bulwiengesa sieht Allzeit-Hoch bei Renditen
Miet- und Wertänderungsrenditen stiegen im letzten Jahr stetig weiter. Lt. aktuellem German Property Index von bulwiengesa ist der Gipfel des aktuellen Marktzyklus allerdings erreicht. Dabei werde der Markt nicht sofort schwächeln, sondern vielmehr stabil verkaufen.
Vor allem Logistik und Büro pushen den German Property Index (GPI). Der Performance Index stellt den Total Return dar und ergibt sich aus Mietertragsrendite und Wertveränderungsrendite und wird für 127 Marktstädte in den Segmenten Büro, Einzelhandel, Wohnen und Industrie berechnet. 2015 lag der Total Return bei 13,3% und damit 0,2%-Punkte über dem Vorjahreswert. Positiv entwickelt haben sich dabei Logistik mit 12,9% (VJ: 11,1%) und Büro mit 15,5% (VJ: 11,4%). Einzelhandel verliert leicht von 12,1% auf 11,4% ebenso wie Wohnen (von 15,5% auf 15%). Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei allerdings kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr, so bulwiengesa. Die Nachfrage besonders nach Eigentumswohnungen bleibe hoch, allerdings könnten sich die Kaufpreise weniger dynamisch entwickeln.
Der Investmentmarkt bleibt trotz abnehmender Euphorie von Nachfrageüberhang geprägt. Das gewerbliche Transaktionsvolumen legte im letzten Jahr zum sechsten Mal in Folge auf 55,8 Mrd. Euro zu. Das sind 38% mehr als 2014. 47% machen Büroobjekte aus (+51%). 56% der Deals entfallen dabei auf die Top-Städte Deutschlands.
Für 2016 erwartet bulwiengesa weiterhin große Nachfrage nach Büroobjekten und Logistikflächen. Das Angebot kommt trotz gestiegenem Neubauvolumen nicht nach. Als Folge werden die Spitzenmieten weiter steigen und die Leerstände weiter sinken. Gleichzeitig hat die Renditekompression einen weiteren Höhepunkt erreicht. Aufgrund des weiter steigenden Wachstums der Mieten, bei nur leichtem Absinken der Anfangsrenditen und stetigem Nachfrageüberhang werden die Immobilienpreise in nahezu allen gewerblichen Immobilienklassen weiter ansteigen, so bulwiengesa.
Getrieben wird der Gesamtindex von der Wertänderungsrendite. Die Nachfrage sei aber vor allem zinsinduziert und weniger durch die Fundamentaldaten unterlegt. So hat sich allein die Wertänderungsrendite im letzten Jahr von 5,5% auf 9,7% erhöht. Die Cash flow Rendite hingegen sank leicht und liegt bei ca. 6%. Ursache sind hier die B- bis D-Städte, die hohe Ausschläge bei der Wertänderungsrendite zeigen. In rezessiven Zeiten sinke die Wertänderungsrendite hier stärker als in den übrigen Städten.