Der Markt brummt überall
Die Büromarktzahlen für das erste Quartal sind da. Experten hatten noch vor den Auswirkungen der politischen Risiken gewarnt. Doch dann kam alles anders. Mit 995.000 qm (JLL) wurden 7,2% mehr Büroflächen vermietet als noch im Vorjahresquartal und sogar 31% über dem 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Quartale. Am Ende des Jahres könnten wieder etwas mehr als 3,5 Mio. qm umgesetzt werden. Das wären zwar weniger als 2016, aber würden kein Ende des Zyklus bedeuten.
Wie in der Fußballbundesliga hat auch bei den Bürovermietungen München die Nase vorn. Während im letzten Jahr noch Berlin durchweg den Spitzenplatz einnahm, liegt die bayrische Hauptstadt mit 260.000 qm Büroflächenumsatz und einem Plus von 39% ganz vorn. Berlins Umsatz sank um 13% auf 216.000 qm. Die beste 12-Monatsperformance hatte Hamburg mit 160.000 qm Umsatz und einem Plus von 48%. Auch Stuttgart kann mit einem Plus von 18,2% (73.400 qm) punkten. Nicht so gut lief es in Köln (57.300 qm; -26,4%), Frankfurt (116.300 qm; -10%) sowie Düsseldorf (112.100 qm; -1,8%). Interessant ist der Vergleich mit den Zahlen von BNPPRE. Vor allem für Frankfurt haben die Researcher hier ein Plus von 11,4% auf 137.000 qm Büroflächenumsatz. Betrachtet man nur das GIF-Gebiet, kommen am Ende 123.000 qm Umsatz raus und damit in etwa die Größenordnung von Research-Dino JLL.
Als größtes Damoklesschwert sieht JLL derzeit den Brexit. Auswirkungen seien jedoch noch nicht spürbar. Das belegen auch die Zahlen. Dennoch prüfen immer mehr Banken und Finanzinstitute konkrete Standortverlagerungen, so der neue CEO von JLL Timo Tschammler. JLL rechnet damit, dass sich die Unternehmen auf die Standorte Amsterdam, Dublin, Paris, Luxemburg und Frankfurt fokussieren werden. Einen spürbaren Effekt für nur eine Metropole werde es demnach nicht geben.
Die Top-Abschlüsse hat das German Property Partners (GPP) zusammengestellt. Größter Abschluss war die Anmietung der Daimler AG mit 50.000 qm in Stuttgart im Fasanenweg gefolgt von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit 47.000 qm in Berlin-Treptow.
Neubau kann Leerstand nicht ausgleichen
Der Leerstand ging an allen Top-Märkten lt. JLL zurück. Aktuell stehen nur noch 4,9 Mio. qm Flächen zur Verfügung. Die Leerstandsquote liegt bei 5,3%. Damit sei das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um weitere fast 670.000 qm abgebaut worden. Am niedrigsten ist die Leerstandsrate derzeit in Stuttgart mit 3,4%. Hier stehen nur noch 288.000 qm zur Verfügung (-25,1%). In München und Berlin liegt die Quote bei 4,2%. An beiden Standorten sank die Anzahl leerstehender Flächen ebenfalls deutlich um 19,6% bzw. 17,1%. Selbst Frankfurt, die Jahrelang deutlich oberhalb der 10%-Marke notierten, verzeichnet einen Rückgang von 0,8% Leerstandsflächen auf 1.048.600 qm. Die Quote liegt hier mittlerweile bei 9%. BNPPRE, die neben den Top-Städten auch Essen und Leipzig untersuchen, notieren einzig für Essen einen spürbaren Leerstandsanstieg. Aktuell stehen hier 196.000 qm leer (+13%; Quote: 5,7%). Grund seien einige Single-Tenant-Objekte, die leergezogen wurden bzw. nach Refurbishmentmaßnahmen dem Markt wieder zur Verfügung stehen.
Spitzen- und Durchschnittsmieten ziehen an
Vor allem Berlin führt bei den Spitzenmieten das Ranking deutlich an. Lt. JLL liegt die Spitzenmiete hier bei 28 Euro pro qm. Gleichbedeutend mit einem Plus von 16,7% im Vorjahresquartalsvergleich. Nur Stuttgart kommt da, mit +7,5% (21,50 Euro pro qm), hinterher. Auch in Düsseldorf (26,50 Euro pro qm; +1,9%), Hamburg (22,50 Euro pro qm; +2%), Frankfurt (37 Euro pro qm; 1,4%) und München (35,50 Euro pro qm; +4%) stieg die Spitzenmiete. Nur Köln verharrt auf Vorjahresniveau bei 22 Euro pro qm. Bis Ende des Jahres rechnet JLL mit einem weiteren Anstieg der Mieten. Der JLL-Spitzenmietpreisindex erreicht für die Big 7 zum Ende des ersten Quartals knapp 188 Punkte und damit den höchsten Wert seit dem ersten Quartal 2002, so Helge Scheunemann, Deutschland-Researcher bei JLL. Der weitere prognostizierte Leerstandabbau lässt die Nettoabsorption auf Jahressicht auf über 700.000 qm ansteigen. Die Büromieten sollen in Folge um 3,1% steigen. Auch die Durchschnittsmieten sollen weiter steigen, so JLL. Der entsprechende Index steigt um 4,5%. Lt. BNPPRE lag die Zunahme der Durchschnittsmieten in Berlin und Hamburg am höchsten.
Ausblick
Der Wirtschaftsmotor Deutschland läuft. BNPPRE und JLL sehen beide positive Umsatzzahlen für den Büromarkt. Die Arbeitslosenquote ist so niedrig wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Die Bürobeschäftigtenzahlen sollen weiter steigen. Der ifo-Index liegt mit 112,3 Punkten auf dem höchsten Stand seit Juli 2011. Die erwarteten Zahlen von JLL kann BNPPRE nicht bestätigen. BNPPRE sieht sogar die Möglichkeit, dass ein neues Rekordergebnis erreicht werden kann. Die Leerstände sollen weiter sinken. Der Angebotsengpass an modernen Flächen wird sich weiter verschärfen. Auch die Mieten sollen weiter steigen. Rosiger Ausblick für die deutschen Büromärkte.