Die Themen gehen in der aktuellen Diskussion wie so oft durcheinander. Bei der Überführungsdiskussion von Offenen Immobilienfonds in REITs, die in der Bevölkerung keiner versteht und die seit ihrer Einführung den Gesetzen gesunden Menschenverstandes folgend in der Bedeutungslosigkeit verharrten, wird wenig unterschieden zwischen der Rettung der aktuell betroffenen Minifonds ohne jede Marktbedeutung, den Fonds, die noch ein Jahr Zeit haben, Lösungen zu finden, den gar nicht betroffenen, oft sogar prosperierenden Fonds und einer Marktentwicklung, die auf lange Sicht den Reit als Alternative zu Offenen Immobilienfonds aufbauen könnte. Die kurzfristige Überführungsdiskussion ist aus meiner Sicht Unsinn. Dies bedürfte einer „Notstandsgesetzgebung“, die noch nicht einmal die Reit-Lobby in den Ministerien zur Bewältigung ihrer Image-Probleme aus der gefloppten Reitgesetzgebung hinbekäme.
Aber seien wir ehrlich, die Diskussion musste natürlich kommen. Die Natur sorgt dafür, dass Reste organischen Lebens nie ungenutzt bleiben. Sie werden immer in den Kreislauf zurückgeführt. In der Immobilien- und Finanzwirtschaft ist das ähnlich. Vulture- (Geier-) Fonds kümmern sich in USA im Moment um die Chancen, die sich aus NPL, bzw. Krediten mit Restrukturierungsbedarf ergeben. In Deutschland ist das Vokabular weniger deutlich. Hier sieht man sich, oft zu Recht, eher als Retter. Nahezu unvermeidlich musste die Überlegung kommen, ob nicht die Umwandlung in einen Reit eine mögliche Chance für die angeschlagenen Offenen Fonds sein könnte. In anderen Ländern war das erfolgreich. IC-Vorstand und Gründer der Fair Value AG, Oscar Kienzle, stellte fest, für die Anleger wäre dies am besten. Der Fair Value Chart spricht aber eine andere Sprache. Bei einer Reit-Umwandlung müssten Fonds in Liquiditätsnöten nicht unter Zeitdruck Objekte unter Wert verkaufen, ergänzte in der WELT DTZ-Chef Timo Tschammler. 90er Jahre Aktivitäten in Australien und die Niederlande könnten erfolgreiche Vorbilder sein. Einen Verkauf unter Wert verhindert aber deutsches Investmentrecht sowieso.
Reits haben sicherlich Sinn – auch in Deutschland. Ihr mangelnder Erfolg beugte sich jedoch trotz viel versprechender Lobby Arbeit einer unzureichenden gesetzlichen Regelung und natürlich den damals schon bekannten Gesetzen des gesunden Menschenverstandes, der die deutsche Sondersituation aus der Nachkriegsentwicklung berücksichtigte. Inwieweit der Reit als Retter angeschlagener Offener Immobilienfonds auftreten kann, ist mehr eine Zukunftsdiskussion, denn aktuellen Fonds in Liquidation wird eine solche Idee nicht mehr helfen können. Hier sind die Regelungen prohibitiv.
Die BaFin sorgt zudem für das Verfahren einer kontrollierten Abwicklung. Da anders als bei geschlossenen Fonds die Anleger eines Offenen Fonds nicht abstimmen können, und der gesetzliche Rahmen dem Fondsmanagement auch keine Handhabe für eine Reit-Umwandlung gibt, müsste wieder der Gesetzgeber eine Regelung schaffen – und das für Einzelfälle. Es wird sich sicherlich kein Geschäftsmodell daraus entwickeln, Offene Immobilienfonds zu gründen, um die dann über Liquiditätsnöte in Reits zu überführen. Außerdem ist das Anlegerinteresse mehr als zweifelhaft.
Zunächst einmal ist ein Reit, also eine börsennotierte und von Börsenentwicklung abhängige Aktie genau das, was der Anleger in einen Offenen Immobilienfonds nicht will. Der Abverkauf der meist guten Immobilien innerhalb von drei Jahren setzt niemanden unter Druck. Das gilt im Worst Case auch für die noch verbleibenden 20 Mrd. Euro in geschlossenen Offenen Fonds. Der Markt ist aufnahmebereit. Vielleicht ergeben sich da ja auch für (neue) Reits als Käufer Chancen.
In Deutschland gibt es zudem wenig Erfahrung in der Umwandlung von Fonds in Reits. Praktisch durchgeführt hat es der Fair Value Reit von Oscar Kienzle, der Geschlossene Fonds aus dem eigenen Haus nach marktgerechter Neubewertung der Assets, bei der die Anleger oftmals schlucken mussten, in den Fair Value Reit überführte. Obwohl die eingebrachten Immobilien vorher auf Marktniveau bewertet worden waren, schmierte die Fair Value Aktie in 2008 von über 8 Euro auf etwa 3 Euro ab. Nach einer Erholung auf 5 Euro in 2009 liegt der Kurs jetzt wieder unter 4 Euro. Das kann sicherlich nicht im Interesse der Fondsanleger gelegen haben, die ja schon bei der Umwandlung bluten mussten. Allerdings spricht nichts gegen dieGrundsatzüberlegeungen, speziell geschlossene Beteiligungsmodelle in Immobilienaktien zu überführen.
Der Sinn einer Umwandlung eines Offenen Fonds in einen Reit, der ja auch zunächst eine unabhängige marktgerechte Bewertung der Immobilien benötigt und der dann noch den in Deutschland üblichen Abschlag auf den NAV zu vergegenwärtigen hat, erschließt sich zunächst nur für den, der darin eine Möglichkeit zum Geld verdienen durch die Gestaltung sieht. In einem funktionierenden Markt dürfte der Anleger in einem Offenen Fonds seine Interessen so eher nicht wiederfinden. Lediglich bei einem absehbaren Zusammenbruch des Immobilienmarktes hat die Reit-Lösung den Vorteil, dass die Immobilien nicht auf den Markt kommen. Aber in einem solchen Umfeld hat der Anleger sowieso Probleme, die ein Reit nicht löst.