Gemeinsame Veranstaltung des Bond Magazine und „Der Immobilienbrief“
Workshop Anleihen als Finanzierungsalternartive für Immobilienunternehmen
Eine saubere und praxisnahe Einführung in das Thema „Anleihen als Finanzierungsalternative für Immobilienunternehmen“ gab die gemeinsame Veranstaltung von Bond Magazine und „Der Immobilienbrief“. Fast 40 Manager von Immobilienunternehmen trafen sich gestern im Jumeirah in Frankfurt.
Die Referenten Rolf Elgeti, Vorstandsvorsitzender TAG Immobilien AG, Ralf Garrn, Euler Hermes Rating GmbH, Dr. Sven Janssen, Close Brothers Seydler AG, Stefan Leisner, Deutsche Börse AG und Prof. Dr. Stefan Reinhart, FPS Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB diskutierten Procedere und anstehende Fragen.
Nach Ansicht von Stefan Leisner, Deutsche Börse AG, macht es Sinn, sich im Entry Standard für Anleihen quasi als Gütesiegel notieren zu lassen. Die typische Anleihe in diesem Segement Emissionsvolumen sollte min. 25 Mio. Euro betragen. Das tatsächlich platzierte durchschnittliches Emissionsvolumen lag bei 40,7 Mio. Euro. Es gebe aber keine formalen Mindestvorgaben (Best Practice Guide). Die Laufzeiten liegen zwischen 3 und 7 Jahren. Ca. 10% des Volumens sollten an Retail Investoren platziert werden. 90% können an institutionelle Anleger gehen. Die wichtigsten Empfehlungen, Anforderungen und Daten zur Vorgehensweise sind im Best Practice Guide der Deutschen Börse zusammengestellt. Durch Verwendung der Xetra Zeichnungsfunktionalität verbessern sich die Liquidität der Anleihe. Die einmaligen Kosten einer Emission liegen bei 4 bis 5%. Sparsame Naturen mit wenig Interesse an Pressearbeit und Investor Relations kommen mit jährlich 50.000 Euro zurecht. Allerdings wurden bei Einbeziehung von Beratern auch Werte von 1% p. a. genannt.
Stefan Reinhart, der den rechtlichen Part vorstellte, machte deutlich, dass in der rechtlichen Gestaltung nahezu alles möglich sei. Die zentrale Frage sei, was der Markt akzeptiere. Prospekthaftung werde bei Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit wesentlicher Angaben virulent. Haftende sind übrigens nicht nur die formal im Prospekt genannten Personen, sondern nach § 21 WpPG auch diejenigen, von den „der Erlass des Prospektes ausgehe“, also der faktische Auftraggeber im wirtschaftlichen Sinn bis hin zum Gesellschafter des Emittenten. Diese gesetzliche Haftung könne nicht durch Gestaltung ausgehebelt werden. Reinhart geht von drei Monaten Projektdauer für die Emission einer Unternehmensanleihe aus.
Ratings kommt nach Ansicht von Ralf Garrn, Euler Hermes Rating, und Sven Janssen, Close Brothers Seydler, besondere Bedeutung zu. Allerdings machte TAG Vormann Rolf Elgeti deutlich, dass die TAG im Rahmen einer recht schweren Entscheidungsfindung bei ihrer Anleiheemission auf ein Rating verzichtet hätte. Der Vorteil der TAG sei die langjährige Börsennotierung mit einer überzeugenden Historie insbesondere auch im Umgang mit Shareholdern. Natürlich hätten Kostenaspekte eine Rolle gespielt. Entscheidend sei aber gewesen, dass die TAG sich zwar in dem etablierten Hochsicherheitsmarkt deutscher Wohnimmobilien bewege, aber eben nur darin. Für ein kleineres Unternehmen sei aber das notwendige Investmentgrade Rating nicht ohne Diversifizierung erreichbar.
Garm verteidigte die anfänglichen Kosten eines Euler Hermes Rating von 75.000 bis 150.000 Euro. Die Allianz-Tochter habe ein hohes Reputationsrisiko. Das verpflichte zu einer systematischen Analyse. Rating bzw. Immobilienrating beantworte die Frage nach der Ausfallwahrscheinlichkeit der Immobilienfremdfinanzierung und der Rückführung im Ausfallszenario. Im Gegensatz zu einem Corporate Rating lägen hier oft keine historischen Informationen vor. Somit seien zwingend zukunftsbasierte (simulationsbasierte) Ratingverfahren anzuwenden. Wenn aber durch ein akzeptiertes und qualifiziertes Rating eines renommierten Unternehmens der Kupon um 1% gesenkt werden könne, würden die Mehrkosten bei einem 100 Mio. Projekt monatlich eingespielt. Zu beurteilende Portfolien müssen statistisch fassbar sein. Unter 50 Mio. tritt die Allianz-Tochter kaum an. Sven Janssen von Close Brothers Seydler bestätigte die Bedeutung der Auswahl der Ratingagentur. Er habe eine spezifische Meinung zur Arbeitsweise der jeweiligen Agenturen.