Die Performance bei deutschen 1A-Bürolagen verhält sich der derzeitigen Aufbruchstimmung, die in der Branche umher geht, entsprechend. Der Index (VICTOR) legte erstmals seit dem 3. Quartal 2007 wieder leicht zu. Zwar kommt die Zunahme mit 0,3% einer Seitwärtsbewegung gleich, aber immerhin zeigt der Indikator, dass sich der Markt stabilisiert. Nach insgesamt acht Quartalen mit anhaltend negativer Wertentwicklung steigt der Indikatorwert auf 99,2 Punkte.
Innerhalb der Top-Lagen zeigen sich allerdings stark differenzierte, wenn auch relativ gesehen nur marginale Wertveränderungen. Das Frankfurter Bankenviertel weist mit +0,9% die deutlich stärkste Performance in diesem Quartal aus. Dies resultiert, lt. Jones Lang LaSalle (JLL), im Wesentlichen aus der starken Nettoabsorption von Leerstandsflächen im 3. Quartal 2009 und der abgeschwächten Intensität des erwarteten Mietrückgangs. Die Münchner Innenstadt und die 1A-Lagen Berlins weisen mit +0,5% und +0,2% ebenfalls Wertzuwächse auf. Anhaltend negativ ist die Entwicklung in Düsseldorf (-0,8%) und Hamburg (-0,3%). Die Spanne liegt mit 1,7% dennoch eng beieinander.
Die Unterschiede kommen vor allem durch unterschiedliche Erwartungen bei den einzelnen Märkten zustande. So führt das hohe spekulative Fertigstellungsvolumen in Hamburg und Düsseldorf zu der negativen Einschätzung. In Frankfurt, Berlin und München ist die Einschätzung der Marktentwicklung deutlich positiver, auch wenn bis 2011 mit weiteren Mietrückgängen zu rechnen ist.
Aktuell ist im dritten Quartal erstmals ein Absinken der nominalen Durchschnittsmiete in allen Flächenqualitäten zu beobachten, zurückzuführen auf die aktuell mäßige Wirtschaftsentwicklung. Diese Tendenz wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch in den Folgequartalen fortsetzen und einer nachhaltigen Werterholung entgegenwirken. Der Indikator zeigt allerdings noch nicht die aktuell niedrigen Umsätze, die sich erst ab 2010 im Indikator widerspiegeln wird.
Demgegenüber steigen die Leerstandsquoten im Vergleich um Vorquartal nur leicht bzw. fallen sogar punktuell in Frankfurts Bankenviertel. Im Investmentbereich stagnieren die Anfangsrenditen bei nach wie vor sehr niedrigem Transaktionsvolumen. Bis Jahresende sind signifikante Impulse auf die Wertentwicklung aus veränderten Marktrenditen lt. JLL eher unwahrscheinlich. (AE)