Gestern setzte die Cimmit in Frankfurt die Reihe der Immobilienveranstaltungen, die in der vergangenen Woche mit der BIIS-Jahrestagung begonnen hatte, fort. Der volkswirtschaftliche Einstieg prognostizierte eine Euroland-Rezession. Wie aber auch ifo-Chef Sinn auf der BIIS-Tagung sieht HSBC-Chefvolkswirt Stefan Schilbe, Sachwerte und insbesondere die Immobilie als Profiteuer der Euro- und Schuldenkrise.
Es hätte schöner beginnen können. Stefan Schilbe, Chefvolkswirt bei HSBC in Düsseldorf gab den zahlreichen Gästen bei der Jahresauftaktveranstaltung der Immobilienbranche, der Cimmit im Frankfurter Hilton, ein eher trübes Bild über die konjunkturellen Erwartungen für 2012. Die Immobilie könnte jedoch weiter profitieren.
Für 2012 erwartet Schilbe eine Rezession im Euro-Raum, die durch die Entwicklungen in Italien und Spanien getrieben wird. Die dortigen Sparanstrengungen trüben die Wirtschaftskraft. Hinzu kommt eine sehr hohe Arbeitslosigkeit einhergehend mit eingetrübter Konsumlaune der Bevölkerung. Das hat zur Folge, dass der Staat noch größere Sparanstrengungen unternehmen muss, um die Ausfälle bei Konsum zu kompensieren und das Vertrauen der Investoren zurück zu gewinnen. Für Italien erwartet Schilbe eine negative BIP-Entwicklung von -2% und für Spanien -1,5%. Auch für Deutschland ergibt das über Exportverflechtungen Belastungen. Bereits das vierte Quartal 2011 zeigt ein negatives Wachstum, was sich im ersten Quartal 2012 fortsetzen wird. Die Auftragseingänge aus dem Ausland zeigen bereits erste Schwächen. Eine Umfrage des ifo Instituts bei 7.000 Unternehmen zeigte, dass die Exporterwartungen eingetrübt sind.
Trotz schwacher Konjunktur steht Deutschland gut dar. Deutschland habe den Vorteil, so Schilde, dass die Lohnstückkosten seit Jahrtausendwechsel kaum gestiegen sind, während in anderen Ländern aufgrund der Steigerung der Löhne die Lohnstückkosten teilweise enorm gestiegen sind. In Deutschland hingegen sind nach der Euro Einführung die Löhne kaum gestiegen. Diesen Vorteil spielt Deutschland nun aus. Der Arbeitsmarkt erweist sich als robust, so dass für 2012, trotz trüber Aussichten, wieder leichte Lohnsteigerungen erwartet werden. Zwar wird die Dynamik am deutschen Arbeitsmarkt auslaufen, jedoch auf hohem Niveau bleiben. Auch die gute Binnennachfrage pusht den Arbeitsmarkt.
Einen Cut sieht Schilbe hingegen für Griechenland. Ein Leistungsbilanzsaldo von fast minus 10% und einem Staatsdefizit von 160% macht einen klaren Schnitt für Griechenland unumgänglich. Allerdings glaubt Schilbe nicht an einen Austritt Griechenlands aus der Euro-Zone. Das hätte zur Folge, so Schilde, dass sowohl der Staat, als auch die Unternehmen und die privaten Haushalte pleite wären und Griechenland aus der EU austreten müsste. Allein die strategische Lage Griechenland am Bosporus, macht einen Austritt von Griechenland sehr unwahrscheinlich.
Der Immobilienmarkt könnte aus dieser Entwicklung als Gewinner hervorgehen. Solange die Zinsen so niedrig, der Arbeitsmarkt so robust und das Fehlen von Anlagealternativen bleiben, werden private- als auch institutionelle Investoren in Immobilien investieren. Schilbe rechnet auch langfristig mit niedrigen Zinsen und erwartet, dass die Zentralbank die Zinsschraube noch mind. zweimal nach unten dreht. Außerdem fehlen vor allem institutionellen Investoren die Anlagealternativen. Solange die Renditen von Staatsanleihen unter der Inflationsrate liegen, wird diese Entwicklung so bleiben.
Das bestätigt auch Stefan Brendgen von der Allianz Real Estate. Brendgen bevorzugt derzeit vor allem die Wohnimmobilie, die zumindest in einigen Standorten noch einen gewissen Inflationsschutz bietet. Bei Gewerbeimmobilien hingegen schaut sich die Allianz nur in den so viel gepriesenen Core-Märkten um. „Wir verzichten lieber auf Rendite, als in 10 Jahren bei auslaufendem Mietvertrag auf der Immobilie sitzen zu bleiben“, so Brendgen. Allerdings rechnet Brendgen auch damit, dass durch den Hype auf den Core-Märkten es zu einer Blasenbildung kommen wird. Deutschland sei derzeit fast der einzige Investmentstandort, der ein erträgliches Rendite-Risiko-Profil habe. Das treibe viele institutionelle Investoren nach Deutschland. Allerdings fehle für das hohe Kapitalangebot die Anlagemöglichkeit.
Fazit: Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmendaten im Euro-Raum negativ sind, bleiben wir für den Immobilienmarkt positiv gestimmt. Fehlende Anlagealternativen, niedrige Zinsen und stabiler Arbeitsmarkt machen es möglich. Größter Stolperstein für Investoren dürfte allerdings die anhaltend restriktive Kreditvergabe sein, die sich in diesem Jahr noch stärker ausprägen wird, glaubt man den Auguren von HSBC. (AE)