeffekt“ bezeichnet. Wenn das Anlagekapital, etwa für Büroimmobilien, keine „vernünftige“ Verzinsung am Standort A erfährt, orientieren sich Investoren dann eher an B-Standorten. Das ist gleichwohl die sehr analytische Sichtweise, zumal sich B-Standorte aktuell weniger unter der alten Maßgabe „stabile Mieten und Renditen“ positionieren lassen, sondern mehr unter „Wer bekommt eine langfristig vermietete neuwertige Immobilie an einem Top B-Standort?“. Gerade deshalb sollten die Parameter der Objekte besonders geprüft werden. Noch hat kein Windhundrennen um die letzten besten Immobilien an B-Standorten stattgefunden, aber die Anzahl der qualitativ fungiblen Produkte ist dort eher eingeschränkt.
Deutet all das nicht auf eine Blasenbildung hin? Zumindest innerhalb der Wohnungswirtschaft?
Wenn man rückblickend die Parameter der Jahre 2006 und 2007 anlegen würde, kann man zu der Aussage kommen. Bewertet man aber das Jahr 2014 und die Entwicklungen an den Finanzmärkten, lautet die Antwort: Nein. Die Alternativanlage fehlt schlicht und einfach… Und ganz unanalytisch formuliert, signalisiert mir mein Gespür, dass wir uns an A- und B-Standorten im Norden auf Dauer auf ein neues Renditeniveau einstellen sollten. Aktuell lässt sich gut beobachten, wie Investoren auf die „Draghi-Doktrin“ reagieren. Sie prüfen die B-Standorte und stehen vor der Frage, was Ihnen der Einstiegswert heute und der Exitpreis in Zukunft „wert“ ist.
Da Interview führte Susanne Osadnik