Der Immobilienbrief Nr 557
- STEUERSPARTRIEB GEGEN WOHNUNGSLOCH – Geywitz will Sonder-AfA: Endlich hat sie es kapiert. Nur mit Steuersparen lässt sich der Bau ankurbeln. Der Witz ist, es funktioniert und kostet wenig. Die Steuereinnahmen verschieben sich lediglich und werden durch alternativ eben nicht durchgeführte Investitionen angekurbelt. Aus Immobiliensicht trifft der Steuerschub auch die Richtigen. Es gilt lediglich, das richtige Maß zu finden. Aber das scheint das Perpetuum Mobile der Steuerpolitik zu sein. Klara Geywitz dringt wohl auf eine Ergänzung im Wachstumschancengesetz, berichtet der ZIA. Demnach fordert die Bauministerin, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten bis Ende 2030 massiv zu erweitern. So könnten ab 2024 in den ersten vier Jahren jeweils 7% der Baukosten abgeschrieben werden. Aktuell sind es im Regelfall nur 3%. „Dieser Vorstoß könnte genau die Impulse bringen, die den daniederliegenden Wohnungsbau reanimieren“, sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. (Rohmert, Seite 3 )
- widersprüchliche Meinungen ZU WOHNUNGSPREISEN – ifo verspricht Verdoppelung, Volksbanken sehen moderaten Preisrückgang: EY Pathenon verspricht Wiederbelebung des Neubaus schon ab 2025. Eine Ifo-Befragung verspricht Verdoppelung der Wohnungspreise in einer Dekade. Wer die Augen aufmacht, sieht dagegen bröckelnde Preise. Im privaten Bereich bröckelt es lediglich. Bei Portfolien als „Mathematik-Immobilie“ schlägt die Finanzmathematik voll durch. Da ist definitiv noch nicht das letzte Wort gesprochen. 1.400 Befragte sehen weltweit mehr als eine Verdoppelung der Wohnimmobilienpreise in der kommenden Dekade. Für Deutschland bleibt es bei „bescheidener“ Verdoppelung. Andererseits ist natürlich klar, dass Befragte, die ja nichts anderes zu tun haben, weiter von Preiseexplosionen träumen. Die Realität wird aber fragen, „Wer soll das bezahlen, wer hat so viel Geld?“ (Rohmert, Seite 4)
- Zins- und ESG-Risiken werden eingepreist – Multiplikatoren aller Assetklassen im Sturzflug: NAI apollo hat 252 Immobilienexperten u.a. zu den Themen Multiplikatoren, Risikofaktoren und Zukunftseinschätzungen befragt. Fakten gibt es aber noch nicht. Nach wie vor fehlen auf dem Investmentmarkt Vergleichspreise, wie mit Blick auf Büro gerade Deka-Chefeinkäufer Victor Stoltenburg deutlich machte, der seine Büroaktivitäten deswegen heruntergefahren hat. Zwei Drittel (63%) der Befragten rechnen erst 2024 mit einer Belebung des Investmentmarktes. Knapp 16% sehen Leben erst wieder in den Folgejahren. Die Renditeerwartung ist inzwischen bei den potentiellen Käufern drastisch gestiegen. Der Spitzenkaufpreisfaktor, den die befragten Investoren für Büroimmobilien in A-Standorten maximal zahlen würden, beläuft sich im Schnitt auf das 21,1-fache der jährlichen Marktmiete. Zum Höchststand 2021 lagen die Büro-Multiplikatoren noch zwischen 33 und 34. An einzelnen Top-7 Standorten habe es sogar Faktoren zwischen 35 und 37 gegeben, so Marcel Crommen, NAI apollo Partner. (Rohmert/ Wrede, Seite 5)
- VERKAUFSDRUCK KOREANISCHER BÜROINVESTOREN NIMMT ZU – „Wundenlecken“ im zweistelligen Milliardenbereich zu erwarten: „Der Immobilienbrief“ hatte Sie bereits darauf hingewiesen, dass die koreanischen Büroinvestoren wohl ihre Wunden lecken und auf dem Rückzug sind. Inzwischen liegen dazu Zahlen des Datenanbieter MSCI vor, wie die Immobilien Zeitung meldete. Südkoreanische Investoren haben demnach zwischen 2015 und 2022 umgerechnet mehr als 37 Mrd. Euro über Direktinvestitionen in europäische Büroimmobilien gesteckt. Nicht berücksichtigt sind dabei wohl die von Koreanern durchgeführten Finanzierungen, die zudem noch Nachrangigkeitsprobleme haben können. (Rohmert, Seite 7)
- WIE SEHEN DIE IMMOBILIEN-ANGEBOTE WIRKLICH AUS? Einblick in den Maschinenraum eines Immobilieninvestors: In der aktuellen Catella Infografik gibt das schwedische Gruppenresearch einen echten Einblick in die Angebotssituation und damit in den Maschinenraum eines Immobilieninvestors. Das macht die klassische Blackbox, die über die Maklerhäuser eher umsatzorientiert und bereinigt weitergegeben wird, transparenter. Der Einblick betrifft alles, was den Profis an Verkaufshoffnungen auf den Tisch kommt, also die Phase bevor es überhaupt zu einer Due Diligence, dem Signing bzw. Closing kommt. Die Anzahl der bei der Catella Real Estate AG in München eingegangenen und geprüften Immobilienangebote wirke sich dabei auch als Indikator zur Verfassung der Investmentmärkte. Zu beachten dabei sei aber, dass es als „eisernes Gesetz“ bei Investoren gelte, dass die reine Anzahl der Angebote im 1. Halbjahr immer höher sei als in der zweiten Jahreshälfte. (Rohmert, Seite 8)
- INVESTMENTSTIMMUNG IM JULI AUF JAHRESTIEF: Stimmung bei Büro und Handel bricht um fast 20% ein: Nach der Erholung im Juni sinkt die Stimmung der von bulwiengesa im Auftrag der Deutsche Hypo befragten Immobilienexperten im Juli drastisch. Das Immobilienklima bricht um 13,0% ein und erfährt damit den deutlichsten Rückgang in diesem Jahr. Dazu hat insbesondere das stark rückläufige Investmentklima beigetragen, das sich nun auf dem tiefsten Stand seit 2008 befindet. (Wrede, Seite 9)
- EUROPÄISCHE LOGISTIKMÄRKTE SORTIEREN SICH NEU – Brexit, Ukraine und sinkend Multiplikatoren schreiben die Karten neu: Stabile Nutzermärkte und inzwischen rechenbare Ankaufsrenditen sind die Gründe, dass sich im allgemeinen Desaster der Investitionsmärkte vor allem im Bereich Logistik sich noch etwas bewegt. Die noch nicht abgeschlossenen Renditeanpassungen, die lt. Catella Group Chef-Researcher Prof. Dr. Thomas Beyerle in den letzten 12 Monaten einen Einbruch der Spitzen-Vervielfältiger vom 31-fachen auf das 21-fache mit sich brachte sind ein Trend auf dem Logistikmarkt. Aber auch strukturell verändere sich der Markt. (Wrede, Seite 9)
- PREISRÜCKGANG BEI WOHNIMMOBILIEN BLEIBT MODERAT – BVR-Studie sieht wenig Risiken, aber Investitionsanreize sind nötig: Natürlich versteht „Der Immobilienbrief“ die volkswirtschaftliche Notwendigkeit eines forcierten Neubaus und dafür notwendiger staatlicher Anreize. Andererseits ist des einen Leid des anderen Freud. In der gebeutelten Immobilienwirtschaft, die täglich Meldungen von Insolvenzen und Anleihe-Restrukturierungen absondert, ist die Nachfrage nach privatem Wohneigentum noch ein Lichtblick. Die Knappheit stützt die Preise, so dass dort nur sportliche Hochbewerter, die ihr Geschäfts- und Finanzierungsmodell auf immer weiter steigende Werte abgestellt haben und dies bilanziell und monetär antizipierten, abgestraft werden. (Wrede, Seite 10)
- WOHNUNGSPREISE IN TOP 7 FALLEN STÄRKER ALS IN MITTELSTÄDTEN: Laut aktueller Analyse der Fahrländer Partner Raumentwicklung gaben die Preise für Wohneigentum in Q2 2023 gegenüber dem Vorquartal deutschlandweit um 1,0% nach. Der Preisrückgang fiel dabei bei Einfamilienhäusern mit -1,6% etwas stärker aus als bei Eigentumswohnungen mit -0,5%. Regional betrachtet stiegen die Preise in Berlin leicht um 0,3% während sie in Bayern, Bremen, Hamburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt um 1,5% nachgaben. (Wrede, Seite 11)
- AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Weniger Verwaltungsaufwand für Betreiber kleiner PV-Anlagen (Seite 12)
- „DER WOHNUNGSMARKT FUNKTIONIERT“: Eine Studie der Hamburger Wohnungswirtschaft sieht, anders als die private Immobilienwirtschaft, einen gesunden Mietwohnungsmarkt. Die Forderungen nach Erleichterung und Verbilligung des Bauens werden immer lauter und vehementer vorgetragen. (Richter, Seite 14)
- SERIE: DER*5*MINUTEN*HOSPITALITY*EXPERTE*: Pfeifen auf dem letzten Loch… – Marktbereinigung hat begonnen: Mehr als 2.000 der ca. 14.000 Vollhotels im Lande suchen derzeit einen neuen Eigentümer. Fonds und andere haben stark gelitten. Ganze Portfolien kommen auf den Markt. Trotzdem, Transaktionen sind massiv eingebrochen. Manche wollen einfach nur raus aus Deutschland. Vorher noch mal Kasse machen. (Völcker, Seite 17)
