Balandis AG – Gibt es eine neue „Top 5“ Gewerbeimmobilien AG?

20.September 2011   

Interview mit Wolfgang Essler

Wolfgang Essler ist Geschäftsführer der KC Verwaltungs GmbH und ist als Kapitalmarktspezialist mit der Aufgabe betraut, eine neue Struktur für rund 100 Gewerbeimmobilien der ca. 40.000 Dreiländerfonds-Anleger mit einem NAV von deutlich über 500 Mio. Euro zu schaffen, die sowohl marktgerechte Exits ermöglicht als auch die Gruppe in die Zukunft führt.

„Der Immobilienbrief“: Herr Essler, Ende vergangener Woche wurden die Anleger der Dreiländer Beteiligungen, besser bekannt als Dreiländerfonds, in einem rund 35-seitigen Anschreiben um eine Reihe von Entscheidungen gebeten. Warum haben Sie das nicht auf einer Gesellschafterversammlung durchgeführt?

Wolfgang Essler: Wir mussten formal korrekt und vollständig über 40.000 Anleger informieren und um ihre Abstimmung bitten. Das war nur auf dem schriftlichen Wege juristisch sauber zu managen, wobei sich auch das System der schriftlichen Abstimmung bei uns bewährt hat. Der Umfang und der Detaillierungsgrad der Sonderbeschlussfassung ermöglichen es dem Anleger, sich in Ruhe über die vorgeschlagene Reorganisation zu informieren. Das wäre auf einer Präsenzveranstaltung schwieriger gewesen. Auch haben bei uns natürlich alle Anleger stets die Möglichkeit mündlich oder schriftlich Rückfragen zu stellen, um mögliche Unklarheiten zu diskutieren und zu klären.

„Der Immobilienbrief“: 35 Seiten juristisch professionelle Ausarbeitung sind natürlich auch für einen engagierten Leser „harter Tobak“. Warum haben Sie nicht wenigstens ein Management Summary beigelegt.

Wolfgang Essler: Das hätten wir auch sehr gerne gemacht, aber es ist kaum möglich, für eine Vielzahl von Fonds eine gemeinsame Zusammenfassung zu formulieren, die alle relevanten Informationen enthält. Ein spezifisches Management Summary für jeden Einzelfonds hätte hohe juristische Relevanz, der eine Kurzfassung einfach nicht gerecht werden kann. Die daraus resultierenden Risiken können wir den Anlegern gegenüber nicht eingehen. Da es sich um eine umfassende Reorganisation der DLF-Gruppe handelt, müssen und wollen wir jeden Anleger bitten, sich die Zeit zu nehmen und sich einmal durch den Text zu arbeiten, um seine persönliche Entscheidung zu fällen.

„Der Immobilienbrief“: Das können wir allerdings unseren Lesern nicht zumuten. Können Sie uns in wenigen Sätzen prägnant die Grundsatzvorgehensweise, über die zu entscheiden ist, beschreiben?

Wolfgang Essler: Wir schlagen den Anlegern vor, das aktuell von allen Dreiländerfonds gemeinsam gehaltene Immobilienportfolio in einem ersten Schritt in eine Aktiengesellschaft, die Balandis AG heißen wird, umzuwandeln. In weiteren Schritten können dann die Anleger jeweils individuell überlegen, ob sie ihre anteiligen Aktien direkt übernehmen und darüber hinaus ihre Kommanditbeteiligung an einem Dreiländerfonds, der ja neben der indirekten Beteiligung an dem Immobilienportfolio jeweils noch direkt eine oder mehrere deutsche Immobilien hält, in weitere Aktien der Balandis AG tauschen – oder eben nicht. Gezwungen wird dazu natürlich niemand. Nochmals klarstellend: Der erste Schritt der Umwandlung ist notwendig, um zahlreiche Probleme der inzwischen sehr komplexen Struktur aufzulösen. Dafür brauchen wir die Zustimmung der Mehrheit der Anleger. Alle weiteren Schritte können dann zukünftig jeweils von jedem Anleger individuell entschieden werden.

Am Ende des geplanten Neuorganisationsprozesses soll die Balandis AG, dann operierend als voll integrierte und renditeorientierte Immobilien-Aktiengesellschaft, an die Börse gebracht werden. Wenn das gelingt, wird für die Anleger, die dies wollen, ein börsentäglicher Verkauf ihrer Aktien möglich sein.

„Der Immobilienbrief“: Dem kritischen Leser fallen natürlich einige generelle Knackpunkte auf. Aber vorab noch mal: Warum machen Sie das? Was hat der Anleger davon?

Wolfgang Essler: Ein so umfangreiches Immobilienportfolio, insgesamt immerhin rd. 100 Immobilien, kann in der Form einer Personengesellschaft nicht angemessen optimiert werden. Daneben besteht ab 2013 die Gefahr, dass, wenn kein Alternativkonzept realisiert wird, bei Auslaufen des befristeten Kündigungsmoratoriums eine hohe Anzahl von Treugebern die Beteiligungsverhältnisse kündigt. Dies wird voraussichtlich aus den laufenden Einnahmen der Dreiländerfonds nicht möglich sein, so dass diese sehr wahrscheinlich gezwungen sein werden, ihr Vermögen ganz oder teilweise zu verwerten. Dies könnte zu wirtschaftlich nachteiligen Konsequenzen für alle Treugeber und Gesellschafter führen. Ein ähnliches Problem konnte man ja in letzter Zeit bei den offenen Immobilienfonds beobachten.

Um diese Konsequenzen zu vermeiden, wurde ein Konzept erarbeitet, das in absehbarer Zeit ausscheidenswilligen Anlegern ermöglichen soll, ihre Anteile ohne Beschränkungen zum Verkehrswert zu veräußern. Gleichzeitig soll der Anleger, der aus steuerlichen oder anderen persönlichen Gründen seine Beteiligung als Treugeber behalten möchte, diese auch weiterhin grundsätzlich in der jetzigen Rechtsform halten können.

Nach vielen Jahren, in denen die ursprünglichen Prognosen sicherlich nicht eingetreten sind, wollen wir jetzt allen Anlegern die optimale Struktur ermöglichen, den Marktwert ihrer Beteiligungen zu realisieren. Die Preise an den illiquiden Zeitmarktbörsen für Fondsanteile entsprechen diesen sicherlich nicht. Wie von Ihnen, Herr Rohmert, und auch ein paar anderen Fachjournalisten analysiert, haben unsere Fonds, aufgelegt Ende der 80iger bis Ende der 90iger Jahre, sicherlich die ursprünglichen Prognosen nicht erfüllt. Die Entwicklung war teilweise leider gravierend enttäuschend. Aber auch Sie haben ja festgestellt, dass seitdem schlichtweg gewisse Marktentwicklungen zu beobachten waren, denen wir uns auch nicht entziehen konnten. Im Vergleich haben sich die Dreiländerfonds – sieht man von der Insolvenz eines sehr wichtigen Hauptmieters, der Stella-Gruppe, ab – möglicherweise sogar „normal“ entwickelt.

Wenn der Anleger unseren Vorschlag, für den es allerdings auch wenig Alternativen gibt, mit trägt, soll er zukünftig einen täglichen Exit haben können, kennt den realisierbaren Wert seiner Beteiligung und die zukünftig sicherlich angemessene Rendite und kann selber entscheiden, ob er unserem professionellen Asset Management weiter vertrauen will. Wir glauben, dass viele Anleger profitieren werden und uns verbunden bleiben werden.

„Der Immobilienbrief“: In einigen Fällen wird der Anleger vom Wert seiner Beteiligung enttäuscht sein. Wie haben Sie sichergestellt, dass die Beteiligungen korrekt bewertet wurden.

Wolfgang Essler: Im Rahmen der Reorganisation wird das gesamte Immobilienvermögen der DLF-Gruppe von einem sachverständigen und international renommierten Gutachter bewertet werden. Darauf basierend werden die einzelnen Fondsanteile bewertet und Umtauschverhältnisse festgelegt. Mit dieser Vorgehensweise soll sichergestellt werden, dass die jeweiligen Dreiländerfonds-Anteile mit ihrem jeweils aktuellen Wert getauscht werden können und alle Anleger in den Dreiländerfonds gleichberechtigt behandelt werden.

„Der Immobilienbrief“: Die Person des damaligen Initiators Walter Fink polarisiert natürlich. Jetzt fällt auf, dass er später an der börsengehandelten AG maßgeblich beteiligt sein wird. Wie erklärt sich das?

Wolfgang Essler: Herr Fink ist natürlich heute noch in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden. Um deutlich zu machen, dass er vollumfänglich hinter dem Konzept steht, wird er sich – über die KC Holding GmbH – mit dem ganzen Wert seiner Gesellschaften in der neuen Struktur beteiligen. Der weit überwiegende Teil, d.h. rund 90%, der Gegenleistung seiner Einbringung wird in Form von Anteilen an Dreiländerfonds und Aktien der Balandis AG erfolgen. Somit ist zum einen gewährleistet, dass die Balandis AG die vollständige Wertschöpfungskette einer renditeorientierten Immobilien-Aktiengesellschaft abdecken kann. Gleichzeitig wird das Interesse der KC Holding GmbH durch ihre signifikante Beteiligung an den Dreiländerfonds und letztendlich an der Balandis AG an einer erfolgreichen Umsetzung des Börsengangs nachhaltig gesichert. Und auf dem Weg zur Börse können wir hoffentlich auch strategische Investoren davon überzeugen, sich signifikant an der Balandis AG zu beteiligen.

„Der Immobilienbrief“: Aber warum sind Sie nicht einfach den Weg der Ausgliederung des Asset Managements gegangen, den andere auch gewählt haben?

Wolfgang Essler: Wir haben natürlich zahlreiche Strukturen, auch bereits börsennotierter Gesellschaften analysiert. Wir sind der festen Meinung, dass eine Immobilienaktiengesellschaft sämtliche wesentlichen Funktionen in Eigenregie erbringen können muss. Nur so kann der Wert von Immobilien nachhaltig gesichert und gesteigert werden. Wenn wesentliche Leistungen durch externe Dritte erbracht werden, sind möglicherweise die Interessen nicht 100% gleichgerichtet und dem Kapitalmarkt bzw. institutionellen Investoren gegenüber auch nicht transparent genug, um die Qualität des Asset und Property Managements beurteilen zu können.

„Der Immobilienbrief“: Lassen Sie uns doch einmal ganz defätistisch fragen, warum verkaufen Sie nicht einfach die Immobilien und wickeln die Fonds ab? Das erspart doch Diskussionen.

Wolfgang Essler: Wir haben Verantwortung für ein erhebliches Vermögen, für über 40.000 Anleger und für viele Mitarbeiter. Wir haben ein umfangreiches Portfolio mit einer vergleichsweise sehr niedrigen Verschuldungsquote und eine gesunde Unternehmensgruppe. Gerade vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten, die sich mit den Staatsverschuldungen und den Währungskrisen ergeben, ist die Anlage in Immobilien sicherlich eine der besten Anlagen, die man tätigen kann. Ein Verkauf von großen Teilportfolien dürfte die gleichen Bewertungsfragen aufwerfen wie die vorgeschlagene Lösung und zudem nur mit deutlichen Abschlägen möglich sein. Ein verbleibendes Restportfolio geriete unter Verwertungszwang. Gleichzeitig müsste die Asset Management Gesellschaft kontinuierlich abbauen. Damit stünde dann irgendwann die Professionalität in Frage.

So dagegen bietet sich die Möglichkeit zur Aufnahme strategischer Investoren. Die Story der späteren börsennotierten AG ist renditeorientiert und expansiv. Wir haben die kritische Größe, die die Struktur einer erfolgreichen AG erfordert, schon heute hinter uns gelassen. Wenn wir auf den rechnerischen NAV schauen, liegen wir unter den deutschen Gewerbeimmobilien AG’s sicherlich schon auf den vorderen Rängen. Bis wir organisatorisch soweit sind, hat sich das Börsenumfeld voraussichtlich wieder geändert. Immobilienwirtschaftlich bietet unser Konzept die Möglichkeit einer Erfolgstory im zweiten Anlauf. Das müssen wir einfach angehen.

Das Interview führte Werner Rohmert

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