Der Immobilienbrief Nr. 583

Der Immobilienbrief Nr 583

• PIMCO – MIESE ZEITEN FÜR BÜROS: Kreditfälligkeiten bis 2026 von 1,5 Billionen US-Dollar führen zu gravierenden Konsequenzen: PIMCO Global Real Estate sieht die Zentralbanken in den letzten Jahren als eine „beständige Quelle der Frustration“ für Kreditnehmer und die Finanzierer von gewerblichen Immobilien. Die eingesetzte Zinswende sollte man nun aber nicht als Wegbereiter für eine merkliche Erholung betrachten, meint PIMCO. Mit einer Terminkurve, die um 200 bis 300 Basispunkte höhere Realzinsen als im Jahr 2021 einpreist, sollten die Kapitalisierungssätze erhöht bleiben und dafür sorgen, dass die Immobilienpreise rund 20 bis 40% unter ihrem höchsten Stand von 2021 verharren. (Rohmert, Seite 3)
• VDP IMMOBILIENFORUM GIBT ENTWARNUNG – In Standards verrannt: „Wir haben uns verrannt, was die Standards angeht“ resümiert Prof. Michael Voigtländer auf dem traditionellen vdp-Immobilien-Forum letzte Woche in Berlin. Helaba-Vorstand Christian Schmid moniert, dass die Themen der Regulierung und des Klimaschutzes von Brüssel in die Banken gedrückt würden. Das wirke sich auf die Finanzierung aus. vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sieht aus den Berichten der Mitgliedsbanken im privaten Wohnungsmarkt den Boden erreicht bzw. den Silberstreif am Horizont. Beim Thema Wohnen gehe es aber nicht nur um einen Markt, sondern es geht ganz zentral auch um eine gesellschaftspolitische Herausforderung. (Rohmert, Seite 4)
• IMMOBILIENKLIMA MIT NEUEM JAHRESHÖCHSTWERT – Büroklima auf höchstem Stand seit September 2022: Nach dem trüben Vormonatsergebnis verbessert sich die Stimmung unter den rund 1.000 von bulwiengesa im Auftrag der Deutsche Hypo/NORD LB befragten Immobilienexperten wieder deutlich. Die Stimmungsaufhellung trifft dabei alle Assetklassen. (Wrede, Seite 8)
• EXTREMWETTER BEDROHEN IMMOBILIENWERTE – Frankfurt vom Klimawandel am stärksten betroffen: Die Zunahme von Extremwetterereignissen bedroht zunehmend Immobilienwerte, wie eine aktuelle JLL-Analyse zeigt. Unter der Prämisse des schlechtesten Klimaszenarios wird vor allem Frankfurt vom Klimawandel hinsichtlich der Zunahme von Unwettern (Hagel) betroffen sein. Auf die Immobilienwirtschaft wirkt sich die Klimaveränderung in Form von sinkenden Kaufpreise direkt nach Klimaereignissen unmittelbar aus. Selbst Gebäude nach dem neuesten Standard müssten daher auf das veränderte Klima angepasst werden, um ihre Attraktivität und ihren Wert zu erhalten. (Wrede, Seite 8)
• WOHNEN ERREICHT BODEN, BEWERTUNGSWIDERSPRUCH ABER NICHT AUFGELÖST – BIIS-Tagung Wohnimmobilien: Die Zinswende hat in allen Assetklassen an allen Standorten ausnahmslos zu Wertverlusten geführt. Die Assetklasse Wohnen dürfte durch automatische Diversifikation, stabilen Cash-Flow, stabilen Nutzermarkt mit für die kommenden Jahre anhaltend hoher Nutzernachfrage und nach wie vor überproportional steigenden Mieten die Zinswende relativ am stabilsten durchgestanden haben. Das zeigte der Vergleich der Assetklassen als Side Kick der BIIS Wohnimmobilienkonferenz des Verbandes der Immobilienbewerter. (Rohmert, Seite 9)
• GLOBALER INVESTMENTMARKT LEGT IN Q2 WIEDER ZU – EMEA und Asien-Pazifik ziehen an, amerikanischer Markt mit Rücksetzern: Eine vorsichtige Zuversicht auf den weltweiten Investmentmärkten sieht JLL für das Q2 2024. Hela Hinrichs, Director EMEA Research, sieht die Zinspolitik der Zentralbanken und die damit verbundene Verlässlichkeit des Investitionsumfeldes als entscheidend für Richtung und Dynamik in den drei regionalen Investmentmärkten der Welt an. (Rohmert, Seite 11)
• 75 MIO. QUADRATMETER DEUTSCHER BÜROFLÄCHE OBSOLET – Anpassungs- und Neuausrichtungskonzepte erforderlich: Eine aktuelle Studie von Garbe Institutional Capital, PwC Deutschland und Colliers untersucht die Risiken der wirtschaftlichen Obsoleszenz von Büroimmobilien in deutschen A- und B-Städten. Demnach sind etwa 75 Mio. qm  Bürofläche bedroht, da sie den aktuellen ESG-Anforderungen nicht entsprechen. Was tun mit den obsoleten Flächen? (Wrede, Seite 13)
• EIN DRITTEL DER BÜROFLÄCHE MIT BAUJAHR VOR 2000 SIND SANIERUNGSBEDÜRFTIG – Im Mittel verdoppelt sich der Mietpreis nach Sanierung: Aktuell analysierte bulwiengesa im Auftrag von apoprojekt erstmals den Zustand und die Sanierungsaktivitäten von Bürogebäuden in den deutschen Top-7 Städten. Demnach entstand rd. 70% der Bürofläche in den A-Städten vor dem Jahr 2000 und entspricht oft nicht mehr den aktuellen ökologischen und sozialen Anforderungen. Es sei davon auszugehen, dass rd. ein Drittel dieser Flächen in den kommenden Jahren einer Sanierung unterzogen werden müssen, so dies nicht bereits erfolgt ist. Gemessen am aktuellen Büroflächenbestand reicht die Spanne von nur 15% sanierungsbedürftiger Fläche in München bis nahezu 50% in Köln. (Wrede, Seite 14)
• AUSVERKAUF BEI OFFENEN IMMOBILIEN-PUBLIKUMSFONDS GEHT WEITER – Mittelrückflüsse überschreiten erstmals seit 2011 wieder die 1-Mrd.-Marke: Den 12. Monat in Folge mussten Offene Immobilien-Publikumsfonds lt. Barkow Consulting im Juli Nettomittelabflüsse verzeichnen. (Wrede, Seite 15)
• PREIKORREKTUR AUF EUROPÄISCHEN LOGISTIK-IMMOBILIENMÄRKTEN BEENDET – In Deutschland liegt Mietsteigerung über Inflation: Die GARBE PYRAMID-MAP sieht die Preiskorrektur auf dem europäischen Logistikimmobilienmarkt weitestgehend abgeschlossen. Lt. Garbe Industrial Real Estate und Oxford Economics gibt es jetzt bei insgesamt robustem europäischen Logistikimmobilienmarkt im 1. Halbjahr eine stabile Seitwärtsentwicklung bei den Spitzenrenditen. (Rohmert, Seite 15)
• FRANKFURT-MAINZ ZÄHLT ZU DEN TOP-3 LOGISTIKSTANDORTEN DEUTSCHLANDS – 5 Deutsche Regionen in den Top-20: LaSalle Investment Management kürte Paris / Île-de-France zum besten europäischen Mikrostandort für eine effiziente Logistikverteilung. Frankfurt-Mainz landet auf dem guten 3. Platz, Dortmund auf Platz 10, Stuttgart auf 13 und der Karlsruhe-Mannheim-Korridor auf Platz 16. (Wrede, Seite 17)
• MIETENDECKEL NACH BERLINER VORBILD KOSTET 60% VERMIETUNGSANGEBOT – Remanente Bestandsmieter profitieren, junge Familien verlieren: Rolf Buch, Vonovia CEO, sah vor kurzem die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels durch die Sekundärwirkungen als katastrophales Signal auch für den Neubau. Jetzt analysierte eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung, dass die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels die Probleme am Wohnungsmarkt nicht nur nicht lösen würde, sondern im Gegenteil das Wohnraumangebot noch verknappen würde. (Rohmert, Seite 17)
• AUFHELLENDE RAHMENBEDINGUNGEN AM HANDELSIMMOBILIENMARKT – Regulatorik und energetische Anforderungen sind Haupt-Risikofaktoren: Der aktuelle Hahn Retail Real Estate Report 2024/ 2025, erstellt in Zusammenarbeit der Hahn-Gruppe mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute, zeigt Einzelhändler wie Investoren wieder etwas positiver gestimmt. (Wrede, Seite 18)
• MEHR HANDEL BEI GEFALLENEN IMMOBILIENKURSEN AM ZWEITMARKT: Immobilienkurse im August 10% unter bisherigem Jahresdurchschnitt: Der Handel mit Immobilienbeteiligungen am Zweitmarkt zeigte im August ein heterogenes Bild. Während die Kurse für Wohnimmobilien-Beteiligungen sich schon seit mehreren Monaten in einer Bodenbildung befinden, stoßen nun auch Handelsimmobilien zu mittlerweile deutlichen ermäßigten Kursen wieder auf mehr Kaufinteresse. (Wrede, Seite 19)
• FAMILY-OFFICES SETZEN NACH JLL-ERHEBUNG VOR ALLEM AUF BÜRO – Privates Investment konstanter als institutionelles: Private Investoren haben trotz des turbulenten Marktumfeldes relativ konstant weiterinvestiert. Hier scheint die Mathematik eine geringere Rolle zu spielen als bei institutionellen Anlegern. Oder aber die ersten Preissenkungen wurden bereits bei fehlender Erfahrung als Opportunities interpretiert, wie wir damals schon öfter hörten. (Rohmert, Seite 19)
• KÜNSTLICHE INTELLIGENZ IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT – Es hapert vor allem an personellen Ressourcen: Von intelligenten Chatbots bis zur Automatisierung komplexer Prozesse – die Künstlichen Intelligenz (KI) bietet unzählige Möglichkeiten, wie die Immobilienwirtschaft Arbeitsweise revolutionieren können. Doch wie weit ist die Branche in der Umsetzung bereits gekommen? Diese Frage untersuchte aktuell der Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) zusammen mit EY Real Estate. (Wrede, Seite 20)
• PREISE FÜR BESTANDSHÄUSER ZOGEN IM AUGUST DEUTLICH AN – Neubau wird wieder erschwinglicher: Der Europace Hauspreisindex (EPX) verzeichnet für August einen leichten Preisanstieg von 0,13% und liegt damit 1,89% über dem Vorjahreswert. (Wrede, Seite 21)
• STUDENTENMIETEN RUND EIN VIERTEL TEURER ALS 2019 – Studieren in München mit Abstand am teuersten: Passend zum Start des Wintersemesters veröffentlichte empirica den Preisspiegel für WG-Mieten. Die Durchschnittsmiete liegt im Wintersemester bei 482 Euro pro Zimmer, 8% bzw. 36 Euro über dem Vorjahreis und deutliche 25% über dem Durchschnittspreis vom Wintersemester 2019. (Wrede, Seite 21)
• PREISE FÜR LUXUSIMMOBILIEN HALTEN SICH WELTWEIT STABIL – Südeuropa und Dubai locken; Deutsche suchen neuen Wohnsitz: Die Preise für Premium-Wohnimmobilien in Weltstädten zeigten sich lt. Analyse von Savills im 1. HJ 2024 mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 0,8% resilient. Deutlich über die Hälfte der 30 untersuchten Städte verzeichneten ein positives Kapitalwachstum, nur in 7 Städten, darunter auch Berlin,  gaben die Preise leicht  nach. (Wrede, Seite 21)
• FOOD-HALLS EROBERN DEN EUROPÄISCHEN MARKT – Anzahl in 7 Jahren verdoppelt: Mehr und mehr dominieren Restaurants, Kneipen und Lokale das Innenstadtbild, darunter auch immer neue gastronomische Konzepte wie z.B. Food Halls. So zeigt eine aktuelle Untersuchung von Cushmann & Wakefield, dass sich die  Anzahl der Food Halls in Europa von 90 im Jahr 2017 auf derzeit 133 nahezu verdoppelt hat. (Wrede, Seite 22)
• BÜROMARKT KÖLN Köln: Schwaches Ergebnis: Der Kölner Büromarkt verzeichnet im ersten Halbjahr mit rund 63.000 qm einen sehr geringen Umsatz. (Junghanns, Seite 23)