Michael Denk
Michael Denk, Head of Business Development High Net Worth,
Catella Real Estate AG KAG
Private Investoren haben auf Grund der Finanzkrise und der damit einhergehenden massiven Ausweitung der Staatsverschuldung ihr Anlageverhalten maßgeblich verändert. Sachwerte mit Inflationsschutz-Image steigen in der Gunst vermögender Privatanleger bzw. ihrer Family Offices. Vermögenserhalt und -sicherheit gewinnt Priorität vor Renditeoptimierung. Die Nachfrage von vermögenden Anlegern und Family Offices nach Immobilien in guten, den Anlegern vertraute Lagen, ist nördlich wie südlich der Alpen stark angestiegen. Dabei stehen im Zeichen der Finanzkrise Direktinvestitionen im Mittelpunkt des Interesses. Das dürfte zum einen in der Kontrollierbarkeit und auch Beherrschbarkeit der „Immobilie zum Anfassen“ liegen und zum andern am Mangel adäquater Angebote an indirekten Investments mit vergleichbarer Chance-/Risikostruktur und Transparenz. Dafür nimmt der Anleger die Risiken geringerer Streuung und die notwendigen Verwaltungserfordernisse in Kauf und unterschätzt zumindest als nicht-professioneller Immobilienanleger oft die Risiken geringerer Markttransparenz bei Einkauf und Verkauf. Gleichzeitig negiert er als tendenzieller Stillhalter die Chance antizyklischen „riding the cycle“ der Marktteilnehmer mit Dauerpräsens.
Bei indirekten Immobilieninvestments ist grundsätzlich zwischen geschlossenen Strukturen, wie beispielsweise bei den geschlossenen Immobilienfonds, und offenen Strukturen, den klassischen offenen Immobilienfonds, zu unterscheiden. Die typischen Vorteile der indirekten Anlagen, Streuung und professionelle Verwaltung, sind bei geschlossenen Fonds mit einer oder wenigen Immobilien oft nicht ausgeprägt. Die Möglichkeiten professioneller Verwaltung können gerade in Problemsituationen bei geschlossenen Modellen nicht ausgeschöpft werden, da ein Liquiditätstransfer zwischen unterschiedlichen Fonds nicht möglich ist und eine Erhöhung des Fremdkapitals in Problemsituationen nicht realistisch ist. Bis ein Nachschuss der Gesellschafter genehmigt und eingezahlt ist, sind die Chancen schnellen Handelns vertan. Einen weiteren entscheidenden Nachteil haben aber sowohl direkte Investments als auch indirekte geschlossene Strukturen: Sie generieren grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bekannterweise mit dem Individuellen Steuersatz der Anleger zu versteuern sind. Dieser dürfte sich bei besagten Anlegern oftmals über 45 % bewegen.
Nicht nur aus Risiko-Gesichtspunkten, sondern auch aus Rendite-Aspekten und vor allem aus steuerlichen Gründen im Vergleich zu Immobilienaktien oder geschlossenen Fonds gewinnt gerade bei vermögenden Anlegern der offene Immobilienfonds an Bedeutung. Dies gilt insbesondere bei spezifischer Ausprägung der Fondskonstruktion für die High Net Worth Zielgruppe oder kleine institutionelle Anleger. Der offene Fonds kann über einen langen Investitionszeitraum ein ausgewogenes und gestreutes Portfolio realisieren. Ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet Sicherheit. Eine ausgewogene Balance zwischen Liquiditätsreserve und Liquiditätssteuerung sichert jederzeitige Handlungsfähigkeit.
Einen entscheidenden Vorteil bietet der offene Immobilienfonds: Er ist von allen Ertragsteuern befreit. Er unterliegt weder der Einkommen- noch der Gewerbebesteuerung.
Aufgrund des Transparenzprinzips werden die Erträge und Gewinne des Fonds dem Privatanleger anteilig zugerechnet, als hätte er die Immobilien direkt erworben. Da der offene Immobilienfonds direkt in gewerbliche und wohnwirtschaftliche Immobilien investiert, erziel er im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden analog der direkten Investments ermittelt. Abschreibung, Finanzierungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten werden als Werbungskosten berücksichtigt.
Beim privaten Fondsanleger werden die Erträge Offener Immobilienfonds dennoch – genau wie Erträge aus anderen Wertpapierfonds – als Einkünfte aus Kapitalvermögen qualifiziert. Diese unterliegen seit dem 01. Januar 2009 der Abgeltungssteuer in Höhe von 25% (zzgl Soli und KiSt). Ausgeschüttete und thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung von inländischen Immobilien, die vom Fonds länger als 10 Jahre gehalten werden, sind beim Privatanleger steuerbefreit. Damit wird er dem Direktanleger gleich gestellt.
Bei steuerpflichtigen Erträgen von etwa 4 Prozent ergibt sich nach Steuern je nach individuellem Steuersatz eine Differenz bis zu 0,8%-Punkten. Das gibt der Markt heute nur noch bei riskanten Finanz- bzw. Leverage-Konstruktionen her, auf die der offene Fonds völlig verzichten kann. So werden aus 4 bis 5 Prozent Rendite eines offenen Immobilienfonds notwendige Vergleichsrenditen von ca. 5,5 bis 7% Prozent alternativer Investments. Der neue Münchner Immobilienfonds Catella MAX, der nur in Münchener Immobilien investiert, zielt genau auf diese Vorzüge ab. Catella MAX ist ein vollständig transparentes, auf Sicherheit ausgerichtetes und ertragsoptimiertes Investment, das neben Streuungs- und Managementvorteilen durch seine Steuervorteile Direktinvestments und geschlossene Fonds übertreffen kann.