Es wird enger in Europas Metropolen. Die Zahl der Einwohner pro Quadratkilometer nimmt kontinuierlich zu. Diese Verdichtung hat Auswirkungen für Mieter, Politik, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und die Infrastrukturverantwortung der Kommunen. Im aktuellen Market Tracker „Verdichtete Städte – es wird enger in Europa!“ hat sich Catella Research mit der Frage beschäftigt, welche konkreten Konsequenzen diese Verdichtung auf die lokalen Immobilienmärkte in den europäischen Metropolen haben werden. Im Durchschnitt sank die Fläche pro Einwohner in den 17 untersuchten europäischen Städten um insgesamt 8,2 % seit 2000.
Ein Hauptgrund für diese Entwicklung ist Analysten zufolge vordergründig der Zuzug in diese Städte. „Aber: In diesen Wanderungendrückt sich letztlich die wieder erstarkende Attraktivität der Kernstädte aus. Es entstehen neue berufliche Mobilitätsmuster, neue sozial-gesellschaftliche Typisierungen und vor allem auch neue Lebensmodelle“, so Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Research bei Catella. Diese Entwicklung führte synchron in Städten wie Berlin, Helsinki, Paris, Madrid und London in den letzten 15 Jahren zu einer deutlichen Zuzugsbewegung, die sich trotz der im Welt-Metropolenvergleich noch komfortablen Situation als eine „gefühlte Enge“ bei den Bewohnern widerspiegelt. „Das Modellbild der kompakten Stadt wird zunehmend zur Realität“, so Beyerle weiter. Hochhäuser sind sichtbarer Ausdruck dieser Entwicklung.
Weitere Ergebnisse der Analyse sind:
- Dem Trend zu urbanen Luxuswohnungen in Wohntürmen mit über 150 m² Wohnfläche, z.B. in London, stehen am anderen Ende der Größenstruktur sog. Mikroappartements mit durchschnittlich 24 m² gegenüber. Beide bilden, bezogen auf den jeweils lokalen Kaufpreis pro m² bzw. auf den lokalen Mietzins, die überdurchschnittlich teuersten Wohnformen.
- Die meisten Wohnungsfertigstellungen pro 1000 Einwohner in 2015 sind in Frankreich, der Schweiz und Norwegen zu erwarten, Schlusslicht bilden Portugal, Spanien und Ungarn.
- Beim Blick auf die europäische Wohnflächenverteilung nach Größenklassen zeigt sich in Europa folgende Struktur: 12% bilden die Klasse < 30 m², 23 Prozent >90 m². Das größte Segment mit 65 Prozent ist die Größenklasse 31-89 m².
- Neben dem klassischen Neubausegment sieht Catella Research auf Grund der Verdichtungsanforderungen einen regelrechten Revitalisierungshype auf die Städte zukommen.
- Das aus asiatischen Ländern bekannte Konzept der Minihäuser findet erste Anhänger. Diese Wohnform zeichnet sich in erster Linie durch den „Plug-and-Play-Gedanken“ aus. Kapselwohnformen bzw. modulare Konzepte sind weitere Abwandlungen, die eine effiziente Flächennutzung gemein haben.
- Die Analyse zeigt aber auch, dass der Verdichtungstrend bzw. die frei verfügbare Fläche pro Kopf sich nicht in allen europäischen Städten gleichgerichtet entwickelt. In Kopenhagen, Vilnius und Riga ist die Bevölkerungszahl während der letzten 15 Jahre sogar gesunken.
„Als Konsequenz für die Marktteilnehmer sollte klar sein, dass auch die politisch Verantwortlichen in den Städten bzw. Ländern zunehmend regulierend auf die „dynamischen“ Immobilienmärkte einwirken werden“, gibt Beyerle zu bedenken. Allein aus diesem Grund sollte sich die Immobilienbranche mit ihrem Know-how stärker in die Planungsprozesse einbringen und die alleinige Fokussierung auf einzelne Gebäude ablegen. Einer teilweise prognostizierten „Tokiotisierung“ der Europäischen Metropolen erteilt er gleichwohl eine Absage: noch stehen Bauregularien, Brandschutz und auch das gesellschaftliche Verständnis dieser Pauschalisierung entgegen.