Der Immobilienbrief Nr. 577

Der Immobilienbrief Nr 577

• HOCH HINAUS KANN GANZ TIEF FALLEN – Bürohochhäuser in Frankfurt mit Baujahren vor 2011 nur noch mit Sanierung vermietbar: Die Highrise-Study Frankfurt von Cushman & Wakefield greift mit der Analyse ein anscheinend in Vergessenheit geratenes Thema auf. „Der Immobilienbrief“ fragte sich schon vor vielen Jahren, wie sich „Hightech 5%er-Türme“ bei einer technischen Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren rechnen sollen. Laut der Studie gibt es in Frankfurt 52 Bürohochhäuser mit rund 1,77 Mio. qm Mietfläche. 90% aller Auszüge betreffen Baujahre vor 2011, die als „ältere Gebäude“ nach jetzt 13 „Lebensjahren“ lt. C&W nur noch nach einer grundlegenden ESG-Sanierung vermietbar sind. Vor gerade gut 2 Jahren wurden die Frankfurter Hochhäuser noch von den internationalen Immobilien- und Bewertungsprofis aller Maklerhäuser als Core-Landmarks in Bieterverfahren verteilt, wundert sich „Der Immobilienbrief“. (Rohmert, Seite 3)
• BIIS JAHRESTAGUNG IMMOBILIENFONDS 2024 – Vergleichsdeals fehlen immer noch, generelle Bewertungsaussagen zur Einpreisung der Markt- und Zinsentwicklung nicht möglich: Mit rund 300 Teilnehmern erwies sich die BIIS Jahrestagung Immobilienfonds 2024 wieder als Pflichtveranstaltung der Branche. Die Bewerterspezies befindet sich aber merkbar in einem Zwiespalt. Nach wie vor fehle eine repräsentative Anzahl von Vergleichsdeals, so die Aussagen. Dementsprechend fehlte immer noch eine klare Ansage der Referenten, inwieweit der Markt am Boden angekommen ist und ob die externen Faktoren – wie insbesondere die Zinssituation – bereits endgültig eingepreist sind. Letztlich sei eine solche Aussage nicht möglich. Die Bewertung sei zu stark einzelfallabhängig und müsse auf jede einzelne Immobilie heruntergebrochen werden. (Rohmert, Seite 3)
• AUSWIRKUNGEN DES UKRAINE-KRIEGES AUF DEUTSCHLAND – WELT NICHT WEIT VON CUBA-KRISE 1962 ENTFERNT: Der ehemalige Generalinspekteur der Bundeswehr und damit ranghöchster deutsche Soldat, Harald Kujat, stellte auf der BIIS Tagung einige nachdenklich machende Thesen zum Ukraine-Krieg auf. in Backgroundgesprächen machten einige Teilnehmer deutlich, diese noch verarbeiten zu müssen. Wir können es nur aus unserer Mitschrift wiedergeben. Verarbeitet haben wir es noch nicht. (Rohmert, Seite 5)
• INFLATION BESIEGT – DENKSTE! Hinsichtlich der aktuellen Siegesmeldungen über die Inflation zeigte sich Axel D. Angermann, Feri, auf der BIIS-Tagung eher skeptisch. Aktuell sei in den Monatszahlen die Preiserhöhung doppelt so hoch wie das Inflationsziel. Selbst wenn die erwartete Zinssenkung käme, werde er keinerlei Wetten auf folgende Zinssenkungen abschließen. Bedenklich sei, dass in den USA die zu erwartende kontraktive Wirkung des schärfsten Zinsanhebungszyklus der FED seit 40 Jahren nicht eingetreten sei. (Rohmert, Seite 6)
• NEUGESCHÄFT GROSSER IMMOBILIENBANKEN WEITER RÜCKLÄUFIG – Zunehmend nutzen internationale Kreditgeber und regionale Banken die Kapitallücke: Bei geringer Neubauaktivität am Markt und immer restriktiver werdenden Kreditvergabepolitik seitens der Banken, die nach der Abwertungswelle mit einem Anstieg der Non-Performing Loans (NPL) rechnen müssen, zeigt sich das Neugeschäft deutscher Immobilienbanken weiterhin rückläufig. Eine aktuelle Analyse von JLL zeigt, dass das Zusagevolumen bei 12 untersuchten deutschen Immobilienbanken 2023 um deutliche -21% auf 31,1 Mrd. Euro einbrach. (Wrede, Seite 9)
• DER PREIS IST NOCH NICHT HEISS – Aktivitäten am Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt auch im Mai verhalten: Ein Transaktionsvolumen von 2 Mrd. Euro bei etwa 70 Transaktionen im Mai ließe lt. Savills nach wie vor keine zunehmende Dynamik erkennen. Die Preisuneinigkeit auch unter den einzelnen Maklern sorgen für weitere Verunsicherung. Wenn es um die Existenz bei Verkäufern geht, ist nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrungen die Akzeptanz der Diagnose oft schwierig. Die Makler laufen in gleichfalls schwierigem Umfeld leicht Gefahr, zunächst den Auftrag zu akquirieren, um die Preisfixierung auf später zu verschieben. (Rohmert/ Wrede, Seite 10)
• SCOPE STUFT MEHRHEIT DER OFFENEN IMMOBILIENFONDS HERAB – Erstmals seit 17 Jahren Nettomittelabflüsse erwartet, Negativrenditen für Anleger möglich: Die Krise an den Immobilienmärkten macht auch vor den offenen Immobilienfonds (OIF) nicht halt. Die aufgrund des Preisrückgangs notwendig gewordene Abwertungen drücken die Renditen. Alternative Anlageformen sind bei dem aktuellen Zinssatz und geringem Risiko beliebter, was zu Nettomittelabflüssen führt. (Rohmert/ Wrede, Seite 11)
• STEUERN & RECHT: REICH WERDEN MIT IMMOBILIEN? Leider kein Weg mehr für Normalverdiener: Bis in die 1980er Jahre waren in Deutschland ca. 80% aller Self-made-Millionäre dies mit Immobilien geworden. Heute ist es insbesondere für Normalverdiener deutlich schwerer geworden mit Immobilien reich zu werden. Für den gutsituierten Privatinvestor birgen Immobilieninvestments aber immer noch aussichtsreiche Opportunitäten. Die Schere klafft aber immer weiter auseinander. (Loritz, Seite 15)
• EUROPÄISCHE WOHNUNGSPREISE STABILISIEREN SICH – Mieten steigen schneller als Kaufpreise: Aktuell untersuchte Catella Research die Entwicklung der europäischen Immobilienpreise in 63 Städten in 20 europäischen Ländern. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt demnach in allen europäischen Großstädten und Ballungsgebieten hoch und sorgt für Mietsteigerungen. Nach dem Abschwung in den vergangenen Quartalen sei jetzt auch die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in einer Stabilisierungsphase. Gleichzeitig sorgten jedoch hohe Inflation, die die Haushaltsnettoeinkommen belaste, und gestiegene Zinsen in Verbindung mit der Preisentwicklung der vergangenen Jahre für eine deutliche Zurückhaltung bei privaten Käufern, so Prof. Dr. Beyerle, Head of Catella Group Research. (Rohmert, Seite 17)
• STEIGENDER SANIERUNGSDRUCK AUF LOGISTIKIMMOBILIEN – Deutlich über die Hälfte aller Objekte sind mehr als 10 Jahre alt: Niedrige Energieeffizienz und hohe CO2-Emmissionen entsprechen bei vielen Logistikimmobilien europaweit nicht mehr den aktuellen Standards. Sie drohen früher oder später zu Strandet-Assets zu werden. Aktuell zeigt der JLL-Report „Warehousing Retrofitting”, dass rund 61% der Logistikimmobilien in West- und Zentraleuropa mehr als 10 Jahre alt sind und daher dringend auf ihre Nachhaltigkeitsaspekte überprüft werden sollten. (Wrede, Seite 18)
• FLEX-OFFICE-BRANCHE IM SCHRUMPFMODUS – Berlin bleibt die Flex-Office-Hauptstadt in Deutschland: Im 1. Quartal 2024 kamen lt. Cushman & Wakefield rund 57.000 qm Flex-Office-Spaces neu auf den Markt, während rd. 51.000 qm verschwanden. In diesem Jahr könnte erstmals eine leichte Nettoreduzierung des Flex-Bestands eintreten. (Wrede, Seite 19)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT IMMOBILIEN-INTERN: Jedes Jahr aufs Neue: Das JStG 2024 steht in den Startlöchern. (Seite 19)
• KRISENRELIENZ DEUTSCHER WOHNMÄRKTE – Volkswirtschaftliche Resilienz determiniert Wohnimmobilien-Resilienz: Immobilienmärkte spiegeln typischerweise die allgemeine Wirtschaftslage wider. Einzelne Städte können sich dabei aber äußerst heterogen in Krisensituationen entwickeln. So zeigen sich Städte mit diversifizierter Wirtschaft und starker Wohnraumnachfrage oft resilienter gegenüber wirtschaftlichen Schocks. Aktuell untersuchte die schweizerische Empira Group die Krisenresilienz einzelner deutscher Wohnungsmärkte basierend auf bisherigen Marktreaktionen während der Finanzkrise 2009 und der Covid-19-Krise. Während Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg, Duisburg und Bochum in beiden Krisen negative Veränderungen ihrer Mietwachstumsraten erlebten, zeigten Essen und Dresden eine relative Stabilität mit nur geringen Schwankungen in den Wachstumsraten. (Wrede, Seite 20)
• MÖBELINDUSTRIE SCHWÄCHELT – HÜLSTA PLEITE: Exporte sinken, Insolvenzen nehmen zu: Geringe Neubautätigkeit gepaart mit schwachem Kon[1]sumklima hinterlassen auch Spuren bei der deutschen Möbelindustrie. So blieben lt. BVDM die Umsätze mit Wohnmöbeln 2023 mit 22,6 Mrd. Euro um 4% unter dem Vorjahresniveau. Die Anzahl der Insolvenzen lag lt. des Statistischen Bundesamts in den ersten 9 Monaten 2023 rd. 15% über dem Vorjahreszeitraum. (Wrede, Seite 23)
• BLASENRISIKO BEI WOHNIMMOBILIEN SINKT LEICHT  – Empirica senkt Bedarfsprognose, sieht beim Blasenrisiko aber immer noch keine Normalität: Bis Mitte des Jahres 2022 driftete das Niveau von Kaufpreisen und Mieten immer weiter auseinander. Das höhere Niveau der Preise sei lediglich in der Niedrigzinsphase gerechtfertigt gewesen, so Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG, aber auch keine Sekunde länger. Jetzt gäbe es nur zwei Möglichkeiten: Entweder die Preise fallen oder die Mieten steigen. Durch die nach wie vor hohe Wohnungsknappheit bei gleichzeitig kommendem Einbruch der Neubautätigkeit steigen die Mieten derzeit sogar außerordentlich schnell.  So wäre es möglich, dass das hohe Bewertungsniveau der Immobilien – quasi nachträglich – durch den Mietanstieg gerechtfertigt wird. (Wrede, Seite 23)
• POSITIVER STIMMUNGUMSCHWUNG AUF DEN  WOHNIMMOBILIENMÄRKTEN – Bei Büros hingegen bleibt die Stimmung gedrückt: Laut der bundesweiten Frühjahrsumfrage von Fahrländer Partner Raumentwicklung von rund 425 Experten ist ein deutlich positiver Stimmungsumschwung für die Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte in den kommenden zwölf Monaten festzustellen. Bei den Büroimmobilienmärkten überwiegt hingegen weiter der Pessimismus. (Wrede, Seite 24)