Büromarkt Luxemburg – oder wie bewertet man kleine Märkte?

4.November 2009   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Wenn die Investitionstätigkeit praktisch zum Erliegen gekommen ist und die Vermietungsleistung voraussichtlich weniger als 50% des Vorjahresvolumens betragen wird – geraten dann Marktberichte in den Bereich der Kaffeesatzleserei?

 

Auf einem Insidermarkt wie dem Luxemburgischen werden viele Transaktionen an den Beratungsagenturen wie CB Richard Ellis oder DTZ vorbei direkt über luxemburgisch gut vernetzte Finanzdienstleister wie etwa Atoz abschlossen, weshalb sich das bereits durch den schieren Mangel an Masse beeinträchtige, in Marktberichten gespiegelte Bild weiter verschiebt. Lokale Akteure und Transaktionen unter 10 Mio Euro bestimmen hier aktuell den Markt, dazu eine hohe Nachfrage nach Mietflächen bis 100 qm, berichtet Veronique Koch, Beraterin bei CB Richard Ellis mit langer Luxemburgerfahrung (vormals DTZ). Da kann ein einzelner Vertrag wie der der Nord-LB, die in Flughafennähe im Stadtteil Findel einen Neubau mit allein 9.400 qm  beziehen wird, die Statistik nachhaltig verschieben. Erst vor einem Jahr hat CBRE von Brüssel aus die Luxemburger Filiale eingerichtet, um Synergien zu nutzen und an diesem wichtigen Finanzmarkt teilzuhaben. Aktuell beobachtet man, obgleich der Bankensektor immer noch dominiert, eine deutliche Tendenz zu kleineren Flächen und zurück in die City, ein Anwachsen der Untervermietungen sowie das Bestreben, Mietverträge, die in den Vorjahren immer längere Laufzeiten aufwiesen, um sich Standorte zu sichern, jetzt kurzfristig neu zu verhandeln. Dessen ungeachtet beziffert Jones Lang LaSalle in ihrem jüngsten Bericht die Leerstände hier mit 4,6% am unteren Ende der Skala in Europa – Dublin rangiert mit 28,1% am oberen Ende! – und damit als sehr moderat.

 

Der Luxemburger Büromarkt ist angetrieben durch die Ansiedlung der EU Institutionen, dem Europäischen Gerichtshof, der Europäischer Investitionsbank (Neubau 2008 nach Plänen von Christof Ingenhoven, Düsseldorf) sowie der Kommission mit ihren Begleitinstititutionen. Dazu kamen zunächst französische und seit den 1990er Jahren auch deutschen Bankinstitute. Insgesamt beziffert BNP Paribas Real Estate das Büroflächenvolumen mit ca. 3 Mio qm, davon wurden in den vergangenen Jahren jeweils etwa 150.000-200.000 qm umgesetzt. Für 2009 erwartet man einen Rückgang auf 120.000 qm. Noch stärker rückläufig haben sich die Investitionen entwickelt von 2,4 Mrd. Euro 2007 auf 300 Mio in 2008, dem Niveau der Jahre 2000 bis 2005. Diese Marge könnte auch in diesem Jahr erreicht werden. Damit seien die Renditen von um 5,5% auf 6,4% gestiegen. Ein wichtiger Faktor sei aktuell die Zwischenvermietung an EU-Institutionen auf 5 bis 6 Jahre, bis die Neubauten für die Kommission fertig seien. Davon hat BNP RE allein 8.000 qm vermittelt. Ein zweites Standbein neben dem Finanzsektor wollen Stadt und Land Luxemburg durch die Ansiedlung eines Nano-Technolgie-Parks mit 12.000-15.000 Beschäftigen erreichen. Bislang jedoch fehlt dafür die Infrastruktur und nicht zuletzt: Es fehlen die Wohnungen, aktuell ca. 12.000 Wohneinheiten. Deshalb betreffen die großen Entwicklungsprojekte rings um das Finanz- und EU-Zentrum Kirchberg sowohl Mobilität und Infrastruktur mit neuen Bahnlinien und Bahnhöfen als auch die Ausweisung von Wohngebieten. Dieses drängende Problem ist Anlass genug für die Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, der Immobilien-Handelskammer des Großherzogtums, am 20. November der Jahres dem Markt für Wohnimmobilien eine internationale Fachtagung zu widmen.

 

Auf der Expo Real 2009 war Luxemburg erstmalig mit eigenem Stand vertreten, resultierend aus einer längjährigen Freundschaft mit Konsul Hans-Peter Maier in München, der selbst als Projektentwickler und Investor in Luxemburg tätig geworden ist, so im Entwicklungsgebiet Findel in Flughafennähe. Dort betrug der Flächenumsatz z.B. im 2. Quartal 2009 nach Angaben von CBRE in nur drei Transaktionen fast 16.000 qm, darunter die Nord-LB und die Versicherung Lombard International.

 

Geringe Transaktionsleistung, geringe Leerstände, geringe Größenordnung der Einzeltransaktionen – über die Hälfte kleiner als 5.000 qm – verbunden mit einem hohen Anteil an Eigennutzern, in diesem Falle den EU-Institutionen, und einer spürbaren Dominanz ortsansässiger Akteure, all‘ dies macht Luxemburg dem Ruhrgebiet vergleichbar. In beiden Fällen kann die Aussagefähigkeit von Marktberichten, die üblicher und sicher auch notwendiger Weise an Spitzenmieten und Spitzenrenditen in 1-A-Lagen orientiert sind, bezweifelt werden, weil sie zu wenig Differenzierungen abbilden. Andererseits erwarten Investoren sowohl immer detailliertere Informationen als auch die Vergleichbarkeit eines Rankings von Standorten. Dies könnte dazu führen, dass, um wirklich den Anforderungen gerecht zu werden, Bewerter und Analysten ihre Instrumentarien schärfen müssen und ggf. sogar den Alleinvertretungsanspruch aufgeben zugunsten von kommunalen Wirtschaftsförderungsgesellschaften, die sich zunehmend auf dem Immobiliensektor professionalisieren.

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