Catella prophezeit Strukturbruch an europäischen Büromärkten

3.November 2015   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Die von Catella Research untersuchten 14 europäischen Bürohochburgen kannten in den letzten 15 Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Die Bestände (+26%) und die Büroflächennachfrage (+17,9%) stiegen seit 2000 ebenso an wie die Zahl der Bürobeschäftigten (+19,3%). Genauso kontinuierlich stiegen aber auch die leerstehenden Flächen bzw. stieg die Leerstandsquote (+6,3%) – und zwar im gesamten Bestand. „Dies kommt einem Strukturbruch gleich, eröffnet aber auch Chancen zum Umdenken wie sich eine zukünftige Flächennachfrage strukturell darstellt“, so Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Research bei Catella. Gründe für diese Entwicklung liegen vor allem bei Kosteneinsparungen, der zunehmend temporären Nutzung von Flächen sowie der Übergang zu modernen Arbeitsformen in den Unternehmen.

In der nüchternen quantitativen Analyse heißt das: Der Wettbewerb um die besten Plätze in der Stadt ist vollends entbrannt. „Wir befinden uns in einer Phase der knallharten Standortentscheidung, gekennzeichnet durch das neue Dogma „Nur hier und nirgendwo anders!“, so Beyerle weiter. Der Blick auf einige teils spektakuläre Neubauten in den europäischen Metropolen zeigt, dass die Nachfrage in diesem Neubausegment in der CBD zum Teil kaum gedeckt werden kann. Davon kaum profitieren können bisher Bestandsobjekte außerhalb dieser „neuen Geographie“. Kompromisse, vor allem bei den Lageparametern, werden kaum eingegangen. Aufgrund des aktuellen Mietpreisanstieges, dem Mangel an Neubauflächen sowie der zunehmenden Digitalisierungserfordernis werden Unternehmen die verfügbare Arbeitsfläche pro Beschäftigten in den europäischen Bürohochburgen weiter reduzieren, prophezeien die Analysten.

Insgesamt stieg die Bürobeschäftigtenzahl in allen untersuchten Märkten in Europa über die letzten 15 Jahre hinweg im Schnitt um 19,3%. Der damit verbundene Bedarf an Büroflächen wird durch die proportionale Zunahme des Bruttobürobestandes gedeckt. Der durchschnittliche Rückgang an der pro Kopf Bürofläche seit 2000 lag in Europa bei -1,0%, wenngleich sich hinter diesem Wert eine große Heterogenität verbirgt: So rückten die Bürobeschäftigten in Helsinki (-12,2%), gefolgt von London (-8,8%) und Stockholm (-7,4%) enger zusammen. Jedoch kann man die sinkende Bürofläche pro Bürobeschäftigte nicht in allen europäischen Städten nachweisen. In Frankfurt (+1,2%), Madrid (+21,5%), Barcelona (+3,3%) und Lyon (+7,4%) steigt beispielsweise die pro Kopf Fläche.

„Die oftmals zitierte Flächeneffizienz ist aber mehr als nur Verdichten“, so Beyerle weiter. Weniger Quadratmeter pro Beschäftigtem gilt als Zukunftstrend, bei der nüchternen Analyse der Zahlen. Diese Entwicklung wird gerade auch durch Innovationen („Neue Konzepte“) und Verhaltensänderungen („Mensch“) forciert und strukturprägend wirken. Konzepte mit dem Anspruch, die Koordinaten des zukünftigen Arbeitens darzustellen (zentrale Lage, mixeduse-Charakter, temporäre Nutzung der Arbeitslandschaft, wie z.B. durch shared/coworking spaces) gewinnen an Attraktivität.

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