Robert Michels, Dantons
Aktuelle Entwicklungen beim Immobilien-Crowdfunding
Die Immobilienbranche hatte bereits sehr früh das 2015 in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz (KASG) für sich entdeckt. Das KASG hatte für die Anbieter von Vermögensanlagen eine Reihe neuer Pflichten eingeführt und den Anwendungsbereich des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) erweitert, um den sogenannten „grauen Kapitalmarkt“ weitestgehend zu erfassen. Um gleichzeitig das neu aufkeimende Finanzierungsmodell der sogenannten „Schwarmfinanzierung“ nicht durch zu viel Regulierung zu ersticken, wurden aber auch Befreiungsvorschriften für bestimmte Vermögensanlagen eingeführt, welche „ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform vermittelt werden“. Besonders relevant wurde die Privilegierung im Hinblick auf die Befreiung von der Prospektpflicht. Das Finanzierungsvolumen darf dabei nicht den Betrag von 2,5 Mio. Euro pro Projekt übersteigen. Darüber hinaus gibt es Einkommens- und Investitionsgrenzen, wie beispielsweise höchstens 1.000 Euro Investitionssumme pro Anleger. Investoren, die bis zu 10.000 Euro investieren möchten, müssen per Selbstauskunft nachweisen, dass sie über ein freies Vermögen von mindestens 100.000 Euro verfügen oder höchstens das Doppelte ihres monatlichen Nettoeinkommens investieren.
Trotz der eigentlichen Zielrichtung des KASG – eine Finanzierungsalternative für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) bzw. Start-ups, die sich keinen aufwändigen und teuren Prospekt leisten können – machte auch die Immobilienbranche von den neuen Befreiungsvorschriften regen Gebrauch. Gerade diese Erstreckung der Privilegierung auf die Immobilienfinanzierung hatte jedoch von Anfang an für starke Kritik aus der Finanzindustrie gesorgt. Bemängelt wurde zudem auch der begrenzte Anwendungsbereich der Befreiungsvorschriften, wodurch die riskantere Anlageform der partiarischen bzw. Nachrangdarlehen von der Prospektpflicht sowie weiteren Transparenzanforderungen freigestellt wurde, Investitionsformen wie Aktien oder Schuldverschreibungen aber nicht. Die Letzteren fallen als Wertpapiere in den Anwendungsbereich des Wertpapierprospektgesetzes (WpPG) und unterliegen weiterhin strengeren Anforderungen, obwohl sie für einen Kleinanleger weniger riskant und einfacher verständlich sind. Bis vor kurzem war es der Immobilienbranche, im Gegensatz zu einigen Start-up Projekten, zwar gelungen ohne Rückzahlungsausfälle am Crowdfunding Markt zu agieren. Dies hat sich jedoch durch das gescheiterte Mikroappartements-Projekt „Luvebelle“ schlagartig geändert. Hier wurde vor dem geplanten Rückzahlungstermin eine vorläufige Insolvenz des Projektträgers und dessen Muttergesellschaft angemeldet. Das Projekt sammelte in nur wenigen Tagen (vom 28. April bis zum 31. Mai 2016) ca. eine halbe Million Euro von 274 Anlegern ein. Die Rückzahlung sollte 18 Monate später erfolgen. Zusätzlich lieh sich die Grundstückseigentümerin ca. 750 Tausend Euro von wenigen Anlegern im Rahmen eines sogenannten „Club Deals“. Aufgrund der Finanzierung über Nachrangdarlehen müssen die betroffenen Anleger nun den Ausgang des Insolvenzverfahrens und ggf. die Befriedigung der vorrangigen Gläubiger abwarten.
Bereits vor dem Inkrafttreten des KASG hatte der Finanzausschuss in seinem Bericht zum KASG (B-Drs. 18/4708) die Bundesregierung aufgefordert, eine Evaluierung der fraglichen Befreiungsvorschriften zu erstellen. Im Rahmen der Evaluierung wies die Bundesregierung darauf hin, dass die derzeit von der Befreiung erfassten Vermögensanlagen für Anleger unter Umständen mit einem höheren Risiko verbunden sind, als bisher nicht erfasste Vermögensanlagen bzw. Wertpapiere. Darüber hinaus sei davon auszugehen, dass der begrenzte Anwendungsbereich der Befreiungsvorschrift verhindert, dass sich am Markt für die Finanzierung junger Wachstumsunternehmen weitere Finanzierungsformen etablieren, so die Bundesregierung. Der entsprechende Evaluierungsbericht wurde im Februar 2017 an den Finanzausschuss übermittelt. Obwohl durch das Gesetz zur Umsetzung der Zweiten Zahlungsdiensterichtlinie nunmehr einige Erkenntnisse aus der Evaluierung tatsächlich umgesetzt werden (z.B. Billigung des Vermögensanlageninformationsblattes (VIB) durch die BaFin, Einführung der sogenannten VIB-Leitlinien, Restriktionen bei Interessenkonflikten etc.) und das Vermögensanlagengesetz entsprechend angepasst wird, hält der Gesetzgeber auch weiterhin an der Ungleichbehandlung der verschiedenen Anlageformen fest. Insoweit sind bislang keine Änderungen vorgesehen. Die Entscheidung, ob Projekte zur Immobilienfinanzierung aus dem Anwendungsbereich der Befreiungsausnahmen herausgenommen werden sollten, wurde hingegen auf 2019 verschoben. Der Anwendungszeitraum der betreffenden Vorschriften sei derzeit noch zu kurz, um eine abschließende Beurteilung aller Aspekte und Auswirkungen zu ermöglichen, so der Finanzausschuss (B-Drs. 18/12568). Für eine Herausnahme der Immobilienfinanzierung spricht jedenfalls, dass der Zweck der Befreiungsvorschriften – Erleichterung des Finanzierungszugangs für KMU bzw. Start-ups – bei Immobilienprojekten angesichts ausreichend anderweitiger Finanzierungsmöglichkeiten in der Regel ins Leere läuft.
Im Markt selbst geht der Trend daher zunehmend auch in Richtung Anleihen – also Wertpapieren. So will die Online-Plattform iFunded bis zu 10 Mio. Euro für das Projekt „Eisenzahnstraße“ in Berlin über Anleihen einsammeln. Das – nach eigenen Angaben von iFunded – größte Crowdfunding Projekt in Deutschland wird zunächst im Rahmen einer Privatplatzierung an professionelle und semi-professionelle Anleger vertrieben. In einem zweiten Schritt soll dann ein prospektpflichtiges, öffentliches Angebot folgen. Auch die Plattform Zinsland hat die Risiken der bisherigen Finanzierungsformen für den Ruf der Branche erkannt und sprach sich jetzt in einem Interview der FAZ dafür aus „in Zukunft auch Wertpapiere oder Anleihen anbieten zu wollen“. Weitere Beispiele für Anleihen-Crowdfinanzierung sind die (allerdings kaum aktive) Plattform Mezzany sowie die Immobilienplattform immorocks.
Diese Wendung bei der Immobilienfinanzierung könnte jedoch das Crowdinvesting als solches weiter auf das Abstellgleis befördern. Bereits 2016 war die Immobilienbranche mit rund 40 Mio. Euro Finanzierungsvolumen hauptsächlich für den Anstieg des Gesamtvolumens beim Crowdinvesting verantwortlich (ca. 60 Mio. Euro laut Für-Gründer.de sowie crowdfunding.de). Dieser Aufwärtstrend setzte sich in den ersten 9 Monaten 2017 fort: Das Finanzierungsvolumen für Immobilien beläuft sich derzeit bereits auf ca. 80 Mio. Euro, während das Finanzierungsvolumen von Start-ups und KMU für diesen Zeitraum lediglich ca. 14 Mio. Euro beträgt (Quelle: crowdfunding.de). Die weiterhin abnehmende Anzahl von crowdfinanzierten Start-up-Projekten bestätigt den Negativtrend, der nicht zuletzt auf die schlechten Erfahrungen mit den Anlageformen der partiarischen bzw. Nachrangdarlehen zurückgeführt werden kann: Laut der Plattform Für.Gründer.de ist es in den letzten fünf Jahren zu 50 bis 60 Ausfällen bzw. Insolvenzen bei der Start-up-Finanzierung gekommen.