Die heute von Catella Research vorgelegte Analyse zur Situation an 76 deutschen Bürostandorten, kommt zu interessanten Ergebnissen:
- In der Summe Spitzenmietanstieg und Renditerückgang an allen 76 Standorten seit Januar 2014
- 8 A Standorte*: Mietanstieg um 10,5% auf 25,12 €, Renditerückgang auf 4,1% von 5,1%,
- 68 B/C Standorte: Mietanstieg um 7,2% auf 12,73 €, Renditerückgang auf 6,8% von 7,7%
- Büronachfrage läuft Mitte des Jahres nicht synchron mit wirtschaftliche Dynamik
- Spitzenmietsteigerung messbar in HH, F, K und S; starker Anstieg in B-Standorten, P, DD, EF, WE, J, BN, MZ, A, KO
- Erwartung eines Renditerückgangs an fast allen A- und Mehrzahl der B-Standorte
- Investorennachfrage nimmt seit Jahresbeginn deutlich zu
„Die aktuell positive wirtschaftspolitische Gemengelage wird deutlich verstärkt durch die als `Draghi Doktrin´ bezeichnete Impulssetzung der Kapitalmärkte“, so Dr. Thomas Beyerle, Chefanalyst der Catella Group. Die Kombination aus Verfügbarkeit von Investorengeldern, Cashflow-Alleinstellungsmerkmal im aktuellen Anlageuniversum und deutlich steigende Investitionen in Gewerbeimmobilien erzeugt gegenwärtig eine Situation, welche einen „perfect storm“ für die Branche beschreibt, so Beyerle weiter.
Gleichwohl sollte diese positive Gemengelage nicht pauschal gesehen werden. Das aktuelle Anmietungsverhalten hat sich nicht so synchron zur wirtschaftlichen Dynamik entwickelt, wie wir dies aus der Vergangenheit kennen, so Catella Research.
In der Summe zwar zufriedenstellend ist die messbare Anmietungsdynamik fast ausschließlich in der Kombination „Neubau, A Lage“ zu finden und zwar unabhängig, ob es sich um einen der untersuchten 8 A-Standorte handelt oder um einen der 68 B-Standorte, so Beyerle weiter. Mietsteigerungen entspringen an der Mehrzahl der Standorte aus den Knappheitsverhältnissen im Segment Neubau/Erstbezug.
Investorenkarte Deutschland
In dieses Bild passt denn auch die Ausweitung der Investorennachfrage nach „B“. Gefragt sind jetzt – B-Städte und in A-Städten sog. B-Objekte, also Immobilien mit Optimierungspotenzial. Dieser klassischerweise als „value–add“ Investorenstil bezeichneter Trend ist aktuell im deutschen Stadtbild in Form von Kränen und Sanierungs-Bauschildern unübersehbar. Die veränderte Risikoeinschätzung von Anlegern wird auch in den kommenden Quartalen in deutlichen Sanierungs- bzw. Refurbishmentmaßnahmen ihren Niederschlag finden.
Sichtbar wird dies im Renditerückgang von 100 Basispunkten in A-Standorten bzw. 90 Basispunkten an den B Standorten. Die Analysten erwarten in den kommenden 12 Monaten eine spürbare Dynamik bei Baugenehmigungen im gewerblichen Bereich, vor allem auch für sog. mixed used Objekte. Diese Objekte definieren sich dabei durch die Kombination Wohn- und Gewerbenutzung. Dieser Objekttypus wird die DNA der zukünftigen Stadtentwicklung sein. Die Dynamik am Investorenmarkt wird dabei unterstützt durch eine Reihe von Portfoliotransaktionen, die in den kommenden Monaten zu erwarten seien, gibt sich Beyerle sicher.