Auferstanden, aus Ruinen … – Stichworte zum ostdeutschen Immobilienmarkt

18.Januar 2012   

Wolfgang C.A. Lis, GF Sprecher LBS Immobilien GmbH, Potsdam

„Auferstanden, aus Ruinen und der Zukunft zugewandt …“ Der Text dieser alten DDR-Nationalhymne könnte heute die Situation des ostdeutschen Immobilienmarktes beschreiben. Blicken wir 20 Jahre zurück:

Die einheimischen Bürger, die in jedem Markt eine Rolle spielen sollten, konnten auf dem Markt damals nichts bewegen. Die meisten DDR-Bürger hatten kein Geld. Dies galt sowohl für Unternehmen als auch für Private. Folge war, dass „Glücksritter“ aus dem Westen sich aufmachten, um zu versuchen, in dem neuen Markt die Schnäppchen zu machen. Sie negierten die nicht vorhandenen Marktmechanismen und die Tatsache, dass regionale Immobilienmärkte zwangsläufig erst dann funktionieren, wenn im Regionalbereich Angebot und Nachfrage direkt aufeinandertreffen und man sich unter Einbeziehung der Umfeldsituationen dann auf einen Preis verständigt.

Ausgangslage war hier, dass kaufbereite „Glücksritter“ sich in Erwartung eines Immobilienbooms überboten haben. Zunächst im gewerblichen, dann auch im Wohnimmobilienbereich, insbesondere als die Steuersparmöglichkeiten des Fördergebietsgesetztes eingeführt wurden. Vielfach war keiner der Beteiligten einheimisch. Der Erwerber war aus dem Westen und der Verkäufer, also der Eigentümer des Grundstücks, war auch aus dem Westen, weil dieser plötzlich mit seinem Brachland oder mit seiner abgewirtschafteten bzw. maroden Immobilie die Chance sah, sich durch Verkauf eine „goldene Nase“ zu verdienen. Oftmals hat man sich Jahrzehnte nicht um sein Objekt gekümmert. Plötzlich erinnert man sich seines, meist ererbten, „wertvollen“ Alteigentums.

Profitiert haben natürlich auch die wenigen Ostdeutschen, die damals schon glückliche Immobilieneigentümer waren, aber diese Immobilien nicht zur Eigennutzung brauchten. Auch sie hatten auf einmal die Chance, einen Traumpreis zu erlösen. Benachteiligt waren die Mieter auf bisher volkseigenen Grundstücken, weil sich plötzlich wieder ein Eigentümer fand. Hier gab es einen Fehler im Gesetz, der den an sich richtigen Anspruch „Rückgabe vor Entschädigung“ konterkarierte. Man hätte dies bei Wohnimmobilien daran knüpfen müssen, dass „Rückgabe vor Entschädigung“ nur dann gilt, wenn das Objekt mieterfrei ist, oder Eigennutzung durch den Alteigentümer erfolgt. Ansonsten hätte der Mieter sein Vorkaufsrecht zu Marktpreisen ausüben können. Diese Möglichkeiten waren jedoch nicht gegeben. Dies führte zu bösem Blut und teilweise zu Extremreaktionen von Mietern, die sich auf einmal verdrängt fühlten oder wurden.

Die gewerblichen „Glücksritter“ haben unbedarfte ostdeutsche Bürgermeister dazu verführt, in Riesenmengen Baulandflächen für Gewerbegebiete auszuweisen, selbst wenn die Kommune in der „Pampa“ lag. Hier wurde der erste Crash vorprogrammiert.

Der zweite Crash wurde vorprogrammiert, weil durch die Steuerspargesetzgebung nunmehr wie gewollt mehr Wohnungen gebaut wurden. Damit wurde die Wunschvorstellung des SED-Parteitages von 1987 durch die Marktwirtschaft jetzt umgesetzt. Damals verkündete Honecker: „Im Jahr 2000 soll jeder DDR-Bürger eine Wohnung haben.“ Diese Situation wurde zwangsläufig zwar erreicht, aber nicht immer dort, wo man die Wohnung wollte und nicht immer in der richtigen Größe.

Ein DDR-Bürger wollte halt nicht unbedingt eine anlegergerecht konzipierte Zweizimmerwohnung im Umfeld einer Großstadt mieten (erwerben konnte er sie gar nicht, mangels Masse), weil er eine größere Wohnung in der Nähe seiner Arbeitsstelle brauchte, so er Arbeit hatte. Die Gelackmeierten waren am Schluss manche Steuerspar-Erwerber. Viele kauften zwangsläufig an der falschen Stelle die falsche Immobilie. Sie stellten später fest, dass eine 20.000 DM-GmbH nicht für 2 Millionen DM Mietgarantien einlösen kann. Damit war ein Anlage-Crash vorprogrammiert.

Ganz im Stillen wuchs aber der Wohnimmobilienmarkt von einem zarten Bäumchen zu einem stabilen Baum. Nach wenigen Jahren konnten immer mehr DDR-Bürger auch in ihrem heimischen Umfeld die von ihnen gewünschte Immobilie erwerben und langsam pendelten sich auch die Preise im Gebrauchtwohnimmobilienmarkt ein. Damit waren die Preisüberhitzungen aus der Anfangsphase weg. Dennoch trug das ganze Szenario dazu bei, dass die ostdeutsche Wohnimmobilie von der Trendimmobilie angeblich zur Schrottimmobilie (Aus Sicht der westlichen Investoren) wurde. Dabei liegt dem nur die Erkenntnis zugrunde, dass die Immobilie entscheidet und der Steuervorteil begleitet und nicht umgekehrt. Außerdem musste so mancher Porschefahrer oder Rolexträger erkennen, dass er aus München oder Stuttgart keine Immobilieninvestition tätigen sollte, wenn er nicht mal selbst hingefahren war und sich von der Örtlichkeit und von den realen Marktbedingungen überzeugt hat.

Zur Jahrtausendwende hatte der ostdeutsche Immobilienmarkt, insbesondere im Wohnimmobilienbereich, endlich die Ruhe, sich marktüblich zu entwickeln. Die Betrachtung von LBS Immobilien zeigt, dass im Gebrauchtimmobilienbereich weitgehend stabile Preistendenzen für gebrauchte Einfamilienhäuser vorherrschten. Die Eigentumswohnung lag für Ostdeutsche aber noch nicht im Trend.

Allerdings haben sich inzwischen die Erwartungshaltungen beim Immobilienkauf nicht nur in Ostdeutschland, sondern auch in Westdeutschland geändert. Man erwartet von der Immobilie nicht mehr, dass sie sich wie eine „eierlegende Wollmilchsau“ entwickelt, sondern erwartet stabile Verhältnisse, will möglichst bis zum Rentenalter seine Immobilie getilgt haben, damit man dann mietfrei wohnen kann. Eine zusätzliche Altersvorsorge eben, die da wo es der Markt zulässt, mit dem Markt wächst und dort wo der Markt sich nicht so entwickelt, zumindest stabil bleibt. Insgesamt fährt man damit besser, als wenn man langfristig mieten würde. Auch Ostdeutsche werden heute älter als früher und haben erkannt, dass sie, wenn sie nicht auf vergleichbare Erbschaftsvermögen wie im Westen hoffen können, die helfen, ihre Altersvorsorge abzusichern, sie ihre Zusatzrente selbst in die Hand nehmen müssen.

Aktuell stellt sich der Markt wie folgt dar:

1.            Einfamilienhäuser sind gefragt, 90 Prozent der Erwerber haben ostdeutsche Wurzeln. Der Gebrauchthäusermarkt ist fast leergefegt. Die Nachfrage ist größer als das Angebot.            

2.            In den Großstädten wird die Eigentumswohnung auch im Osten zur Trendimmobilie. Wer in einer Stadt wie Dresden, Potsdam, Rostock, Schwerin, Leipzig wohnen will, kann sich selbst mit überdurchschnittlich mittlerem Einkommen meist kein Einfamilienhaus leisten, sondern kauft eine Eigentumswohnung. Der Mietmarkt fordert relativ hohe Mieten bei Neuvermietungen, so dass sich Immobilienerwerb rechnet. Das Kaufpreis-Mieten-Verhältnis ist aus Sicht der Erwerber im Eigentumswohnungsbereich meist deutlich günstiger als im Westen.

3.            Junge Familien können sich, wenn sie nicht direkt in der Stadt wohnen wollen, sondern vor der Stadt zu leben bereit sind, meist ein kleines Häuschen leisten, während sie im Westen trotz höherer Einkommen daran nicht im Traum denken können.

4.            Die totgesagte „ostdeutsche Pampa“ lebt, wenn man damit auch den Häusermarkt der Klein- und Mittelstädte bezeichnen will. Denn dort entwickeln sich meistens sehr ausgewogene regionale Marktverhältnisse mit stabilen Preisen und dennoch relativ hohen Mieten. 

5.            Die Bevölkerungsentwicklung hat sich weitgehend stabilisiert. Land-Stadt-Wanderungen und umgekehrt finden heute überwiegend innerhalb der Bevölkerung der neuen Bundesländer statt. In den nächsten zehn bis zwanzig Jahren dürfte die Haushaltsentwicklung aber die noch eintretende Bevölkerungsveränderung ausgleichen. Die Telekommunikationsbedingungen haben sich verbessert, so dass man bei Nutzung eines Home-Arbeitsplatzes nicht zwangsläufig darauf angewiesen ist, direkt an seinem Arbeitsort zu leben. Die Einkommensverhältnisse haben sich verbessert. Die Lebenshaltungskosten sind im Osten nach wie vor niedriger als im Westen. Beispiel: Frisör – Kurzhaarschnitt Ost 6 Euro, Kurzhaarschnitt West 15 Euro.       

6.            Die Verkehrswege haben sich verbessert. Autobahnen sind gebaut worden, Schnellstraßen sind gebaut worden. Das Regionalbahnnetz ist optimiert worden.

7.            Bundesländer wie Sachsen-Anhalt haben sich von der gefürchteten Miefzone zu Erholungsgebieten gewandelt. Z. B. Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburgische Seenplatte: wer früher nach Bayern fuhr, fährt heute an die Ostsee und an die Brandenburgische Seenplatte. Viele, die früher in Mallorca gekauft haben, kaufen heute an der Ostsee. Beispiel Sachsen: Sachsen hat sich seine durch seine aktiv selbstbewussten Bürger zu alter wirtschaftlicher Prosperität zurückgefunden. Beispiel Brandenburg: rings um die Hauptstadt boomt es. Aber auch in Landstrichen, wie der Niederlausitz haben sich Veränderungen ergeben, die den Spreewaldtourismus angekurbelt haben. Viele alte Tagebauten wurden zu neuen Erholungsgebieten gemacht. Dadurch, aber auch aufgrund der guten Arbeitskräftesituation, kommt und kam es zur Neuansiedlung von Unternehmen mit neuen Arbeitsplätzen. So kommt es, dass auch in kleinen Städten, wie z. B. auch in Orten wie Senftenberg, das etwa 80 km von Dresden und 80 km von Berlin entfernt liegt, Marktsituationen ergeben, dass jedes Haus, das auf den Markt kommt, innerhalb von Tagen verkauft ist.     

8.            Wo sind die Negativszenarien? Im Wohnimmobilienbereich evtl. dort, wo sich wirtschaftlich nichts tut. D. h. wo Ortsteile, die durch Planwirtschaft in der DDR sich entwickelt haben, sich inzwischen zurückentwickeln. Z. B. würde ich keinem guten Freund raten, ein Mehrfamilienhaus außerhalb des Ortskerns einer Klein- oder Mittelstadt zu erwerben. Im Ortskern hat dort aber auch das Mehrfamilienhaus eine Perspektive.            

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass in den großstädtischen Räumen sich die Immobilienmärkte so entwickelt haben, wie in vergleichbaren Großräumen im alten Bundesgebiet. Im ländlichen Bereich sind dieselben Vergleichsmaßstäbe gefragt. So orientieren sich die Regionen Nordbrandenburg, Ostthüringen, die Mitte Mecklenburgs, die Mitte Sachsen-Anhalts und die ostsächsischen Gebiete in ihrer Leistungsfähigkeit des Marktes an den nächst gelegenen Großstädten. Je entfernter diese sind, desto eher sind die Entwicklungen vergleichbar mit dem bayerischen Wald und wie in den ländlichen Gebieten von Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Hessen, Bayern und Nordrhein-Westfalen.

Wer etwas werden will, der kann im Osten etwas werden, kann selbst schneller in Führungspositionen hereinrutschen als das im Westen der Fall ist. Und vor allem kann er besser und schöner leben und sich den Traum vom eigenen Zuhause geschätzt zehn Jahre früher realisieren, als er das, wenn überhaupt, in seinem westlichen Umfeld könnte.

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