Büromarkt Hamburg: Angebotsflaute drückt das Ergebnis

An das gute Ergebnis des Vorjahres konnte der Hamburger Büroflächenmarkt nicht annähernd anschließen. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger und JLL belief sich das Halbjahresergebnis auf insgesamt 250.000 qm, ein Minus gegenüber dem Vorjahr von 50.000 qm – der deutlichste Rückgang unter den sieben Bürohochburgen.

Leicht abweichend melden Cushman & Wakefield einen Halbjahresumsatz von 246.300 qm, BNPPRE 249.000 qm und Savills 211.700 qm.

Das Ergebnis der vergangenen drei Monaten wird mit 105.000 qm (G&B) bis 138.500 qm (JLL) angegeben. Als Hauptgrund wird die immer weiter sinkende Leerstandsrate und damit der Mangel an guten Flächen in zentraler Lage gesehen. Optionen, die dem Nutzer Vorteile bringen, würden kaum noch angeboten, so JLL; Eigentümer bevorzugten Zehn-Jahres-Verträge statt 5 plus 5 und hätten auch die Position, dies durchzusetzen. Flexibilität koste deutlich mehr Geld als früher.

Insgesamt wurden im 1. Halbjahr sechs Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 44.000 qm registriert. Größter Abschluss der 1. Jahreshälfte blieb die Interims-Anmietung des Versicherungskonzerns Signal Iduna im „Vattenfall-Gebäude“ in der City Nord aus dem 1. Quartal. Größter Büromietvertrag in der City mit 5.300 qm blieb der Abschluss von Zeaborn im „Tower am Michel“ (City) aus dem 1. Jahresviertel. Im 2. Quartal kamen drei neue Großabschlüsse hinzu: Im „Economic Quarter“ (City Süd) wird f & w fördern und wohnen, ein Tochterunternehmen der Stadt Hamburg, rund 8.600 qm beziehen. Ebenfalls in der City Süd mietete das Amt für Bauordnung und Hochbau knapp 6.900 qm an. Die Lufthansa entschied sich für rund 5.300 qm im „Hanse 10ter Grad“ einem Neubau-Projekt in Hamburg West.

Der Teilmarkt City verbuchte mit einem Anteil von 24% (60.500 qm) wieder den größten Anteil am Büroflächenumsatz gefolgt von der City Süd mit einem Anteil von 19% (46.500 qm) . Drittstärkster Teilmarkt mit einem Anteil von 9% wurde Harburg (22.800 qm), der von einer hohen Anzahl an Abschlüssen aus dem Bereich Industrie/Logistik profitierte.

Co-working-Anbieter starke Nachfragergruppe

Als Motor in der 1. Jahreshälfte 2018 erwies sich nach Berechnungen von G&B die Branche Tourismus und Verkehr mit einem Anteil von 17% (41.800 qm) am Gesamtumsatz. Zusammen sorgten Lufthansa, Zeaborn, Ocean Network Express sowie Kühne + Nagel für einen Umsatz von knapp 18.000 qm in diesem Segment. Auf Platz zwei folgten die Unternehmen der Öffentlichen Verwaltung, Verbände und Kirchen mit einem Anteil von 13% (31.500 qm). Cushman & Wakefield weisen in ihrem Marktbericht darauf hin, dass der Trend zu flexiblen workspaces/CO-working anhält. Im ersten Halbjahr wurden bereits 16.400 qm von Co-working-Anbietern angemietet.

Als Spitzenmiete nennen die Unternehmen zwischen 25,50 Euro (Savills) und 27 Euro (BNPPRE), als flächengewichtete Durchschnittsmiete zwischen 14,90 Euro (Savills) und 15,70 Euro (G&B).

Im 2. Quartal ist die Leerstandsrate erneut gesunken. Am Quartalsende lag sie den Berechnungen zufolge zwischen 3,9% (G&B) und 4,8% (BNPPRE). Damit ging das innerhalb von drei Monaten verfügbare Büroflächenangebot deutlich auf nur noch 536.200 qm zurück.

Entspannung ist vorerst nicht in Sicht. 2018 und 2019 werden voraussichtlich rund 330.000 qm Bürofläche in 58 Projekten fertiggestellt, so G&B. Davon sind bereits heute 59% vermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Somit werden Hamburg innerhalb von zwei Jahren lediglich 135.000 qm freie Flächen zugeführt. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt wieder in der City mit 87.000 qm und 18 Projekten.

Ausblick

Der Run auf gut geschnittene Flächen in begehrten Lagen werde im Jahresverlauf weiter zunehmen und sich auch auf Spitzen- wie Durchschnittsmieten auswirken, prognostiziert JLL. Mit einer Entspannung werde erst ab 2022 gerechnet. Als wahrscheinlichen Flächenumsatz für das Gesamtjahr nennen die Beratungsunternehmen etwa 550.000 qm.

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