2012 knüpfte mit einem Gesamt-Plus bei Wohnen und Gewerbe von 3,1% nahtlos an die positiven Entwicklungen aus 2011 an. Hierbei registrierte der BulwienGesa-Immobilienindex 1975 – 2012 bei allen untersuchten Immobiliensegmenten Wertzuwächse. Wohnimmobilien erzielten einen Zuwachs von +4,2%. Gewerbliche Immobilien zeigten eine dagegen nur moderate Steigerung von +1,3%.
Der auch von der Bundesbank für die EZB-Statistik verwendete Index des 1983 von Hartmut Bulwien gegründeten Immobilien-Researchhauses BulwienGesa AG, München, ist der Klassiker unter den Immobilienindizes. Als einziger Index ermittelt er jetzt seit fast 40 Jahren mit konsistenter Methodik Immobilienpreise. Der Index untersucht die Entwicklung jeweils vergleichbarer Preise der untersuchten Segmente, z.B. Neubaumieten mit Neubaumieten, also nicht die Wertentwicklung bestehender Portfolios oder Immobiliensegmente. Der BulwienGesa-Immobilienindex analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland in den Segmenten Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Wohnungsmieten, Baugrundstücke, Einzelhandelsmieten und Büromieten auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990.
Der Gesamtindex der nominalen Preise und Mieten hat mit einem Indexwert von 125 den Spitzenwert von 1993 von 120 knapp hinter sich gelassen. Allerdings zeigt die detaillierte Betrachtung deutlich Unterschiede allein schon zwischen Wohnen und Gewerbe auf. Zudem sind knapp 40% Inflation seither zu berücksichtigen, womit das Thema Inflationsschutz allein schon ad absurdum geführt wird. Es ist außerdem zu beachten, dass eine spezifische Immobilie des Jahres 1993 selten auf heutigem Level jeweils vergleichbarer Objekte anzusiedeln ist. Während der Gewerbe-Index 1993 mit 118 einen Höhepunkt hatte und auch heute erst wieder bei 105 liegt, lag Wohnen 1994 mit 125 Punkten auf einem Zwischenhoch, dass 2006 erst wieder erreicht wurde. Inzwischen liegt der Wohnindex bei 140. Auch diese gute Entwicklung erreicht die Inflation nicht. Aus dieser Sicht ist der deutsche Immobilienmarkt generell noch deutlich von einer Blase entfernt. Bei der Betrachtung der reinen Kapitalanlagesegmente mit Wohnungen in Toplagen für private Anleger oder Core-Gewerbeimmobilien für institutionelle Anleger lässt sich diese Aussage aus „Der Immobilienbrief“-Sicht nicht uneingeschränkt halten. Bei der professionellen Gewerbeimmobilie spielen Lebenszyklusaspekte neben der Alternativrendite eine hohe, aber zu wenig beachtete Rolle. Eine mögliche Preisbereinigung in diesen eher kleinen Segmenten eigenkapitalstarker Anleger hätte aber keine volkswirtschaftlichen Konsequenzen. Insofern trifft der Begriff Blase auch hier nicht.
Bei der differenzierten Betrachtung der einzelnen Variablen im Gewerbeimmobilienindex konnte lt. BulwienGesa nur die Einzelhandelsmiete in 1a-Lagen an der +2,0%-Marke kratzen, gefolgt von der City Büromiete mit +1,6%. Die Handelsnebenlagen stagnierten traditionell. Auch die Gewerbegrundstücke übersteigen eine 1%-ige Preissteigerung nicht. Zugpferd des guten Gesamtergebnisses waren die Steigerungsraten des Wohnimmobilienindex. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit +5,9%, aber auch die Wohnungsmieten im Neubau mit +4,8% und im Bestand mit +3,6% legten dynamisch zu. Die Kaufpreise für Reihenhäuser (+3,3%) und die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser (+3,5%) rundeten in 2012 das positive Gesamtbild des Wohnungsmarktes ab. Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen zeigten insbesondere in B-Städten generell einen leichten Aufwärtstrend. Büromieten in Citylagen stiegen in allen Städtegruppen leicht. Am besten entwickelten sich A-Städte, die von geringer Bautätigkeit bei gleichzeitig positivem Beschäftigtenwachstum geprägt sind. Mieten im Wohnungsmarkt im Neubau zeigten v. a. in den A- und B-Städten hohe Steigerungsraten. Inzwischen reagieren auch kleinere Standorte positiv. Mieten bei Wiedervermietung sind in allen Städtegruppen in 2012 gestiegen. Die Darstellung der Indexentwicklung seit 1990 zeigt eine deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und weist auf eine stärkere Krisenanfälligkeit hin. Die B-, C-, und D-Städte zeigten die stärkste positive Veränderungsrate seit Mitte der 1990er Jahre auf. Im Vergleich zur Inflation in den letzten 20 Jahren hat sich auch nach Interpretation von BulwienGesa der Immobilienmarkt unterdurchschnittlich entwickelt. Seit 2009 können die hohen Steigerungsraten im Immobilienindex die Inflationsrate übertreffen.
BulwienGesa AG erwartet für 2013 in Deutschland ein moderates Wachstum. Übertragen auf die Immobilienbranche werden sich Portfolio-Umschichtungen in deutsche Core-Immobilien fortsetzen. Für die Wohnungsmärkte ruft die BulwienGesa AG erneut eine stabile bis steigende Marktverfassung auf. Im gewerblichen Immobilienmarkt wird 2013 im Bürosektor bei geringer Neubautätigkeit und stabilem Arbeitsmarkt ein Leerstandsabbau mit moderater Mietpreissteigerung erwartet. Ein leichter realer Kaufkraftzuwachs wird die Konsumneigung zukünftig festigen, wobei 1a-Lagen das Zugpferd der Einzelhandelsentwicklung bleiben. Für „Der Immobilienbrief“ stellt sich die Frage, inwieweit nach einer generellen Niveauverschiebung der Immobilienmarkt wieder zum langfristigen Wachstumspfad gefunden hat. Der Wohnimmobilienmarkt bestätigt eindrucksvoll unsere Analysen aus 2001. Hier bleiben wir mittelfristig optimistisch, auch wenn im privaten Bereich Budgetverschiebungen durch Telekommunikationskosten und insbesondere Nebenkostenerhöhungen die Mietpotentiale begrenzen. Der Büromarkt hat sich gleichfalls entsprechend unseren skeptischen Analysen entwickelt. Bei anhaltend ausreichendem Angebot, maßvoller Entwicklung der Reproduktionskosten und historisch niedrigen Zinsen bzw. hohen Multiplikatoren im Core-Bereich fragen wir uns, wo generelle positive Miet- und Wertperspektiven zu erwarten sein sollen. Die Hoffnung der Investoren muss hier auf Zyklik beruhen. ¨