Der Immobilienbrief Nr. 574

Der Immobilienbrief Nr 574

• WOHNINVESTMENTMARKT – 60% DER INVESTOREN RECHNEN 2025 MIT VOR-KRISENNIEVEAU: CBRE-Umfrage zum Wohninvestmentmarkt Deutschland: CBRE sieht Rückkehr der Wohnungsinvestitionen auf Vor-Krisen-Niveau. Der Taschenrechner im Kopf des erfahrenen Beobachters fragt sich, wie das gehen soll. Richtig ist sicherlich, dass der zugrundeliegende Mietwohnungsmarkt längerfristig ein Anbietermarkt bleiben wird. Beliebiger Mietsteigerung stehen jedoch überbordende Regulierung, Belastungsgrenzen und Anpassungen der Mieternachfrage gegenüber. Ohne Wertentwicklung rechnen sich Wohnungsinvestment auf dem letzten Preisniveau schon bei Niedrigzinsen nicht – erst recht nicht bei über 3%. Zur Rückkehr des Vorkrisen-Niveaus bedarf es aber einer Rückkehr der Transaktionen und der Preise. (Rohmert, Seite 3)
• BOOM DES EUROPÄISCHEN WOHNSEKTORS IN DEN KOMMENDEN 5 JAHREN? Cushman & Wakefield sieht 85 Mrd. Potential: Investitionen in den EMEA-Wohnsektor hätten das Potenzial, in den nächsten fünf Jahren 70-85 Mrd. Euro pro Jahr zu erreichen, so die neue Cushman & Wakefield Chefin Tina Reuter. Die Studie „EMEA Living Sector Survey“ von C&W basiert auf einer Befragung institutioneller Investoren die weltweit ein Vermögen von über 1,4 Billionen Euro in Immobilien managen. (Rohmert, Seite 4)
• JLL-FINANZIERUNGSINDEX DIFI SIEHT ERHOLUNG – Gegenwart bleibt trostlos, aber Hoffnung stirbt ja zuletzt: Die Stimmung unter den befragten deutschen Finanzierungsexperten hat sich zum Beginn des Jahres 2024 aufgehellt. Die aktuelle Lage wird aber nach wie vor pessimistischer eingeschätzt als die längerfristigen Zukunftsaussichten. Die deutlich positivere Einschätzung der kommenden Monate beruhe in erster Linie auf den erwarteten Zinssenkungen der Notenbanken. Das könnte aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ aber noch Stolperfallen beinhalten. Schließlich setzt nach den Energiekosteneskapaden in beide Richtungen erst jetzt die „normale“ Lohn-/Preisspirale in der Kerninflation an. (Rohmert, Seite 5)
• VDP – IMMOBILIENJAHR 2024 BLEIBT HERAUSFORDERND – Bodenpreisbildung noch in keiner Assetklasse abgeschlossen: Trotz des Abschwungs am Immobilienmarkt, der ein geringeres Finanzierungsgeschäft, rückläufige Immobilienpreise sowie eine teils deutlich erhöhte Risikovorsorge nach sich zog, zeigten sich die rund 50 Mitglied-institute des vdp im Geschäftsjahr 2023 profitabel und robust. 2023 sei für die gesamte Wirtschaft anspruchsvoll gewesen. Das Zusammentreffen von erhöhten Baukosten, Inflation, Zinsanstieg sowie politischen Schlingerkursen rund um Heizungsgesetz und Förderprogramme habe vor allem die Immobilienbranche vor große Herausforderungen gestellt, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der Jahrespressekonferenz des Verbands am Montag. Die Immobilienkrise in Deutschland ist nach Einschätzung des vdp aber noch nicht überstanden. „Insgesamt ist der Boden noch in keiner Assetklasse erreicht,“ relativiert Bergmann die „Talsohle erreicht“ Meldungen vieler Researcher. Die Preise von Wohnimmobilien dürften sich nach Meinung des vdp ab dem 2. HJ. 2024 stabilisieren, ein Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien erwarte man indes frühestens ab Jahresende. (Wrede, Seite 7)
• MULTIFAMILY-MARKT IN DEN USA – bulwiengesa bringt aktuelle Analyse – Keine Krise in Sicht: Hohe Hypothekenzinsen und die Zurückhaltung der Banken in der Kreditvergabe haben zu einem starken Transaktions- und Preiseinbruch am US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt geführt. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht ist es aktuell zum ersten mal der Fall, dass sich Entwicklungen im Bürobereich und im Multifamily-Bereich diametral auseinanderentwickeln. Für Metropolen-Büros dramatische Homeoffice-Effekte wirken sich positiv auf den Mietmarkt aus. In früheren Zyklen wirkte die Konjunktur gleichgerichtet. Wie der aktuell von bulwiengesa im Auftrag der Kölner German American Realty-Gruppe erstellte US Multifamily Monitor 1. Halbjahr 2024 zeigt, hat sich der Wohnungssektor in den USA bezüglich der Wertstabilität und Neubauaktivität deshalb gut behauptet. Allerdings würden aktuell viele Projektplanungen und Baubeginne verschoben, so dass Wohnraum daher insbesondere in den dynamisch wachsenden Metropolen der südlichen Bundestaaten ein knappes Gut bliebe. (Wrede, Seite 10)
• LOGISTIK: INVESTMENTS HOCH, VERMIETUNG SCHWACH – Spitzenmieten steigen langsamer: Der Industrie- und Logistikinvestmentmarkt hat seit Q2 2022 bereits eine gewaltigere Niveauverschiebung beim Transaktionsvolumen wie auch bei den Preisen erlebt als andere Assetklassen. Zwar sind jetzt wohl Deals wieder rechenbar, jetzt jedoch trifft die seit einigen Quartalen anhaltende konjunkturelle Flaute mit etwas Verzögerung aber den Logistikflächenumsatz. Der Flächenumsatz verfehlte in Q1 2024 mit zwischen rd. 1 Mio. qm lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und 1, 2 Mio. qm lt. Colliers das Vorjahresergebnis um 18 bis 19% lt. CBRE und BNPPRE. BNPPRE sieht in Q1 2024 den schwächsten Jahresauftakt seit 2010, als die deutschen Logistikmärkte noch mit den realwirtschaftlichen Nachwirkungen der Weltfinanzkrise zu kämpfen hatten. (Wrede, Seite 13)
• DREI GROSSTRANSAKTIONEN PUSHEN HANDELSINVESTMENTMARKT – Spitzenrenditen bewegen sich kaum noch: Wie „Der Immobilienbrief“ schon berichtete, hat der Handel mit Blick auf Digitalisierungsfolgen vieles von dem hinter sich, was Büro noch vor sich hat. Im Vergleich zu anderen Assetklassen ist der Handel mit einem Transaktionsvolumen von rd. 1,7 Mrd. Euro lt. CBRE und Savills und rd. 2 Mrd. Euro lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) stärker in das Jahr gestartet. JLL, Colliers und Cushman & Wakefield (C&W) rechneten die Objekte mit Mischnutzung, wie z.B. die Münchener Fünf Höfe und das Objekt auf der Maximilianstraße 28, die einen hohen Einzelhandelsanteil von zusammengenommen mehr als einer Milliarde Euro nicht dem Handelssegment zu und kamen so auf eine „sortenreines“ Transaktionsvolumen von 940 Mio. Euro, 900 Mio. Euro bzw. 765 Mio., Euro. JLL sieht den Vorjahreswert damit um -45%, Colliers um -40% und C&W um -51% unterschritten. (Wrede, Seite 14)
• STEUERN & RECHT: RECHTICHE AUFARBEITUNG DER COVID 19 PANDEMIE UND IHRER AUSWIRKUNG AUF DIE GESELLSCHAFT: Manche Ereignisse sind für Demokratie und Rechtsstaat so wichtig, dass es sich lohnt, sie auch an dieser Stelle zu bewerten. Dazu gehört sicher der auch für Immobiliennutzer und -Eigentümer massive Eingriff in die Freiheitsrechte anlässlich Covid 19. Nach fast 4 Jahren erst mittels Klage erzwungen, sind die Protokolle des Corona-Krisenstabes veröffentlicht worden, allerdings mit vielfach geschwärzten Akteuren. Nun ist bewiesen, was viele wussten. Die massivsten Freiheitsbeschränkungen in der Geschichte der BRD beruhten zum Teil auch auf Unwahrheiten. Wichtige Fakten und das massive Versagen der Justiz bzw. hoher Richter gilt es zu beleuchten und zu bewerten (Loritz, Seite 15)
• HOTELINVESTMENTMARKT ZWEI DRITTEL UNTER 10-JAHRESSCHNITT – Hotel de Rome-Deal in Berlin rettet vor Totalabsturz:  Wie immer in der Konsolidierungsphase schmieren im vorherigen Boom die zuletzt gehypten Nischen besonders kräftig ab. Diesmal trifft es Hotel und Healthcare. Die Hochphase eines Hypes ist immer dadurch gekennzeichnet, dass zuvor schwierige Nischen mangels Investmentalternativen zu gesuchten „Assetklassen“ werden. Im Nullzinsumfeld versprachen die Nischen noch Renditen. (Wrede, Seite 19)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Mietpreisbremse geht in die Dauerschleife! (Seite 20)
• FAST 1 BILLION EURO PRIVATES IMMOBILIENVERMÖGEN IN EINEM JAHR VERNICHTET – Verluste durch Immobilienfonds dabei noch nicht berücksichtigt: Zwischen Ende September 2022 und Ende September 2023 ist das Immobilienvermögen deutscher Privatanleger lt. einer aktuellen Untersuchung von Barkow Consulting nominal um 479 Mrd. Euro oder 4,5% auf 10,2 Bio. Euro gesunken. Berücksichtigt man die gleichzeitige Inflationsrate von 4,5%, verdoppelt sich der reale Vermögensverlust nahezu auf 944 Mrd. Euro. (Wrede, Seite 21)
• BAUEN IN MÜNCHEN TEURER ALS IN NEW YORK ODER SAN FRANCISCO – Baukosten pendeln sich nach Corona-Shock weltweit wieder ein: Lt. des Arcadis Construction Cost Index 2024 (ICC) sind London und Genf nach wie vor die teuersten Standorte für den Bau von Gebäuden. Auch im drittplatzierten Zürich müssen Bauherren noch tiefer in die Tasche greifen als im Vorjahr. München, eine der wenigen Städte, die ein zweistelliges Preiswachstum verzeichnen konnten, kletterte in der Rangliste an New York und San Francisco vorbei auf Platz 4. (Wrede, Seite 21)
• NEW YORK, TOKIO UND LONDON WELTWEIT RESILIENTESTE STÄDTE  – Berlin fällt auf Platz 13 zurück: Savills hat New York, Tokio, London, Seoul und Los Angeles in seinem jährlichen Resilient Cities Index zu den fünf resilientesten Städten von weltweit 490 untersuchten Metropolen der Welt erklärt. Unter den Top-100-Städten im Ranking befinden sich sechs deutsche Städte sowie die Metropolregion Rhein-Ruhr, allen voran Berlin auf Rang 13. (Wrede, Seite 22)
• Frühjahresstimmung beim Immobilienklima – Nach der Eiszeit wartet noch eine längere Durststrecke auf den Markt: Gerne berichtet „Der Immobilienbrief“ auch einmal über etwas Positives. Laut der Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance geben die positiven Umfragewerte des Immobilienklimas im April Anlass zur Hoffnung, dass die Immobilienwirtschaft allmählich aus der langen Eiszeit erwache. (Wrede, Seite 23)
• IMMOBILIENWIRTSCHAFT WEIT ENTFERNT VOM REPORTING AUF KNOPFDRUCK – Kosten- und Finanzreportingdaten größtenteils noch per Excel gesammelt und aufbereitete: Die aktuelle wirtschaftliche Lage und die Regulatorik zwingen lt. einer Befragung von Cloudbrixx und RUECKERCONSULT einen Großteil der Branchenteilnehmer (87%) dazu, Anpassungen in der Immobilienverwaltung vorzunehmen. Neben Nachhaltigkeitsmaßnahmen sind dies insbesondere Maßnahmen zur Kostensenkung sowie Mietvertragsverhandlungen. Die Daten für das Kosten- und Finanzreporting werden in der Praxis größtenteils aber noch per Excel gesammelt und aufbereitet. (Wrede, Seite 23)
• WOHNUNGSTAUSCH – DER NEUE TREND – Mecklenburg-Vorpommern an der Spitze: Vor allem in Regionen mit sehr hoher Bevölkerungsdichte ist die Affinität für das Thema Wohnungstausch hoch. Civey hat im Auftrag von Kleinanzeigen online 2.500 Mieterinnen und Mieter zu diesem Thema befragt. (Götza, Seite 24)

• KEIN ABWÄRTSTREND NIRGENDS – Mieten steigen und Kaufobjekte werden nicht mehr billiger: Der Rückblick des IVD West auf die Entwicklung der Wohnungsmärkte in 146 Kommunen in NRW im letzten Jahr ergab meist steigende Mieten und flächendeckend niedrigere Kaufpreise. (Escher, Seite 1 im Ruhrteil)
• GRÜNE INFRASTRUKTUR FÜR MEHR ÖKONOMISCHE ATTRAKTIVITÄT: Das Ruhrparlament hat die von RVR und Land NRW erarbeitete, deutschlandweit erste regionale „Strategie Grüne Infrastruktur“ als künftig maßgebliches Handlungskonzept verabschiedet und ist damit eine Selbstverpflichtung eingegangen. (Escher, Seite 3 im Ruhrteil)
• PROJEKT DES MONATS: Geht Wohnungen bauen doch? – Netzwerktreffen auf Nordstern: VIVAWEST lud die Initiative „80 Sekunden – Neues Bauen“ nach Gelsenkirchen zum Netzwerktreffen ein und konnte mit dem Modellquartier Bergmannsgrün punkten. (Escher, Seite 4 im Ruhrteil)