Büromärkte 2011 – Umsatz legt deutlich zu

6.Januar 2012   

„Viel Licht, wenig Schatten“ so betitelt ein großes Researchhaus seinen Büromarktbericht für 2011. In der Tat zeigen die Zahlen einen robusten Bürovermietungsmarkt für das vergangene Jahr. Es zeigt sich aber wieder, dass der Vermietungsmarkt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hinterherhinkt.

Büromärkte 2011

Büromärkte 2011

Insgesamt lag der Büroflächenumsatz in den 7 Bürometropolen im letzten Jahr bei 3,4 Mio. qm (Jones Lang LaSalle, BNPPRE) bzw. 3,56 Mio. qm (DIP-Partner). Das bedeutet eine Steigerung von 16 (JLL) bzw. 13% (DIP-Partner). (Anzumerken ist, dass bei den DIP-Partner die Städte Bremen, Dresden, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Rostock mit analysiert werden und zusammen 365.500 qm ausmachen.) Damit liegt das Ergebnis sogar noch über der optimistischen DIP-Halbjahresprognose und sogar 16% über dem Mittelwert der vergangenen 10 Jahre. „Noch trotzt der Markt den zunehmend negativen wirtschaftlichen Rahmendaten und die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen folgt der weiterhin günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt“, so Helge Scheunemann von JLL. Allerdings gebe es erste Anzeichen, dass Nutzer sich auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einstellen. So werden z.B. Flächengesuche zurückgestellt. Von einem Negativtrend mag JLL indes nicht sprechen. Henrik Hertz, DIP-Sprecher ergänzt: „Viele Projektentwickler haben aus der dot.com Krise gelernt und haben in Folge der Subprime Krise ihre Projektentwicklungen gestoppt bzw. verzögert. Dies wirkt sich nun – bei ungebrochen hoher Flächennachfrage – aus Sicht der Vermieter positiv auf die Leerstände aus.“ Infolge der guten Nachfrage stieg die Nettoabsorption stark an. Mit 1 Mio. qm lag diese sechsmal so hoch wie 2010.

Alle Städten zeigen gute Vermietungsergebnisse in 2011, wenn auch nicht alle Städte beim Flächenumsatz zulegen konnten. So verzeichnet z.B. Düsseldorf weniger Büroflächenumsatz als 2010, allerdings hatte die Vodafone Großvermietung das Ergebnis aus 2010 deutlich nach oben gepusht. Mit einem leichten Minus von 1,6%
(JLL), 2,5% (DIP) bzw. 5,5% (BNPPRE) steht der Büroflächenmarkt Düsseldorf gut dar. Besonders positiv
entwickelten sich Stuttgart (+47-53%), München mit einem satten Plus von 51,9% (JLL; DIP sieht hier „nur“ eine
Steigerung von 29,2%) und Köln (34,6%, BNPPRE; 45,4% JLL; 27,2% DIP). Allerdings fließt in die Zahlen von JLL die Region München mit ein, während DIP Partner sich mehr auf das Stadtgebiet konzentriert.

Leerstand und Spitzenmieten

Die gute Nachfrage und die steigende Nettoabsorption lässt auch die Leerstände sinken. JLL ist dabei der einzige Makler, bei denen in allen beobachteten Städten die Leerstände sinken. Angeführt wird das Feld von Stuttgart mit einem Leerstandsrückgang von 14,1% gefolgt von Düsseldorf mit einem Rückgang von 13,3%. DIP-Partner hat in Düsseldorf einen Leerstandsanstieg von 2,9% registriert und BNPPRE sieht eine Leerstandssteigerung in Düsseldorf (4,79%) und Frankfurt (0,29%). Als Folge sanken auch die Leerstandsquoten. Diese liegen zwischen 6,1% (Stuttgart) und 14,3% (Frankfurt).

Die Spitzenmiete notierte bei allen Researchern auf Vorjahresniveau bzw. darüber. BNPPRE beobachtete den größten Sprung mit 3 Euro/qm in München (33 Euro/qm). Auch in Frankfurt konnte die Spitzenmiete lt. BNPPRE um einen Euro auf 36 Euro/qm zulegen.

Ausblick

Für 2012 rechnen die Researchern mit einem Umsatz von weniger als 3 Mio. qm. Vor allem in der zweiten Jahreshälfte wird mit einer deutlichen Zurückhaltung als Folge der wirtschaftlichen Turbulenzen am Bürovermietungsmarkt gerechnet. Lediglich die Nachfrage nach hoch qualitativen Flächen bleibt hoch. Allerdings sind diese dank hoher Nachfrage und mangelnder Neubautätigkeit sehr knapp. Infolge dessen wird die Spitzenmiete leicht steigen.

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