Berlin bleibt deutscher Immobilien-Investment-Hotspot

23.Juli 2020   

Berlin ist und bleibt unter den Immobilienhochburgen Deutschlands der herausragende Investment-Hotspot. „An dieser Ausnahmestellung konnte auch Covid-19 nicht rütteln“, erklärt Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter JLL Berlin. Thräne weiter: „Ganz ohne investive Einbußen kam allerdings auch die Hauptstadt nicht durch die Krise. Gerade im zweiten Quartal hatten wir nämlich einen deutlichen Einbruch der Transaktionen zu verkraften.“ So sieht das auch Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin, der seine Rückschau jedoch zu Recht mit der Feststellung einleitet: „Ohne Wenn und Aber können wir ein starkes erstes Halbjahr 2020 konstatieren.“

Dass dem so ist, das führt Thräne auf den „großen Vorteil“ zurück, den Berlin als deutsche Hauptstadt für sich beanspruchen kann. Er geht sogar noch weiter und konstatiert, im Augenblicke gebe es einen Run auf Berlin, Mittelstädte hätten es in dieser Krise wesentlich schwerer und müssten Preisabschläge hinnehmen, die in Berlin nicht zu befürchten seien, im Gegenteil, denn es kämen auch neue Produkte auf den Markt, viel sei in Bewegung.

Allerdings seien Projektentwicklungen zurzeit kompliziert, da die Banken allgemein und besonders gegenwärtig zur Vorsicht neigten und Finanzierungen schwieriger zu erhalten seien als in Vor-Corona-Zeiten. Zudem treibe Finanzierer, Investoren, Projektentwickler und andere Immobilienakteure die Frage um, wohin sich im Besonderen der Büromarkt unter den neuen Bedingungen weiter entwickle. Thräne wagt die Voraussage, dass der Büroflächenbedarf abnehmen werde, dafür die Flexibilität steige und Büros anders d.h. technisch intelligenter ausgestattet sein werden. Eine Erfahrung, die Thräne und seine Mitarbeiter machten im Corona-bedingten Homeoffice: „Es klappte alles hervorragend.“ Dabei, so gibt JLL allgemein zu bedenken, seien für diese neue Bürotätigkeitsform Homeoffice noch viele Fragen ungeklärt wie rechtliche Voraussetzungen, versicherungstechnische Fragen und andere. Doch eines sei bereits jetzt absehbar: das Büro der Zukunft muss als ein intelligentes Büro neu erdacht werden.

Infolgedessen sieht Thräne auch das Bürosegment als Assetklasse sehr stabil, gefolgt von Wohnen (das muss man immer). Verlierer dagegen sind die Assetklassen Retail und Hotels, aber alleiniger Gewinner der Krise ist für JLL das Segment Logistik, das noch an Bedeutung gewinnen werde.

So kann das Ergebnis sich sehen lassen:  Mit 5,1 Mrd. Euro reicht es zwar nicht an den Rekord vom Vorjahreszeitraum (6,7 Mrd. Euro) heran, ist aber knapp das dritthöchste Resultat aller Zeiten. Dementsprechend positiv fällt auch der langfristige Vergleich aus: Der 10-Jahresschnitt wurde um satte 46%, der 5-Jahresschnitt noch minimal (2 %) übertroffen. In der Rangliste der Big 7-Städte steht Berlin zum Halbjahr mit großem Abstand auf Platz eins mit einem um 28% höheren Transaktionsvolumen als das zweitplatzierte Frankfurt.

2020 gab es bereits 15 Großtransaktionen von über 100 Mio. Euro, 13 davon wurden zwischen Januar und März registriert. Das sind zwar weniger als im Vorjahreszeitraum (H1 2019: 21), aber mehr als in jeder anderen der Big 7. Der Anteil der Großtransaktionen am Transaktionsvolumen reduzierte sich – trotz gesunkener Volumina – auf 45 Prozent, im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch über 60 Prozent. Sowohl bei den großen Transaktionen als auch insgesamt sank die Durchschnittsgröße der Abschlüsse damit auch deutlich.

Bemerkenswert der mittlerweile auf über 50 Prozent erneut deutlich gestiegene Anteil der Asset / Funds – Manager auf Verkäuferseite. Die Verkäufergruppe „Entwickler“ (13%) folgt mit deutlichem Abstand. Auf Käuferseite sind Asset / Funds Manager zwar ebenfalls vorn. In Schlagweite mit einem auffällig hohen Anteil von 29% gefolgt von Immobilien-AGs. Dabei spiegeln sich die genannten Transaktionen im Rahmen der TLG-Übernahme wider. „Einen Käuferanteil deutscher Investoren von 74 Prozent und einen Verkäuferanteil von knapp 90 Prozent hat es in der Hauptstadt seit vielen Jahren nicht mehr gegeben. Die Assetklasse Living einmal ausgenommen hatte Berlin nach einer Studie von JLL 2019 mit zwei Dritteln noch den höchsten Anteil ausländischer Investitionen der weltweiten Top-Investmentziele auf sich vereinen können“, so Kadelbach.

Stabil blieben auch die Preise auf „Vor-Corona-Niveau“. In allen Assetklassen sind keine Veränderungen der nach wie vor niedrigen Renditen zu registrieren. Die Büro-Spitzenrendite wird mit 2,65 Prozent angegeben und ist damit die niedrigste unter den deutschen Immobilienhochburgen. „Bis zum Jahresende gehen wir von einem stabilen Niveau aus“, so Kadelbach abschließend. Und Rüdiger Thräne ergänzt: „Alles wird nun darauf ankommen, schnellstmöglich in routinierte Geschäftsabläufe zurückzufinden, dort nachzubessern, wo es erforderlich ist, das Bewährte aber gleichzeitig zu stärken. So führt zum Beispiel an der zukünftigen Digitalisierung auch des Investmentgeschäfts kein Weg vorbei, genauswenig wie an der Notwendigkeit der persönlichen Begegnung beim Abschluss einer Transaktion. Investments sind und bleiben Vertrauensangelegenheiten von Mensch zu Mensch.“

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