Die Deutsche Girozentrale, Vorläufer der heutigen Deka, feiert in diesem Jahr seinen 100. Geburtstag. Zum Jubiläum hat das Unternehmen im Frankfurter Trianon sein eigenes kleines Museum eingerichtet, dass allerdings keinen öffentlichen Zugang hat. Bekannt ist das Unternehmen im Immobilienbereich vor allem als einer der größten Asset Manager. Nun hat Vorstand Dr. Matthias Danne beim alljährlichen Pressedinner zum Jahresanfang die Zahlen für das letzte Jahr bekannt gegeben. Richtig viel Neues gab es dabei nicht, denn seit Jahren können sich die Frankfurter vor Kapitalzufluss kaum retten.
2017 war für die Deka lt. eigenen Angaben ein erfolgreiches Jahr. Die Nachfrage nach den Produkten ist so groß, dass seit Jahren eine Kontingentierung vorgenommen wird. Diese war im letzten Jahr bereits im Mai platziert. Im Background wurde klar, dass auch in diesem Jahr die Tranchen nicht allzu lange verfügbar sein würden. Insgesamt 1,1 Mrd. Euro wurden letztes Jahr den Sparkassen zur Verfügung gestellt. In diesem soll die Kontingentierung das Vorjahresniveau halten, allerdings könnte eine Verschiebung innerhalb der Fonds erfolgen.
Die nackten Zahlen
Die Performance der Retailfonds lag 2017 bei 2,3%. Das Transaktionsvolumen bei 5,9 Mrd. Euro. Davon entfielen 4,2 Mrd. Euro auf Ankäufe und 1,7 Mrd. Euro auf Verkäufe. Insgesamt wurden 72 An- und Verkäufe getätigt. Vier weniger als 2016. Dazu beigetragen hat u.a. der, erst Ende 2017 getätigte Ankauf des „Tower 185“ in Frankfurt am Main mit 775 Mio. Euro und der Verkauf des „Liv-Portfolio“ in den Niederlanden für 360 Mio. Euro. Die Vermietungsquote beträgt 95,4%. Die Nettovertriebsleistung sank leicht auf 2,2 Mrd. Euro. Die Total Assets steigen auf 34,3 Mrd. Euro bei einem Immobilienvermögen von 32,1 Mrd. Euro. In der Immobilienfinanzierung wurde ein Neugeschäft von 3,4 Mrd. Euro inkl. 200 Mio. Euro Prolongationen getätigt.
Ausblick
Dr. Danne, der auch CFO der DekaBank ist, erwartet für 2018 grundsätzlich die gleichen Rahmenbedingungen wie schon 2017. Der weltweite Aufschwung halte an. Davon würden auch die Immobilienmärkte profitieren. In Europa werde mit weiter sinkenden Leerständen auf den Büromärkten mit steigenden Mieten gerechnet. Die erste Zinsanhebung werde wohl 2020 auf uns zukommen, glaubt man den Researchern der Deka. 2018 werde der deutsche Immobilienmarkt daher weiter stark gefragt sein sowohl bei nationalen als auch internationalen Investoren. Die Deka geht bisher davon aus, dass die Nettoanfangsrendite für Spitzenimmobilien in den Big 7 von 3,3% auf 3,2% zurückgehen wird.
Fazit
Die Deka steckt im Dilemma. Die Sparkassen könnten deutlich mehr Produkte der Frankfurter absetzen, als das Team um Dr. Danne verwerten kann. Hauptengpass ist der Einkauf. Die Deka kauft ausschließlich Core Immobilien, zumindest bei Büroobjekten. Hier ist der Markt, gerade in den Top 7-Zielmärkten hart umkämpft. Einzig bei Logistik, Hotel und Einzelhandel schaut man sich auch an anderen Standorten um.
Gleichzeitig waren die vergangenen Jahre eine gute Zeit für die Portfoliooptimierung. „Auf der Verkaufsseite stand die weitere Optimierung der Portfolios im Mittelpunkt“, formuliert das Dr. Danne. Der Deka muss es dabei gelingen im Spannungsfeld zwischen mehr verkaufen zu können und gleichzeitig das zufließende Kapital in weitere Ankäufe umzusetzen, das Portfolio in einer ausgewogenen Balance zu halten, von der vor allem die Anleger nachhaltig profitieren. (AE)