Der Immobilienbrief Nr. 573

Der Immobilienbrief Nr 573

• GEWERBE-IMMO AGs – ERHOLUNG ODER ANLEIHE-DAMOKLESSCHWERT? – Dreifach-Druck aus Bewertung, Anleiheausläufen und Zinsanpassungen: Trotz Absturz der Marktkapitalisierung seit Q2 2022 sind das größte Risiko, das offensichtlich auf die Gewerbe-AGs zukommt, 25 Mrd. Euro kurzfristige Fälligkeiten von Anleihen bis 2026 und die Stillhalte-Vereinbarungen der Banken, über die keine Zahlen vorliegen. Monateweise Verschiebungen von Fälligkeiten dürften keine Lösung sein, denn der Dreiklang aus Bewertung, Zinsen und Fälligkeiten bleibt zu hören. Adler mit derzeit ausstehenden Anleihen von 2,2 Mrd. Euro ging im Sanierungsverfahren bzw. vielleicht auch nur Zeitgewinnverfahren schon durch die Presse. Aroundtown hat knapp 7,3 Mrd. Euro fällige Anleihen bis Ende 2026 zu bedienen. Dazu kommen im Konzern dann noch 1,2 Mrd. Euro der auch in Gewerbe investierten TLG und knapp 2,1 Mrd. Euro der Wohnungs AG Grand City. Alstria Office hat mit 750 Mio. Euro auch eine Büro-Herausforderung. 675 Mio. sind es bei CA Immo. Der Rest liegt dann unter 600 Mio. Euro. Aber sogar 10 Mio. Euro können, wie einmal ein berufener Branchenmatador im Backgroundgespräch deutlich machte, für manche Menschen „die letzten 10 Mio.“ sein. (Rohmert, Seite 3)
• BÜROVERMIETUNG STABILISIERT SICH SCHWACH – Talsohle oder Homeoffice New Normal? Ohne Mieter-Resilienz gibt es weder Investment-Rückkehr, die aktuell auch noch nicht feststellbar ist, noch Wertentwicklungsperspektiven. Immobilien ohne Nutzer sind Ruinen. Diese alte Immobilienweisheit begründet die Bedeutung der Vermietungsmärkte. Der Flächenabsatz hat sich jetzt ein Drittel unter Vor-Corona und ein Viertel unter 10-Jahresschnitt „stabilisiert“. Die zwischenzeitliche Erholung 2021 wurde revidiert. Wie sich der Gesamt-Absturz allerdings auf Homeoffice-Effekte, die „Der Immobilienbrief“ mit generellen 10% im Bundesdurchschnitt seit Jahren erwartet, Effizienzeffekte bei Neuvermietungen oder konjunkturelle Effekte verteilt, ist offen. Gleichfalls offen ist noch das latente Zusatzangebot nicht mehr genutzter, aber noch kontrahierter Flächen, die bei Mietauslauf auf den Markt kommen werden. Wenn es bis zum Jahresende nicht zu einer deutlichen Belebung der Vermietungs- und Investmentmärkte kommt, dürfte die Ertragsfalle, die Developer recht schnell erreichte, und die Bestandshalter über Bewertungsverluste und Mietvertragsausläufe Stück für Stück erreicht, auch die großen Makler treffen. (Rohmert, Seite 5)
• OFFENLEGUNG UND TAXONOMIE LENKEN KAPITALSTRÖME VOR ALLEM IN NEUE GEBÄUDE: Wer sich in der Immobilienbranche umhört, wird bei allen Meinungsunterschieden in Bezug auf die aktuelle Marktsituation auf eine konsensfähige Aussage stoßen: Ohne die ESG-Regulierung würde nichts beziehungsweise nicht genug passieren. Denn die Fakten sind erdrückend: 75% des europäischen Gebäudebestands gelten als energetisch sanierungsbedürftig. Allein das zeigt, wie enorm groß der Handlungsdruck auf die Immobilienwirtschaft hin zu mehr Nachhaltigkeit ist. (Schenk, Seite 9)
• STUNDE NULL – Quadoro als KVG der PI-Fonds überrascht vom Zustand mancher Immobilien: „Wir haben Interesse an der Übernahme weiterer Verwaltungsmandate. Anders als andere Marktteilnehmer beherrschen wir sowohl das offene als auch das geschlossene Publikumsgeschäft mit der Verwaltung einer Vielzahl von Anlegern.“ So begründete Michael Denk, Geschäftsführer der Quadoro KVG im Herbst vergangenen Jahres im Gespräch mit dem Fondsbrief das Interesse an der Verwaltung der PI-Fonds. Wenige Wochen später entschied die Mehrheit der Anleger, die Fonds der Pro-Investor-Gruppe an Quadoro zu übertragen. Ruhe ist seitdem jedoch noch nicht eingekehrt. (Gotzi, Seite 10)
• GEWERBEINVESTMENTS VERHARREN AUF 25%-KATASTROPHEN-NIVEAU – Renditen stabilisieren sich: In den ersten 3 Monaten 2024 wurden Gewerbeimmobilien in einer Spanne zwischen 5,4 Mrd. Euro (JLL) und 5,7 Mrd. Euro (Colliers) gehandelt. Die Researchreports bejubeln die spürbare Belebung der Marktaktivitäten und den Anstieg des Transaktionsvolumens zwischen 8% (BNPPRE) bis 11% (Colliers) ggü. Vorjahr. Gegenüber Q1 2022, in dem noch Gewerbeimmobilien im Wert von rd. 20 Mrd. gedealt wurden, bedeutet das aber immer noch einen Einbruch von rund drei Viertel. Rechnet man die mageren Wohninvestments noch dazu kommt CBRE auf 6,1 Mrd. Euro, BNPPRE und JLL auf 6,3 Mrd. Euro, Colliers auf 7,3 Mrd. Euro. Die Bilanz zum Vorjahr fällt inklusive Wohnen dann deutlich negativ mit zwischen -16% ggü. VJ bei CBRE und -19% bei JLL aus. (Wrede, Seite 11)
• FONDSVERMÖGEN EUROPÄISCHER IMMOBILIEN-AIF UNTER 1 BILLION EURO – INTREAL-Fondskommentar sieht schwieriges Fondsjahr: Die Nettomittelzuflüsse aller europäischer Immobilien-AIF lagen 2023 bei rund +2,9 Mrd. Euro. Allerdings drehte der Markt in Q4 mit -1,6 Mrd. Euro deutlich ins Minus. Das Nettofondsvermögen fiel lt. der European Fund and Asset Management Association (EFAMA)von ca. 1.064 Mrd. Euro per Ende 2022 um rund 65 Mrd. Euro bis Ende 2023 auf 999,4 Mrd. Euro. 2023 war also ein herausforderndes Jahr für die europäische Immobilienfondsbranche, so Intreal. (Rohmert, Seite 13)
• INSTITUTIONELLE WOHNINVESTMENTS KNALLEN WEITER IN DEN KELLER – Schwächstes Quartal seit 2010: Im Q1 2024 entfiel lt. CBRE auf den deutschen institutionellen Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) ein Transaktionsvolumen von lediglich 730 Mo. Euro (-60%). Das sei das schwächste Quartal seit Anfang 2010, so CBRE. Dennoch konnten zwei Transaktionen im Wert von jeweils mehr als 100 Mio. Euro in Berlin verzeichnet werden. Der Anteil internationaler Investoren stieg leicht um 8 Prozentpunkte auf 36%. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. (Rohmert, Seite 14)
• PRIVATE WOHNIMMOBILIENPREISE HINTER TALSOHLE – Europace Hauspreisindex mit möglicher Trendwende nach Monaten der Stagnation: Nach gut einem Jahr der Preisrückgänge scheinen die Preise für Wohnimmobilien nun ein Niveau erreicht zu haben, bei dem Käufer wieder zuschlagen. (Wrede, Seite 16)
• IMMOBILIENFINANZIERUNGSGESCHÄFT IM JAHR 2023 RÜCKLÄUFIG – vdp sieht erkennbare Stabilisierung: Das Neugeschäftsvolumen der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute legte im Q4 2023 gegenüber Vorjahr wieder zu. (Rohmert, Seite 16)
• AUSWIRKUNG DER DEMOGRAFISCHEN ENTWICKLUNG AUF DIE US-IMMOBILIENMÄRKTE – Es fehlt vor allem an Wohnraum: Der demografische Wandel in den USA hat in der langfristigen Betrachtung grundlegende Auswirkung auf die dortigen Immobilienmärkte. Eine aktuelle Analyse von Immobilienökonom Prof. Dr. Vornholz in Zusammenarbeit mit der BVT-Unternehmensgruppe zeigt, wie insbesondere die Entwicklung und die Struktur von Bevölkerung und Haushalten die Nachfrage nach Immobilien und die Art der nachgefragten Immobilien beeinflussen. (Wrede, Seite 17)
• EZB-ANMIETUNG RETTET FRANKFURTER BÜROMARKT VOR TOTALABSTURZ IN Q1 – Mieten konstant, Leerstand steigt: Eine Krise trifft den volatilen, vom Finanzmarkt abhängigen Frankfurter Büromarkt traditionell am stärksten. Während sich generell eher eine Konsolidierung auf niedrigem Niveau andeutet, rettete diesmal nur der Großabschluss der Europäischen Zentralbank im Hochhaus „Gallileo“ mit 36.800 qm die Zahlen. Ohne den EZB-Deal, der rd. 40% des Gesamtumsatzes in Q1 ausmachte, hätte 2024 einen historisch schwächsten Jahresstarts hingelegt. (Wrede, Seite 19)
• HAMBURGER BÜROMARKT MIT MÜDEM AUFTAKT – Niedrigster Flächenumsatz seit 2012: Das erste Quartal 2024 hat in Hamburg eine sehr verhaltene Nachfrage nach Büroflächen gezeigt. Mit rund 85.000 qm wurde laut Grossmann & Berger der niedrigste Flächenumsatz für das 1. Quartal seit 2012 registriert – gegenüber dem Vorjahresquartal ein Rückgang von 19%. Insbesondere die geringe Anzahl von Großabschlüssen und das Ausbleiben von Eigennutzerbaustarts habe sich negativ ausgewirkt. Zudem gebe es bei Neuanmietungen einen Trend zur Flächenreduzierung, ergänzt BNP Paribas Real Estate. (Richter, Seite 21)
• UNTERNEHMENSIMMOBILIEN STABILSTE GEWERBLICHE IMMOBILIENKLASSE – Mietanstieg gleicht Investmentrückgang aus Lt. Marktbericht zum 2. HJ 2023 der Initiative Unternehmensimmobilien hinterlassen die schwierigen Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten auch bei Unternehmensimmobilien Spuren. Das Transaktionsgeschehen blieb auch im 2. HJ 2023 verhalten. Größere Portfoliotransaktionen gab es nicht. (Rohmert, Seite 22)
• ZUSATZEINKOMMEN DER STARS UND STERNCHEN – Mit Hausverkäufen ein weiteres Vermögen machen: Freddie Mercurys langjähriges Haus in Kensington steht lt. TopTenRealEstateDeals.com für 38 Mio. USD zum Verkauf. Ellen DeGeneres ist Hollywoods Nummer 1 unter den erfolgreichsten Hausverkäufern und weniger als ein Jahr nachdem Rihanna die ehemalige Wohnung von Matthew Perry in L.A. für 21 Mio. Dollar gekauft hat, will sie sie nun für 25 Mio. USD wieder loswerden. (Wrede, Seite 23)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Maßnahmen gegen Geschäftspraktiken mit Schrottimmobilien (Seite 24)
• ERHOLNG AUF DEM KÖLNER IMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT: Der Kölner Immobilien-Investmentmarkt schloss 2023 mit einem langjährigen Tiefpunkt ab: das Transaktionsvolumen sank 2023 über alle Immobiliensegmente hinweg im Vergleich zum Vorjahr um 19% auf rund 3,5 Mrd. Euro.(Junghanns, Seite 25)