Der Immobilienbrief Nr. 569

Der Immobilienbrief Nr 569

 

  • FREIER FALL DES JLL-PRIME OFFICE GEHT LEICHT GEBREMST WEITER – Topqualität mit minus 30% Indexpunkten ohne Berücksichtigung von ESG-Nachholbedarf: Der JLL-Victor Prime Office verdeutlicht den freien Fall. Der Immobilienmarkt gleicht in seinem Krisenverlauf dem Fall an einem Bungee-Seil: Jetzt setzt zwar langsam die Bremswirkung ein, jedoch hat der Markt noch einen sich verlangsamenden, aber deutlich Fall vor sich, der am neuen Gleichgewichtspunkt vorbei erst noch den unteren Wendepunkt erreicht. Am unteren Wendepunkt stellt sich dann heraus, wer sich bei (Investitions-) Gewicht oder Seillänge bzw. Timing verrechnet hat. (Rohmert, Seite 3)
  • BULWIENGESA IMMOBILIENINDEX LEITET NEUE PHASE EIN – Gesamtindex 0,0%, Wohnen +1,0%, Gewerbe  -2,4%: Über viele Jahrzehnte bildete der bulwiengesa Immobilienindex das Immobilienleben des Autors relativ repräsentativ ab. Diesmal führt er eher zu Kopfschütteln bzw. macht die Hilflosigkeit der Erhebungsmethoden deutlich. Die positiven Ergebnisse des aktuellen Index bedürfen einer Erläuterung. Für 2023 sieht der Index nämlich Werte, die derzeit eher Ungläubigkeit hervorrufen. (Rohmert, Seite 4)
  • GEWERBEIMMOBILIENPREISE GABEN 2023 UM 12,1% NACH – vdp sieht noch keine Trendwende bei den Preisen: Laut aktueller Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken gaben die Preise für Wohnimmobilien um 6,1%, für Gewerbeimmobilien um deutliche 12,1% nach. Das ist der bislang größte im vdp-Index je gemessene Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien, die nun 16,5% unter ihrem Höchststand von Q2 2022 notieren. Ursächlich für den Preiseinbruch ist vorwiegend die negative Entwicklung bei Büro. Die Renditen et vice versa die Multiplikatoren von Büroimmobilien hätten in der Breite noch nicht das Niveau erreicht, das Investoren erwarten, so Jens Tolckmitt, vdp-Hauptgeschäftsführer. (Wrede, Seite 9).
  • NUR RUND DIE HÄLFTE DER INVESTOREN RECHNET MIT EINER MARKTBELEBUNG VOR 2025 – Wohnen und Logistik in der Catella Investorenbefragung auch 2024 im Fokus: Aktuell befragte Catella Research  Experten aus der Immobilienbranche zu ihrer Einschätzung über die Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft und des Immobilienmarktes im Jahr 2024.  Bei der Frage nach der Widerbelebung des Transaktionsmarktes bilden sich klar zwei Fraktionen: Rund 41% der Befragten rechnen mit einer Erholung des Transaktionsmarktes in der zweiten Hälfte des Jahres 2024, während die andere Fraktion mit rd. 47% erst an eine Wiederbelebung im Jahr 2025 glaubt. (Wrede, Seite 9).
  • PREISVORSTELLUNGEN VON KÄUFER UND VERKÄUFER WEICHEN BEI BÜROS ÜBER 40% AB – MSCI sieht 55% aller deutschen Gewerbeimmobilien als Distressed Assets an: Die Dramatik der nahezu weltweiten Entwicklung der Büroinvestmentmärkte macht der neueste Bericht „MSCI Capital Trends Europe“ von MSCI Real Assets 2023 deutlich. Die Investmentumsätze sind auf den niedrigsten Stand seit 2012 gesunken. Im Jahr 2023 seien in Europa weniger Büros gehandelt worden als jemals zuvor in einem Kalenderjahr, so MSCI. Die starke Verlangsamung in Europa werde durch die Ergebnisse des MSCI Price Expectations Gap für Q4 2023 am besten veranschaulicht. Der Abstand und damit Abwertungspotenzialen von -48% in Amsterdam, -41% in den deutschen A-Städten und -28% in Paris gehört zu den größten aller Weltstädte. (Wrede, Seite 11).
  • DVFA ERWARTET ERNÜCHTERNDE IMMO AG-BILANZEN – Druck aus Abwertung, anstehenden Prolongationen und ESG-Risiken wächst: Was die Börse längst vorweg genommen hatte und „Der Immobilienbrief“ Ihnen schon letztes Jahr vorrechnete, erreicht jetzt auch die DVFA-Analysten. Die Aktienspezialisten erwarten trotz einer gewissen Entlastung durch Mietindexierungen und guter Vermietungsmärkte Abwertungen der Portfoliowerte zwischen 4% und 12%. Das rezessive wirtschaftliche Umfeld könne die operative Performance zunehmend belasten. Handelsgewinne aus Immobilienverkäufen seien kaum zu erwarten. Bei allen Gesellschaften würden Dividendenausschüttungen gründlich überdacht. (Rohmert/ Wrede, Seite 12).
  • KORREKTUR AUS IMMOBILIENBRIEF NR. 568 – ARTIKEL VON PROF. DR. HANS-PETER GONDRING
  • Leider ist uns bei dem Artikel Wohnimmobilienmarkt gestern und heute in Der Immobilienbrief Nr. 568 ab Seite 26ff eine Tabelle abhandengekommen. Den entsprechenden Absatz samt Tabelle finden Sie heute auf Seite 15.
  • KEINE ENTSPANNUNG BEIM WOHNUNGSBAU IN SICHT – Ifo Geschäftsklima stellt erneut Allzeittief auf. (Wrede, Seite 16).
  • EMISSION UND ABSATZ VON GESCHLOSSENEN FONDS IN 2023 EINGEBROCHEN – Immobilienfonds dominieren nach wie vor: Dem aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Tohuwabohu können sich auch die geschlossenen alternativen Investmentfonds (AIF) nicht entziehen. Für die geschlossene Immobilienfonds könnten durchaus schwierige Zeiten anbrechen, wenn die Mietverträge im Laufe der nächsten Jahre auslaufen bzw. die refinanzierenden Banken den Mietvertragsauslauf antizipieren und mit Blick auf Nachvermietung und anstehende ESG-Investitionen vorsorglich Ausschüttungen stoppen oder um Eigenkapital-Nachschuss bitten.  Viele der vor der Zinswende emittierten Fonds dürften Investitionsobjekte zu Marktpreisen eingekauft haben, die wir viele Jahre lang nicht mehr sehen werden. Scope eröffnete nun die Berichtssaison. Demnach hielten sich sowohl Anleger als auch Investoren 2023 zurück. Das Anlagevolumen sank im Vgl. zu 2022 um fast die Hälfte (-45%)auf 683 Mio. Euro, das Platzierungsvolumen sank von 1,26 Mrd. Euro in 2022 auf 720 Mio. Euro. (Wrede/ Rohmert, Seite 16).
  • KEIN UNMITTELBARER AUFSCHWUNG AM TRANSAKTIONSMARKT IN SICHT – Szenario einer harten Landung noch nicht vom Tisch: Auch wenn die langfristigen Finanzierungszinsen seit ihrem letzten Höchststand im Oktober 2023 um einiges nachgegeben haben, springt der Transaktionsmarkt noch nicht wieder an. So registrierte Savills im Januar mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro verteilt auf 70 Deals nur etwa halb so viel Transaktionen wie im monatlichen Durchschnitt der vergangenen Jahre. (Wrede, Seite 19).
  • FREMDKAPITALLÜCKE STEIGT AUF 25,3 MILLIARDEN EURO BIS 2030 AN – Büro hat 70% Anteil, Restrukturierungsdruck nimmt zu: Im Mai 2023 prognostizierte Colliers für den Zeitraum von 2024 bis 2030 eine Fremdkapitallücke von 24 Mrd. Euro zur Refinanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Jetzt muss das Makler- und Researchhaus die Prognose  der Finanzierungslücke um 1,3 Mrd. Euro (+5%) nach oben korrigieren. (Wrede/ Rohmert, Seite 20).
  • AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT „IMMOBILIEN INTERN“: ZDF berichtet einseitig über Wohnungsspekulation  (Seite 20)
  • HOME-OFFILIA ODER HOME-OFFOBIA? – Nachhilfe in »Neurobürologie« für Immobilienentwickler: Brauchen wir in Zukunft noch Büros? Gegenfrage: Brauchen wir in Zukunft noch Kinderzimmer? Im Ernst, was ist eigentlich armseliger: Sich die Arbeit mit nach Hause zu nehmen oder die Kinder mit ins Büro? Für beides gibt es ja heute »tolle Lösungen«, wobei vor allem das Homeoffice vielleicht doch mehr Probleme verursacht als löst. In seinem Beitrag möchte Christoph R. Kohl aus der Perspektive des Immobilienmarketingprofis eine Bresche schlagen für das gute, neue Büro – und unsere heimliche Sehnsucht danach … (Kohl, Seite 21)
  • INTERVIEW ZU PFLEGEHEIMEN MIT AXEL HÖLZER: Nicht Immobilien, sondern Personal, Management und Zinsen sind das Problem: Axel Hölzer gehört zu den erfahrensten Experten im Thema der Pflegeimmobilien, den Werner Rohmert von „Der Immobilienbrief“ bereits seit über 20 Jahren kennt. Hölzer sammelte Erfahrungen als Manager, als Berater und als Gründer und Unternehmer von Unternehmen der Pflege. Heute steht er „Der Immobilienbrief“ Rede und Antwort zu Investitionspotenzial in den Betrieb von Pflegeheimen. (Seite 23)
  • WIE WERDEN SICH DIE PREISE FÜR EIGENTUMSIMMOBILIEN IM NÄCHSTEN JAHR ENTWICKELN?  Kritische Anmerkungen zu den Datengrundlagen aktueller Marktstudien und Ergebnisse einer Szenario-Analyse: Der Markt für Eigentumsimmobilien steht nach wie vor unter Schock. Angesichts der gegenüber dem vorvergangenen Jahr vervierfachten Zinsen können sich immer weniger Haushalte Neubau- und Bestandsobjekte leisten. Das Transaktionsvolumen ist nach übereinstimmenden Quellen um bis zu 2/3 eingebrochenen. Wenig überraschend herrscht deshalb große Unsicherheit darüber wie es mit dem Immobilienpreisen und den Transaktionen in diesem und im nächsten Jahr weitergeht. Stabilisieren sich die Preise oder ist mit einem weiteren Preisrückgang zu rechnen? (Leutner; Seite 24)
  • WOHNQUARTIERE ALS ENTWICKLUNGSBOOSTER FÜR DEN UMBAU
    DER STÄDTE: 80% sehen Quartiere und Quartiersentwicklungen als Megatrend:
    Doch was zeichnet ein Quartier eigentlich aus? Ende 2023 befragte Apleona Real Estate Management zusammen mit Rueckerconsult 94 Immobilienexperten. Für 90% der Befragten zeichnet ein Quartier der Nutzungsmix, für 69% die Begegnungsräume und Aufenthaltsbereiche, für 62% ein urbaner Charakter und für 58% die Konnektivität der Objekte sowie der Community-Gedanke aus. (Wrede, Seite 26).
  • TOP-VILLEN VERKAUFEN SICH ZU HOHEN PREISEN – Erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen im Luxus-Segment: Auf dem Markt für Premium- und Luxusimmobilien verkaufen sich Top-Villen laut Sotheby´s International Realty– wie schon in 2023 – weiterhin zu hohen Preisen. (Götza, Seite 27)
  • ERSTMALS MILLIARDEN-GRENZE BEI INVESTITIONEN IN PROPTECH-START-UPS GEKNACKT – Doppelt so viele Neugründungen wie Pleiten in 2023: Die Immobilienwirtschaft steht vor einem historischen Umbruch. Es braucht Druck und Not, um Bedarf und Notwendigkeit für Veränderung zu triggern, so Sarah Schlesinger, Managing Partner von blackprint. (Wrede, Seite 27).
  • WOHNIMMOBILIENMARKT HAMBURG – Maklerumfragen zeichnen düsteres Bild. Kaufpreise sinken weiter, Mieten steigen: Zum Jahresende wurde noch einmal deutlich, wie tiefgreifend die Krise am Immobilienmarkt ist. Das Statistische Bundesamt meldete den stärksten Rückgang der Kaufpreise seit zwei Jahrzehnten. Ähnlich das IfW: „Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig“. Seit die Kaufpreise in den 1960er-Jahren systematisch erfasst werden, fielen die Immobilienpreise demnach noch nie „so schnell so stark“. (Richter, Seite 28)
  • MIPIM AWARDS 2024 – DIE FINALISTEN: Ist im Jahr 2024, in dem sich die Immobilienwirtschaft vor ganz neuen Herausforderungen sieht, bei den MIPIM Awards etwas anders als im Jahr zuvor? Die jetzt veröffentlichte Liste der Anwärterprojekte auf einen Award lässt maßgebliche Veränderungen erkennen. (Escher, Seite 30)
  • Serie: DER*5*MINUTEN*HOSPITALITY*EXPERTE*„MS Deutschland“. Geht der Lotse der von Bord?“: Wer soll das sein? Wo gehts hin? Die neuartigen Herausforderungen und die Wandlungsgeschwindigkeit im neuen Jahrtausend provozieren Veränderungen des Denkens und Handelns auch im Dienstleistungs-Marketing, der Hospitality Industrie. (Völcker, Seite 32)
  • STEIGENDE ZINSEN REDUZIEREN INVESTMENTS: Im vergangenen Jahr 2023 sind die Immobilieninvestmentmarkt im Segment der Gewerbeimmobilien eingebrochen. (Junghanns, Seite 33)