Das REIT-Geheimnis!

15.August 2012   

Michael Beck, Leiter Portfolio Management Bankhaus Ellwanger & Geiger KG

Das sich abzeichnende Verbot von neuen offenen Immobilienfonds und geplante Beschränkungen bei geschlossenen Immobilienfonds lassen einige Kapitalmarkt-Experten für REITs goldene Zukunftsmöglichkeiten entdecken. In der Tat bieten REITs weltweit in immer mehr Ländern immobilieninteressierten Investoren die Möglichkeit, flexibel und liquide indirekt in Immobilien zu investieren. Und das auch noch wahlweise in unterschiedliche Regionen und Segmente, je nachdem, wie sich die jeweilige REIT-Gesellschaft spezialisiert hat. Im Gegensatz zu eher aktienaversen deutschen Immobilien-Investoren bedienen sich internationale Anleger seit vielen Jahren dieses Kapitalmarktinstruments. In Deutschland werden börsennotierte Instrumente trotz zunehmender Aktionärszahlen verbreitet immer noch als „Teufelszeug per se“ angesehen.

In diesem Zusammenhang lüftet der Autor in diesem Beitrag eines der am besten gehütete REIT-Geheimnisse: nicht die dem Anlegerschutz dienenden gesetzlichen Rahmenbedingungen (max. zul. FK-Quote, Mindeststreubesitz etc.) und der REIT-Status als solcher garantiert dem Anleger den Vorteil einer hohen, regelmäßigen Ausschüttung. Nein, es ist auch bei REIT-Gesellschaften insbesondere der Management-Erfolg, d.h. die Fähigkeit des Managements, ein funktionierendes Immobilienportfolio aufzubauen, es zu entwickeln und im Zeitablauf auskömmliche Cash-Flow-Ströme zu generieren, der über Erfolg und Misserfolg und damit einer positiven bzw. negativen Kursentwicklung eines börsennotierten REITs entscheidet. Dies bedingt, dass sich ein Anleger für seine Investments auch im REIT-Segment gut informieren und analysieren muss. Oder er sollte diese Tätigkeit zumindest einem kompetenten Fondsmanagement übereignen, dass in der Vergangenheit seine Befähigung dazu nachgewiesen hat.

Die dogmatische Diskussion der letzten Jahre über Sinn und Unsinn börsennotierter Instrumente und einige Negativ-Beispiele krasser Immobilienmanagement-Fehlleistungen (nicht nur kleinerer Immobiliengesellschaften) diskreditierte das börsennotierte Immobilienanlageinstrument „Immobilienaktie“ bzw. „REIT“ und führt zu nichts. Man sollte zudem nicht müde werden, darauf hinzuweisen, dass das deutsche REIT-Gesetz in seiner sozialpolitisch gefärbten Rumpfform (z.B. Ausschluss Wohnimmobilien) mit all seinen Konstruktionsmängeln die Bildung eines funktionierenden REIT-Marktes in Deutschland von vorneherein verhindert hat. Aus diesem Umstand darauf zu schließen, dass REITs generell ungeeignet seien, eine sinnvolle Investmentalternative im indirekten Immobilienanlage-bereich darzustellen, prägt zwar die deutsche Diskussion der letzten Jahre, ist aber nicht gerechtfertigt. Diese undifferenzierte Sichtweise mag manchmal aus Unwissenheit resultieren, scheint aber leider allzu oft interessegeleitet zu sein. Die Immobilienbranche und der Politik sollte sich nach dem Quasi-Verbot offener Immobilienfonds und dem Hinweis auf die praxiserschwerende Vorgehensweise bei geschlossenen Fonds endlich neutral und ergebnisoffen mit der Anlagealternative REIT befassen. Erst, wenn ausreichend viele REIT-Gesellschaften aktiv sind, bieten sich Investoren genügend Alternativen. So wie es weltweit in vielen Ländern bereits der Fall ist.

Es sei nochmals darauf hingewiesen: das Konstrukt „REIT“ alleine ist keine Garantie für Performance. Dies zeigen auch die Ergebnisse des deutschen „E&G-GREIT-Index“, der bisher in 2012 deutlich schwächer abschneidet als der marktbreite Immobilienaktienindex „E&G-DIMAX“. Die Datenbasis in Deutschland ist mit 5 zugelassenen REITs zwar noch zu klein, um aussagekräftige Ergebnisse zu produzieren, auf europäischer Ebene ist dies über den E&G-ERIX jedoch möglich. Folgende Index-Ergebnisse sind per 31.07.2012 auf Total-Return-Basis festzustellen:

Deutschland:

E&G-DIMAX (Immobilienaktien Deutschland)        + 26,60%

E&G-GREIT   (REITs Deutschland)                         +   3,21%

(Vergleich:      Dax                                                    + 14,81%)

Europa:

E&G-EPIX 30 (Euroland)                                          + 14,54%

E&G-EPIX 50 (Pan-Europa)                                     + 19,00%

E&G-ERIX      (REITs Europa)                                 + 19,80%

(Vergleich: DJ Stoxx 50 (Total Return)                    +   7,56%)

Interessant ist die von Wohnimmobilien-AG´s deutlich positiv beeinflusste DIMAX-Performance (+26,60%) im Vergleich zu den von Büro- und Gewerbeimmobilien dominierten deutschen REIT-Gesellschaften (+3,21%). Dies korrespondiert durchaus mit den unterschiedlichen Segment-Ergebnissen des IPD-Index „DIX“. Deutschen REIT-Anlegern wird somit gesetzlich die Teilhabe an prosperierenden und gewinnversprechenden Immobiliensektoren verbaut. Es dürfte einleuchten, dass aus diesen Umständen nicht auf die grundsätzliche Eignung des REIT-Modells geschlossen werden darf. Ein Blick auf die europäischen REIT-Renditen der letzten Jahre spricht eine deutliche Sprache. Der marktbreite E&G-ERIX-Index, der mit 20 REITs eine Marktkapitalisierung von 72 Mrd. € abdeckt, weist seit 1988 eine jährliche Rendite von +9,15% p.a. auf. Damit schlagen in Europa REITs sowohl Immobilienaktien in Pan-Europa (+7,57%), als auch jene des Eurolandes (+8,57%).

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