Büroimmobilien in Europa bleiben spurtreu.

Die stabile Konjunktur mischt die europäischen Büroimmobilienmärkte auf. Zwar hängen die Schuldenländer deutlich zurück, aber auch hier ist Jones Lang LaSalle optimistisch. Die Spitzenmieten steigen. Fertigstellungen mit Rekordtief. Renditen an der Grenze.

Die Jones Lang LaSalle-Immobilienuhr für europäische Büroflächen weist insgesamt einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete aus. Der europäische Mietpreis-Index für Büros von JLL legt im ersten Quartal um 1,5% zu. Die Nutzeraktivitäten weisen auf eine gesunde Nachfragesituation hin. Die Leerstandsquoten bleiben konstant. Die Fertigstellungen erreichten jedoch ein Rekordtief. Die Multiplikatoren für gute Immobilien haben den oberen Grenzwert erreicht.

JLL sieht nur noch in anziehenden Mieten das Potential für steigende Kapitalwerte der Immobilien, die sich rechnerisch aus Renditeerwartungen der Investoren und Marktmieten ergeben. Eine „Renditekompression“ bzw. steigende Multiplikatoren sei in den meisten Märkten nicht mehr zu erwarten. Der Blick auf die europäische Immobilienuhr macht deutlich, dass London sowohl in der City als auch im West End sich schon wieder dem zyklischen Höhepunkt nähert. Dabei hadert die britische Wirtschaft immer noch mit ihrem Schicksal. Die Grenze von der Erholungsphase beschleunigter Mietpreissteigerungen zur Verlangsamung des Mietpreiswachstums ist in London ebenso wie in Zürich erreicht oder sogar überschritten. Düsseldorf, Genf, Moskau, Stockholm, Berlin, Helsinki, München und Paris sind ebenso wie Oslo derzeit noch in einer kräftigen Erholungsphase auf der JLL-Immobilienuhr. Kurz hinter dem zyklischen unteren Wendepunkt liegen Kopenhagen und Istanbul.

Für die deutschen Metropolen Frankfurt, Hamburg und Stuttgart weist JLL ebenso wie für Kiew, Mailand, St. Petersburg und Warschau den unteren Wendepunkt aus. Für Prag, Amsterdam, Budapest, Bukarest, Brüssel, Dublin und Rom ist die Talsohle schon im Visier. Die Metropolen der Euro-Sorgenkinder wie Athen, Lissabon, Barcelona und Madrid laufen ebenso wie Edinburgh und Luxemburg dem Zyklus hinterher. Allerdings sieht auch hier JLL Licht am Ende des Tunnels.

JLL erwartet, dass sich der wirtschaftliche Aufschwung in Europa im laufenden Jahr 2011 weiter verfestigt. Die Nutzeraktivitäten sollten in etwa auf Vorjahresniveau bleiben. Bei der Interpretation der durchschnittlichen Mietpreissteigerung der Spitzenmiete von 1,5% im ersten Quartal ist zu berücksichtigen, dass der Indexzuwachs ist fast vollständig auf die vier Städte Moskau (+17,6%), London West End (+4,6%), Lyon (+4,2%) und Düsseldorf (+2,2%) zurückzuführen ist. In 18 der 24 erfassten Städte stagniert die Spitzenmiete. Madrid und Barcelona haben leicht nachgegeben. Für Dublin und Lissabon erwartet JLL eine weitere Konsolidierung.

Das europaweite Umsatzvolumen der betrachteten 24 Metropolen von 2,6 Mio. qm im ersten Quartal liegt um 4% über Vorjahr und annähernd im 5-Jahres-Schnitt. In Westeuropa konnten Stockholm und Mailand deutliche Zuwächse aufweisen. Die Büronachfrage wird jedoch immer noch generell von eher auslaufenden Mietverträgen, die zur Verlängerung anstehen, oder Umzüge geprägt. Flächenkonsolidierung ist oft ein Umzugsgrund. Flächenexpansion ist nach wie vor selten. Expansionsbedarf erwartet JLL insbesondere in den nordischen Ländern, in Deutschland und Frankreich. Durch niedrige Fertigstellungsraten bleibt die Leerstandsquote relativ konstant. Im europäischen Durchschnitt stieg der Leerstand um zehn Basispunkte auf 10,3%. Dies betrifft die einzelnen Marktsegmente jedoch unterschiedlich. Bei Büroflächen mit hoher Qualität ist der Leerstand niedrig. Dies führt zu steigenden Mieten im Spitzensegment. Deutliche Preisnachlässe sind demgegenüber bei älteren Bestandsflächen festzustellen.

Das europäische Transaktionsvolumen hat mit 26,2 Mrd. Euro um 32% gegenüber dem Vorquartal zugelegt. Lediglich Madrid und Brüssel werden von JLL noch am Tiefpunkt des Zyklus gesehen. Die Kapitalwerte für Mailand, Frankfurt, Paris und Berlin haben das Tal schon hinter sich. Stockholm und Moskau liegen ebenfalls noch in der Erholungsphase des beschleunigten Kapitalwertwachstums. Amsterdam ist am Wendepunkt zum langsamen Auslauf der Preissteigerungen und London steht kurz vor dem Höhepunkt. Der europäische Kapitalwertindex von JLL weist im 1. Quartal einen Anstieg von 2,4% aus. Das liegt um 14,3% über dem Vorjahresvergleichswert.