Anleihe ohne Zweckbindung – FCR Immobilien AG stellt Anlegern sechs Prozent Zinsen in Aussicht

28.Februar 2018   

Robert Fanderl, Finanzjournalist

Die FCR Immobilien AG (Emittentin) begibt eine Inhaberschuldverschreibung mit einem Zinssatz von jährlich sechs Prozent, einer Laufzeit bis 20. Februar 2023 sowie einem Emissionsvolumen von 25 Millionen Euro. Die Mindestzeichnung liegt bei 1.000 Euro. Ein Ausgabeaufschlag wird nicht erhoben.

Emittentin: Die FCR Immobilien AG geht auf die FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Sitz in Krailling zurück. Die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft erfolgte Ende 2013. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug Ende 2016 rund 4,1 Millionen Euro. Das gesamte Eigenkapital betrug 5,9 Millionen Euro. Dem standen Verbindlichkeiten von 38,6 Millionen Euro gegenüber. Das ergibt einen Verschuldungsgrad von etwa 650 Prozent.

Management: Alleiniger Vorstand und mittelbarer Hauptaktionär ist Falk Raudies. Er war in der Vergangenheit geschäftsführender Gesellschafter und Gründer der 3KV GmbH, einem Spezialdistributor für IT Infrastrukturlösungen. Darüber hinaus war er bis 2001 geschäftsführender Gesellschafter der Alldis Computer GmbH und bis zum Jahr 2007 Vorstand der Rhinos Energy Drink & Food AG. Seit dem Jahr 2009 ist er Aufsichtsratsvorsitzender der RAT Asset & Trading. Darüber hinaus war er von Januar 2012 bis Juli 2014 stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HPI AG, ein Einkaufsdienstleister im Segment Industrial & Electronics. Offen bleibt bei diesem Werdegang, woher das immobilienspezifische Know-how kommt. Raudies hat nach eigener Einschätzung 15 Jahre Immobilienerfahrung entlang der gesamten Wertschöpfungskette – also seit Gründung der FCR-Vorgängergesellschaft.

Strategie: Neben der Vereinnahmung von Mieterlösen soll über geeignete Property und Asset Management Aktivitäten die bauliche und wirtschaftliche Substanz, die Mieterstruktur, Mieterträge und Mietlaufzeiten von Einzelobjekten optimiert werden. Nach Abschluss dieser Aufwertungsmaßnahmen sollen die Immobilien gewinnbringend verkauft werden. FCR ist bestrebt, solche Immobilien mit Entwicklungspotential aus Sondersituationen wie zum Beispiel Insolvenzen zu erwerben.

Standorte: Die FCR Immobilien AG kauft deutschlandweit Einkaufs- und Fachmarktzentren an aussichtsreichen Sekundärstandorten. Hierzu gehören Innenstadtlagen und Stadtteilzentren von Städten von 10.000 bis 15.000 Einwohnern. Diese Standorte weisen nach Auffassung von FCR eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung auf als Primär-Standorte, bei denen sich Konjunkturzyklen stärker bemerkbar machen. Diese Meinung ist aber nicht unumstritten. Wenn die Nachfrage nach Immobilien und auch die Preise sinken, trifft es nicht immer zuerst die besten, sondern oft auch zunächst die weniger guten Lagen.

Immobilienportfolio: Der Immobilienbestand lag zum Zeitpunkt der Erstellung des Wertpapierprospekts bei 41 Objekten im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren. Es wurde bundesweit investiert, wobei 59 Prozent der Mieteinnahmen in Westdeutschland und 41 Prozent in Ostdeutschland erzielt werden. Schwerpunkte sind Niedersachsen, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern. Die vermietbare Fläche beträgt rund 140.000 Quadratmeter. Der Leerstand liegt bei rund zwölf Prozent, und die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund vier Jahre. Bis Ende des Jahres ist der Ankauf von weiteren 20 bis 30 Objekten geplant.

Mittelverwendung: Eine feste Zweckbindung über die Verwendung der Erlöse existiert nicht. Es ist aber vorgesehen, dass die Erlöse einerseits dem Erwerb weiterer Immobilien dienen sollen und andererseits bereits bestehende Anleihen der FCR mit höherem Kupon zurückgekauft werden können.

Ausstattungsmerkmale: Der Zinssatz beträgt sechs Prozent. Die Schuldverschreibungen werden grundsätzlich am 20. Februar 2023 zurückgezahlt. Die Emittentin verpflichtet sich, die Ansprüche der Anleihegläubiger auf Zahlung von Zinsen sowie auf Rückzahlung der Teilschuldverschreibungen durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehenden Grundstücken zu Gunsten eines Treuhänders zu besichern. Die Sicherungsrechte werden dabei allerdings im Rang hinter den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Finanzierern stehen.

Wirtschaftliche Risiken: Der Ausbau der Geschäftstätigkeit soll zu einem wesentlichen Teil durch Kredite finanziert werden. Die Wachstumsstrategie ist von einem Fortbestehen des gegenwärtigen, niedrigen Zinsniveaus abhängig und könnte bei einer Erhöhung des Zinsniveaus wahrscheinlich nicht mehr finanziert werden. Zu bedenken ist ferner, dass aufgrund zahlreicher Faktoren wie dem Alter der Bausubstanz, Schadstoffen in Baumaterialien oder nicht eingehaltener baurechtlicher und denkmalschutzrechtlicher Anforderungen unerwartete Kosten für aufwendige Instandsetzungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Immobilien entstehen können.

Handelbarkeit: Die Teilschuldverschreibungen sollen in den Handel im Freiverkehr an einer deutschen Wertpapierbörse einbezogen werden.

Meiner Meinung nach… Die FCR Immobilien AG verfügt über ein breit gestreutes Immobilienportfolio. Ein Vermietungstand von rund 88 Prozent und eine durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von nur noch etwa vier Jahren zeigen allerdings, dass für das Asset Management noch genug Arbeit vorhanden ist. Die Investition in Sekundärlagen ist nicht ohne Risiken, kann aber im Einzelfall gegenüber den Primärlagen eine gewisse Unabhängigkeit von allgemeinen Marktzyklen bieten. Der hohe Fremdkapitaleinsatz ist bei Immobilieninvestitionen zwar üblich, in Zeiten steigender Zinsen aber nicht ungefährlich. Potentielle Investoren sollten daher bedenken, dass es einen Kupon von sechs Prozent nicht ohne Grund gibt.

 

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