DB RESEARCH: Welt-Immobilienmärkte auf wieder auf Kurs

25.Februar 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Die Researcher der Deutschen Bank prognostizierten auf der Feri-Tagung ein Ende der Talfahrt. Alle wichtigen Frühindikatoren von Politik und Instituten haben lt. DB Research Immobilienfachmann Tobias Just ihren Boden Anfang 2009 verlassen und auf Grund massiver Finanzpolitik eine rasante  Aufwärtsbewegung vollzogen. Mittlerweile liegen nahezu alle Indikatoren auf Wachstumspfad. Aktuelle Korrekturen bedeuten keine Trendumkehr. Die europäische Wirtschaft dürfte 2010 um rd. 2% expandieren. Für die USA könnten es sogar über 3,5% werden, wobei lt. Just etwa die Hälfte durch Stützungsprogramme erklärt wird. Für 2011 ist daher bei Auslaufen der Konjunkturprogramme mit einer Abschwächung des Wachstums zu rechnen. Der Arbeitsmarkt bleibt in Europa bis 2011 unter Druck. Die USA könnten sich lt. Just früher stabilisieren. Hier verunsichern allerdings die brandaktuellen Botschaften von dem in USA eher neuen Problem der Langzeitarbeitslosigkeit.

Wie sieht es auf den Immobilienmärkten aus? Das Immobilienklima in Deutschland hellt sich auf. Seit Januar 2009 weisen alle Immobilienindizes für Wohnen, Büro und Handel nach oben. Die Wachstumsschwelle hat aber nur Wohnen durchstoßen. Handel und Büro sind noch weit von Wachstum entfernt. Zu bedenken ist außerdem, dass die Klima-Erholung lt. Just evtl. auch durch die aus internationaler Leidenssicht bestehende relative Stärke der deutschen Immobilien erklärt werden könne. Der Chart müsse daher nicht unbedingt eine weitergehende Erholung der Märkte hin zu erneutem Wachstum bedeuten.

Die Büromärkte – „Last oder Lust?“

Der Titel, den Tobias Just wählte, zeugt schon nicht von ungebrochenem Optimismus. DB Research sieht Büros in Europa und USA unter Druck. Die Spitzenmieten in Europa und USA sind deutlich zurückgegangen, jedoch vor allem in Deutschland bei weitem nicht so kräftig abgestürzt wie 2003/2004. Ausnahme ist London, das sich diesmal als noch volatiler herausstellte als in der letzten Krise. Der Boden scheint aber überall erreicht.

Im Vergleich zur Internet-Krise 2002 waren die Büromärkte diesmal anders betroffen. Frankfurt, Berlin, Amsterdam, Mailand waren deutlich weniger belastet. In Moskau, Dublin, Barcelona und London schlug die Krise stärker zu. Neben der Abhängigkeit von Immobilienmarktblasen liegt dies lt. Just zum Teil an Angebotsfaktoren und an unterschiedlichen makroökonomischen Antworten der Politik auf die Herausforderungen. Die Mietrenditen in Europa stiegen bis Mitte 2009. Der Preisverfall bezogen auf die Multiplikatoren glich die vorherigen Preisstei gerungen des Booms wieder aus. Auch nach Erreichen der Wende liegen die Preise/Renditen auf dem Niveau von 2003. In London und Paris steigen die Preise schon wieder (vgl. anschließenden Artikel „London“). Eigenkapitalstarke Investoren und einige opportunistische Investoren suchen bereits wieder nach Gelegenheiten. Trotz Krise blieb die Zahl der Notverkäufe gering. Allerdings könnten sie 2010 kräftig steigen. Blickt man z. B. auf die CMBS-Fälligkeiten weltweit, wird klar, dass die Refinanzierungswellen erhebliche Risiken bergen. Die Gesamtemissionen von 2003 bis 2009 lagen in der EU zwischen 170 –270 Mrd. USD und in USA bei 710 bis 1.000 Mrd. USD. Von 2013 bis 2019 werden deutlich höhere CMBS Beträge fällig bzw. stehen zur Refinanzierung an als in den nächsten Jahren. Die Krise könnte wiederkommen.

Nach den Investitionsboomjahren 2005 bis 2007 ist das Transaktionsvolumen in Deutschland gegenüber 2007 um insgesamt 80% und gegenüber 2008 noch mal um fast 50% auf jetzt ca.  10 Mrd. Euro gesunken. Eine Belebung sieht Just erst seit dem dritten Quartal 2009. Das hört sich dramatisch an und trifft die Kinder des Booms in der Seele und wirft deren Weltbild durcheinander. Mit der Erfahrung aus 27 Jahren bei uns bleiben wir eher locker. So lag der Jahresdurchschnitt zwischen1998 und 2003 lag noch unter 10 Mrd. Euro. Da es im laufenden Jahr schon wieder besser werden sollte, können wir davon ausgehen, dass das Business besser wird as usual.

Bis 2015 rechnet DB Research mit nur moderatem Anstieg der Transaktionsvolumina und erwartet keine Rallye. Liquidität sei vorhanden und Alternativanlagen locken derzeit nur wenig. Dennoch sei das Rückschlagpotenzial weiterhin hoch. Die Mieten hätten überwiegend noch nicht den Boden erreicht. Es gäbe weiterhin gravierende Unsicherheiten (Finanzmarktregulierung; Wohnungsmarktrisiken in Asien, Auslaufen der Subprime-Subventionen in den USA, steigende Länderrisiken). Außerdem sei „den Boden zu finden“ noch keine automatische Wachstumsstory. So lagen in früheren Zyklen vielerorts zwischen dem ersten Mietrückgang und dem ersten Wiederanstieg 10 bis 20 Quartale. Die CMBS-Refinanzierungswelle berge außerdem Risiken.

 

Die Wohnungsmärkte: Blickt man auf die z. T. irrationale Entwicklung der Hauspreise mit einer vierzigfachen Preisentwicklung z. B. in Spanien seit 1975 bzw. Indexwerten von 3500 in Irland bzw. 2000 in GB gegenüber 100 in 1975 ist eine Konsolidierung mehr als nötig gewesen. In Deutschland ist nur bis 1993 noch etwas geschehen, seither herrscht Flaute. Im gesamten Euroland konnte der Index immerhin auf über 500 klettern. Auch in USA waren die Auswüchse eher regional. Einer Entwicklung in den gesamten USA auf etwa 620 steht z. B. in Kalifornien eine Verfünfzehnfachung zu Buche. Inzwischen hat sich die Preis/Mietrelation fast wieder normalisiert. Bezogen auf die Einkommensentwicklung sind die Preise in USA schon wieder unter Durchschnitt und in Euroland knapp darüber. Lediglich GB bleibt teuer.

In den USA wurde zwar sehr viel gebaut, aber relativ waren die angebotsseitigen Verwerfungen bezogen auf die Bevölkerungsentwicklung in Spanien, Irland und sogar in Frankreich deutlich höher. England, Schweden und auch USA haben keinen Angebotsdruck und liegen  eher noch unter Deutschland. Hier stand geringem Neubau eine noch schwächere Demografie gegenüber. Insgesamt hat der Preisdruck nach den erheblichen Korrekturen jetzt abgenommen. Allerdings gibt es gerade in Europa noch einige Länder mit signifikanten Fehlbewertungen. Mit Blick auf das Überangebot sieht DB Research in Irland, Spanien, Holland und sogar Frankreich noch erheblichen Abwertungsdruck. In Großbritannien besteht eine Sondersituation. Hier zeugen zwar die Bewertungsmaße noch von nennenswerten Risiken, jedoch führt das geringe Fertigstellungsvolumen zu Knappheit auf den Wohnungsmärkten. Deutschland bleibt der Hort der Stabilität.

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