Der Immobilienbrief Nr. 581

Der Immobilienbrief Nr 581

• ROHMERTs MEINUNG: BÜRGER UND INVESTOREN STIMMEN MIT FÜSSEN AB: Pumpe runter, Öl rauf +++ Elektro hopp, Verbrenner topp +++ Bau-Versprechen manisch, Bau-Realität depressiv: Die Meldungen der letzten Tage gleichen immer mehr einer Abrechnung mit klimareligiöser Politik der Ampel. Der Bau stürzt ab. Das BIP stagniert seit 2019. Der Arbeitsmarkt rutscht ab. Konsumenten, Mittelstand, Konzerne und Investoren ergreifen die Flucht. Versicherungen wollen nicht mehr in Europa investieren. Konzerne setzen zigtausende Mitarbeiter frei. Prominente Mittelständler machen Pleite oder fliehen still und heimlich. Die Energiewende-Heilsbotschaften gehen dem Heizungskäufer längst am unteren Rücken vorbei. Wärmepumpen laufen leer. Die Zinsfront bleibt eher stabil; denn nur bei der Inflation zeigen die Pfeile wieder nach oben. Die Lohn-/Preisspirale folgt nun einmal auf exogene Schocks. Entwarnung ist nicht in Sicht. Woher soll sie mittelfristig auch kommen? (Rohmert, Seite 3)
• BAUGESETZBUCHNOVELLE ZUM KOMPROMISS EIN NOVELLCHEN? – Regelung zur schnelleren, unkomplizierten Flächenbereitstellungen fehlt: Eigentlich sollte die große Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) schon 2023 vom Tisch sein, aber die Beratungen der Bundesregierung gerieten immer wieder ins Stocken. Jetzt liegt der Entwurf vor, auf den die Verbände bis Mitte August reagieren können. Ob die Novelle, die vielleicht vorsichtshalber keine Regelungen zum „Bau-Turbo“ enthält, zum Gamechanger wird bleibt abzuwarten. (Wrede, Seite 5)
• EXKURS IN DIE KLIMAPOLITIK – Chinas CO2 Wachstum jährlich höher als Deutschlands Gesamtemission: Am Klimawandel durch menschengemachte Emissionen bestehen keine Zweifel seitens der Autoren. Anstatt sich allerdings durch strikte Emissionsreduktionen wirtschaftlich zu schwächen, sollte sich Deutschland mehr auf Forschung und die Entwicklung klimagerechter Technologien konzentrieren. Keinem Menschen ist gedient, dass Deutschland den Weltausstoß um ein paar Promille reduzieren, sich dabei aber ruiniert. (Rohmert/ Lieblingsstatistiker, Seite 7)
• BÜRGER SOLLEN AUFS LAND ZIEHEN – Der Bau-Absturz in Charts: Statt wie versprochen 400.000 Einheiten jährlich neu zu bauen, möchte Bundesbauministerin Klara Geywitz Wohnungssuchenden einfach aus den heiß umkämpften Märkten in kleinere Städte oder aufs Land umziehen. Sie hat nämlich entdeckt, dass irgendwo in deutschen Landen zwei Millionen Wohnungen leer stehen sollen. Geywitz plant zudem Bürokratieabbau und weniger strenge Bauvorschriften, um das Bauen zu erleichtern. Ob diese Maßnahmen ausreichen, um die hohen Kosten zu kompensieren, ist allerdings fraglich. (Rohmert/ Lieblingsstatistiker, Seite 9)
• 80% DER VERSICHERER STOPPEN IMMOBILIENQUOTE – Schlechte ESG-Standards werden zunehmend zur Portfoliobelastung: Lt. Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2024 von EY stagniert die Immobilienquote deutscher Versicherungen erstmals seit 12 Jahren. Während 2023 noch 14% ihr Immobilienportfolio weiter ausbauen wollten, plant dies nun niemand. 19% hingegen wollen ihre Immobilienquote senken und 25% künftig mehr Immobilien verkaufen als kaufen. Zudem beabsichtigen in der kurz- bis mittelfristigen Planung 68% der Befragten eine Bereinigung ihres Portfolios. „Der Immobilienbrief“ fragt sich bei den „Bereinigungsabsichten“ oft ESG-problematischer Objekte, wer der Käufer sein soll, wenn einfache Taschenrechner-Überlegungen durch ESG und Zinsänderung einen Werteinbruch von 40% oder mehr ausrechnen. (Rohmert, Seite 10)
• EUROPÄISCHER INVESTMENTMARKT SPRINGT LANGSAM WIEDER AN – Transaktionsvolumen steigt in Q2 um knapp ein Fünftel, Renditen zeigen sich stabil: Der europäische Immobilieninvestmentmarkt scheint Ende Q2 2024 in der Nähe der Talsohle angekommen zu sein, und das lt. Savills sowohl in Bezug auf die Transaktionsaktivität als auch auf die Preise. (Wrede, Seite 12)
• ZWISCHEN 20% UND 30% FLÄCHENREDUZIERUNG BEI NEUANMIETUNG – Neue Mietverträge spiegeln neue Arbeitsorganisation: Der Homeoffice Panikmache der Corona-Zeit folgt jetzt die Realität. Eine Cushman & Wakefield-Analyse zeigt, dass Büronutzer bei Neuanmietung im Durchschnitt 19% weniger Fläche anmieten. Auf der letzten BIIS-Tagung der Bewerter wurde ein Ersparniseffekt bei Neuanmietungen von 25% als Durchschnitt angegeben. „Ein 13-qm-Wert“ pro Arbeitsplatz könnte durch Arbitrage-Prozesse bei stark auseinanderklaffenden Mieten noch verstärkt werden, denn trotz des gesunkenen Flächenumsatzes steigen laut C&W die Spitzenmieten weiter an. (Rohmert, Seite 13)
• BÜROMARKT IM WANDEL – Qualität vor Quantität: Seit der Corona-Pandemie zeigt sich am deutschen Büromarkt ein deutlicher Rückgang des Flächenumsatzes. Diese Entwicklung resultiert aktuell im Wesentlichen aus zwei Faktoren: einer konjunkturellen Schwächephase und einem strukturellen Wandel der Nachfrage. Eine Untersuchung von Cushman & Wakefield analysiert anhand von mehr als 100 seit 2022 vom Unternehmen betreuten Mietverträgen, wie sich die Flächennachfrage der Nutzer verändert hat. (Zahrnt, Seite 14)
• VONOVIA LÄSST KRISE HINTER SICH – Vonovia bestätigt Jahresprognose am oberen Ende:  In der Telefonkonferenz zum Ergebnis des 1. Halbjahres 2024 (1 HJ) lässt Europas größtes Wohnungsunternehmen, Vonovia, lt. CEO Rolf Buch die Krise hinter sich. Verluste beruhten auf Wertanpassungen von erneut -1,4% im 1 HJ. Das Unternehmen zeige operativ solide Ergebnisse und bestätige Jahresprognose am oberen Ende. Das Kerngeschäft sei mit faktischer Vollvermietung und hoher Kundenzufriedenheit gesund. Am Wohnungsmarkt sei die Talsohle erreicht. Der Stabilisierungskurs sei auf der Zielgeraden. Das Verkaufsziel von 3 Mrd. Euro im laufenden Jahr liege mit 1,5 Mrd. Euro im Plan. Über den Rest liefen Verhandlungen. Die Zeit der Schnäppchenjäger-Anfragen sei vorbei. (Rohmert, Seite 15)
• GLOBAL TOWER: Besitzübergang nach Komplettsanierung abgeschlossen – Hochhausikone in anspruchsvollem Marktumfeld vollvermietet: Die Branicks Group AG hat die Koordination der Komplettsanierung des Global Tower im Frankfurter Bankenviertel und den vollständigen Eigentumsübergang der Landmark-Immobilie auf Fonds der Joint Venture-Partner HANSAINVEST Real Assets und PATRIZIA erfolgreich abgeschlossen. Zuvor war bereits im Mai 2023 die Vollvermietung in einem äußerst anspruchsvollen und kompetitiven Marktumfeld erreicht worden. (Rohmert, Seite 17)
• AUS UNSERER KOOPERATION MIT DFPA: Europas Büroimmobilienmärkte widerstandsfähiger als Märkte in den USA (DFPA vom 30.7.2024, Seite 18)
• BRAUCHT MAN FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS EINE RECHTLICHE EIGENTÜMERPOSITION? Immobilieninvestments in Deutschland werden traditionell mit einer im Grundbuch eingetragenen Eigentümerposition verbunden. Für Anlagezwecke ist direktes Eigentum allerdings oft nicht nötig. Alternativen sind börsennotierte Aktien, Immobilienfonds oder Mezzaninekapital, die, wie Token, Anonymität und Flexibilität bieten und wirtschaftlich vorteilhafter sein können. Wirtschaftliche Sicherheit auf Werterhalt oder gar Wertsteigerung der Immobilien gibt es allerdings bei keiner Rechtsform. (Loritz, Seite 20)
• LOGISTK-INVESTMENTMARKT BEENDET DIE KRISE UND STARTET IN DIE ER-HOLUNGSPHASE: Die Bodenbildung bei Logistik scheint abgeschlossen und die EZB Leitzinssenkung im Juni gab den Verkäufern die ausreichende Sicherheit, ihre Objekte an den Markt zu bringen. Eine Objektschwemme ist lt. JLL zum Glück ausgeblieben, so dass der Markt sich aufgrund einer ebenfalls gestiegenen Investitionsbereitschaft weiterhin in einem Nachfrageüberhang befindet. Dies führt wieder zu ersten Kaufpreissteigerungen und hilft dem Markt, sich zu rekuperieren, auch, wenn der Vermietungsmärkte aktuell etwas an Dynamik eingebüßt. (Wrede, Seite 22)
• LOGISTIKFLÄCHENUMSATZ SCHWÄCHELT IM 1. HJ 2024 – Es werden vorwiegend kleine Flächen angemietet, Großvermietungen bleiben nahezu aus: Der Nutzermarkt ist aktuell durch das hohe Mietniveau und moderaten Flächenumsatz geprägt. Die nach wie vor eher schwache wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich weiterhin bremsend auf die Nachfrage auf dem Logistikvermietungsmarkt aus. Die Zeit der rekordhohen Flächenumsätze und der massiven Mietpreissteigerungen der letzten Jahre ist nach Einschätzung von Savills vorbei. Zwischen 2,3 Mio. qm Flächen (inkl. Eigennutzer) lt. CBRE und 2,6 Mio. qm lt. Colliers wurden im 1. HJ umgesetzt, je nach Maklerhaus zwischen 8% und 16% weniger als im Vorjahr. (Wrede, Seite 22)
• HEALTHCARE INVESTMENTMARKT KRÄNKELT: Mangelndes Interesse an Pflegeimmobilien drückt Gesamtergebnis: Der Healthcare-Investmentmarkt leidet im ersten Halbjahr 2024 unter mangelndem Interesse insbesondere an Pflegeimmobilien, die nur einen Marktanteil von deutlich unterdurchschnittlichen 44% erreichten, strukturellen Problemen, hohen Finanzierungskosten und Betreiberinsolvenzen. Prognosen für das Gesamtjahr 2024 sehen eine mögliche Stabilisierung, aber deutlich unter früheren Spitzenwerten. (Wrede, Seite 23)
• AENGEVELT-WOHNINVESTMENT-INDEX ZIEHT WEITER AN – Experten erwarten weiter steigende Mieten und Investmentnachfrage: Der Aengevelt-Wohninvestment-Index (AWI) zeigt wieder steigendes Investoreninteresse an Wohnimmobilien, da der stabile Nutzermarkt und geringe Neubautätigkeiten die Nachfrage und Mieten ansteigen lassen. Der AWI stieg im letzten Halbjahr um 10 Punkte auf 66,5. 79% der befragten Experten erwarten steigende Mieten, insbesondere in mittleren Lagen. Der Aengevelt-Investment-Index (AII) reflektiert ebenfalls positive Erwartungen an die Kapitalwertentwicklung von Wohninvestments. Investitionen in Mietwohnungsneubau sinken, während energetische Sanierungen zunehmen. (Wrede, Seite 25)
• INSOLVENZEN UND ZWANGSVERSTEIGERUNGEN STEIGEN – Immer mehr Wohnimmobilien kommen unter den Hammer: Die schwache Konjunktur, hohe Finanzierungszinsen und Unsicherheiten führen zu einem Anstieg der Insolvenzen und Zwangsversteigerungen im ersten Halbjahr 2024. Zwangsversteigerungen nahmen lt. Argetra um 8,3% zu, versteigert wurden bislang 6.909 Immobilien, rund zwei Drittel davon Wohnimmobilien. Für das Gesamtjahr erwartet Argetra 14.000 Versteigerungen. (Wrede, Seite 25)
• MIETPREISENTWICKLUNG BEI WOHNEN DEUTICH POSITIVER ALS BEI INDUSTRIE – Trend innerhalb der Wohnsegmenten homogen, bei Industrieimmobilien sehr heterogen: Die Mietpreise sind in Deutschland in den vergangenen 6 Jahren kontinuierlich gestiegen. Wohnimmobilien haben dabei lt. einer aktuellen Studie von PriceHubble und IndustrialPort annähernd mit der Inflation Schritt gehalten, während die Realmieten für Industrieimmobilien deutlich gesunken sind. (Wrede, Seite 26)
• MIET- UND WOHNKOSTENBELASTUNG SPITZT SICH ZU – Sylt und Berlin am teuersten, günstiges Wohnen in Ostdeutschland: Deutschlandweit lagen die Miet- und Wohnkostenbelastungsquote 2023 lt. einer aktuellen Analyse von Wüest Partner bei je 27% des verfügbaren Haushaltseinkommens Die Quote variiert innerhalb der deutschen Regionen allerdings signifikant. (Wrede, Seite 27)
• HOHE MIETEN UND GRUNDSTÜCKSPREISE VERHINDERN OFT UMZÜGE – Mehrheit wünscht sich mehr Engagement der Bundesregierung für bezahlbaren Wohnraum: In einer aktuellen Befragung von YouGov zeigten sich nur rund zwei Drittel (58%) aller rd. 2.100 Befragten mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Insbesondere die zu hohen Kosten halten über die Hälfte der Befragten (52%) von einem Umzug ab.  (Wrede, Seite 27)
• KÖLNER BÜROMARKT: Auch im zweiten Quartal 2024 verbleibt der Kölner Bürovermietungsmarkt im Wartemodus. (Junghanns, Seite 28)