Nach der jüngsten Untersuchung von Cushman & Wakefield (C&W) stehen die Zeichen für den europäischen Einzelhandel in den kommenden zwölf Monaten deutlich besser als sie für die Jahre 2008 und 2009 standen. So prognostizieren die internationalen Immobilienberater in ihrem Einzelhandelsreport “Key Drivers in Retail for 2010“, dass die Mietpreisentwicklung im Sommer 2010 die Talsohle durchschritten haben wird. Allerdings bleibt das Bild durchwachsen: Zwar erwarten die Analysten von C&W eine deutliche Belebung der Vermietungs- und Investmentmärkte, mit nachhaltigen Mietpreissteigerungen wird aber erst ab 2011 gerechnet.
Der neue Marktreport identifiziert zwölf Schlüsselfaktoren, die in den kommenden Monaten die treibende Kraft hinter der Einzelhandelsmarktentwicklung sein werden. Dazu zählen der gesamtwirtschaftliche Ausblick, das Konsumklima, die Flächennachfrage und nicht zuletzt das Flächenangebot für den Handel.
Einer der wichtigsten Faktoren für eine positive Marktentwicklung wird die Verfügbarkeit von Einzelhandelsflächen zu attraktiven Mietkonditionen sein. In den letzten zwei Jahren wurde für das Gros der Märkte aufgrund sinkender Nachfrage und steigenden Flächenangebotes ein Fallen der Mietpreise registriert. So sind die Einzelhandelsmieten in den ukrainischen und rumänischen Top-Lagen um mehr als 40 % gesunken. Für weitere neun der untersuchten 25 Märkte wurden Mietpreisrückgänge von über 10 % registriert (per Ende September 2009). Hier zeichnet sich jüngst eine Trendwende ab. Die Mietpreise scheinen sich der Talsohle zu nähern und seit einigen Wochen registriert C&W eine verstärkte Nachfrage nach Premiumflächen. Der Grund liegt auf der Hand: große internationale Handelsketten stellen sich jetzt auf, um sich eine gute Pole-Position und insbesondere attraktive Mietkonditionen für den kommenden Aufschwung zu sichern.
Auch der europäische Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wird sich im nächsten Jahr nach Auffassung der Immobilienberater in besserer Verfassung als in den vergangenen Monaten präsentieren. Während in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten die Werte für Einzelhandelsobjekte deutlich gesunken sind, steigen die Renditen auf breiter Front jüngst nur noch sehr langsam. Großbritannien scheint hier wieder einmal die Vorreiterrolle zu übernehmen: Die Einzelhandelsrenditen haben im Vereinten Königreich im zweiten Quartal 2009 ihren Höhepunkt erreicht und bewegen sich nun wieder nach unten. Es ist der erste Markt, für den nach langer Zeit erstmals wieder eine Renditekompression vermeldet wird. Nach Meinung der Analysten dürften weitere europäische Märkte folgen. Die C&W-Experten weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass eine entsprechende Entwicklung nur durch Mietpreissteigerungen getragen werden kann. Letztere könnten sich in manchen Märkten erst 2011 einstellen.
„2010 wird europaweit besser als 2008 und 2009“, prophezeit Inga Schwarz, Researcher bei C&W in Deutschland, „auch wenn die Erholung sehr langsam voranschreiten und sehr fragil sein wird. Doch weiterhin niedrige Zinsen könnten hier gute Anstöße geben.“
„Der Immobilienbrief“-Meinung: Auch wenn Cushmann und Wakefield positiv in die Zukunft blicken warnen wir vor Euphorie. Warum sollten Makler auch Negativmeldungen anpreisen? Wir glauben, dass das nächste Jahr zwar konjunkturell bergauf gehen wird, am Arbeitsmarkt, Finanz- und Immobilieninvestmentmarkt ist die Talsohle allerdings noch lange nicht durchschritten. Refinanzierung und Finanzierungslücke wird auch im nächsten Jahr das beherschende Thema sein. Auch wenn sich der Konsum bisher als realtiv stabil erwiesen hat, könnte im nächsten Jahr der Einzelhandel vor einer seiner größten Herausforderungen stehen.