Der Immobilienbrief Nr. 588

Der Immobilienbrief Nr 588

• MIT LEVERAGE WIEDER ZUR INVESTMENTWENDE? – Unsicherheit hält Büronachfrage in Europa schwach: Laut Savills könnte ein neuer Zyklus für europäische Büroinvestitionen beginnen, da gestiegene Renditen und gesunkene Zinsen Fremdkapital wieder attraktiver machen. Core-Büroimmobilien zeigen erste Anzeichen einer positiven Preisentwicklung. Non-Core-Objekte werden auch bei niedrigen Angeboten zunehmend geprüft. Spitzenrenditen für Büros blieben im Q3 2024 bei 4,9% stabil. Steigende Multiplikatoren erwartet Savills wieder ab 2025. Durch Unsicherheiten über Modernisierungskosten und Vermietbarkeit bleibt die Büro-Investmentnachfrage schwach. Aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ wird die Phase des „Gesundrechnens mit Excel“ möglicherweise den Beginn eines neuen Zyklus einzuläuten. (Werner Rohmert kommentiert, Seite 3)
• NEUER BEWERTUNGS-TRANSAKTIONSPUNKT -Stadt Hamburg kauft alte HSH Nordbank Zentrale zum halben Signa-Einkaufspreis: Die Stadt Hamburg hat die ehemalige HSH Nordbank-Zentrale für ca. 112,5 Mio. Euro aus der Signa-Insolvenz erworben, etwa zum halben Preis des ursprünglichen Kaufs durch Signa. Das Gebäude soll als „Haus der digitalen Welt“ mit kulturellen und bildungsorientierten Nutzungen umgewandelt werden. Der Kauf unterstreicht die Preisrückgänge prominenter Immobilien. Beim Real Estate Finance Day betonten Experten, dass Transparenz durch neue Transaktionsdatenpunkte die Finanzierung erleichtern könne. Eine größere NPL-Welle wird nicht erwartet, jedoch besteht weiterhin Skepsis hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen. (Werner Rohmert kommentiert, Seite 5)
• VDP ERWARTET FORTSCHREITENDE STABILISIERUNG DER IMMOBILIENPREISE – durchgängig leichte Preisanstiege im Quartalsvergleich: Im dritten Quartal 2024 stiegen Immobilienpreise in Deutschland leicht an (+1,0% zum Vorquartal), während der Jahresvergleich (-1,0%) noch Rückgänge zeigt. Wohnimmobilien trugen mit moderaten Zuwächsen (+1,1% Quartalsvergleich) zur Stabilisierung bei, während Gewerbeimmobilien weiterhin Verluste (-4,7% im Jahresvergleich) verzeichneten. Neuvertragsmieten stiegen, insbesondere in Berlin (+5,4%). Renditeanstiege stabilisierten Multiplikatoren, zeigen jedoch erst vorsichtige Anzeichen eines Preisaufschwungs. Laut Jens Tolckmitt bleibt das Marktumfeld herausfordernd, aber ein positiver Trend für 2025 sei möglich. (Rohmert, Seite 6)
• BÜROVERMIETUNG IN NEBENSTANDORTEN RESILIENTER ALS TOP 7 – Mittlere Standorte vergrößern Anteil: Bürovermietungen in Nebenstandorten zeigen eine gemischte Entwicklung: Während Nürnberg und Hannover mit einem Plus von 32% im Vorjahresvergleich zulegen konnten, verzeichneten Märkte wie Essen (-26%) und Magdeburg (-24%) deutliche Rückgänge. Insgesamt blieb der Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Nebenstandorten stabil und stieg leicht auf 16% Anteil am Gesamtmarkt. Spitzenreiter waren Hannover mit 77.000 qm und Nürnberg mit 66.000 qm, während Essen und Magdeburg die größten Rückgänge meldeten. Die Leerstandsquote entwickelte sich uneinheitlich, mit moderaten Rückgängen in Essen und Magdeburg und leichten Anstiegen in anderen Städten. (Seite 8)
• WELTWEIT ZWEI DRITTEL DER BÜROS UND DREI VIERTEL DER MFH AUF DEM WEG ZUM STRANDES ASSET – Sanierung bei Büro, Handel, Logistik schwer rechenbar: Laut JLL-Report „Low Carbon Buildings Create Economic Value“ sind weltweit 65% der Büros und 75% der Mehrfamilienhäuser durch mangelnde Nachhaltigkeitsmaßnahmen bedroht. Energetische Investitionen könnten 10-40% der Energiekosten einsparen, abhängig vom Immobilientyp und dem Umfang der Sanierungen. Besonders große Einsparungen werden bei Heiz- und Kühlanlagen erzielt, während Büro- und Handelsflächen weniger Potenzial bieten. Der „Der Immobilienbrief“-Abakus kritisiert die Wirtschaftlichkeit umfangreicher Sanierungen, da hohe Investitionen nur geringfügige jährliche Einsparungen gegenüberstehen. (Rohmert, Seite 9)
• WELTWEITES TRANSAKTIONSVOLUMEN STEUERT 2025 1.000 MRD. USD AN – 2027 erreicht Vor-Corona-Niveau: Das weltweite Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien soll laut Savills bis 2025 auf fast 1.000 Mrd. US-Dollar steigen, angetrieben von Mietwachstum und positivem Zinsumfeld. Bis 2027 wird ein Anstieg auf 1.378 Mrd. US-Dollar erwartet, was das Vor-Corona-Niveau überschreiten könnte. Trotz dieser optimistischen Prognose bleibt „Der Immobilienbrief“ angesichts geopolitischer und zinsbedingter Unsicherheiten skeptisch. Besonders strukturelle und demografische Entwicklungen tragen laut Savills zum positiven Marktausblick bei. 2023 markiert wohl die Talsohle des globalen Gewerbeimmobilienmarkts. (Rohmert, Seite 9)
• UMBAU IM BESTAND NUR SELTEN GÜNSTIGER ALS NEUBAU – Nachhaltigkeitsaspekte beflügeln heute stärker als früher: Umbauten im Bestand sind selten günstiger als Neubauten, da höhere Planungs- und Sanierungskosten sowie zeitliche Unsicherheiten bestehen. Dennoch fördert der Erhalt der „grauen Energie“ Nachhaltigkeitsziele und gewinnt bei Mietern und Investoren an Bedeutung. Projekte wie das revitalisierte Kunsthaus Tacheles in Berlin zeigen die Potenziale von Umnutzungen. Laut Experten lohnen sich Umbauten meist bei markanten innerstädtischen Lagen. Nachhaltigkeitsdiskussionen und Klimaschutz-Image befeuern den Trend zu Bestandsumbauten trotz der damit verbundenen Herausforderungen. (Rohmert, Seite 10)
• INNENSTADTNAHE QUARTIERE – HOTSPOTS FÜR ZUKUNFTSSICHERE: IMMOBILIENINVESTMENTS: Die HafenCity in Hamburg und das Werksviertel in München gelten als Vorzeigeprojekte für nachhaltige Quartiersentwicklungen mit ESG-Zertifizierung. Beide Areale vereinen Wohnen, Arbeiten und Freizeit und verzeichnen steigende Mietpreise sowie hohe Nachfrage. Nachhaltigkeitsfaktoren und urbane Infrastruktur steigern die Attraktivität für Mieter und Investoren. In Hamburg sind Spitzenmieten um 30% gestiegen, in München um 28%. Diese Entwicklungen sichern langfristig eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilien. (Gudewill, Seite 11)
• RÜCKGANG DER TOP-INVESTMENT-TRANSAKTIONEN IN DEUTSCHLAND: Im Jahr 2024 verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt 40 Großtransaktionen über 100 Mio. Euro, ein Plus gegenüber 2023, aber deutlich weniger als vor der Zinswende. Büroimmobilien litten am stärksten unter sinkendem Investitionsvolumen, während Logistik und Einzelhandel stabiler blieben. Internationale Käufer dominierten mit 53% Marktanteil, und Off-Market-Abschlüsse nahmen zu. Die Marktbedingungen stabilisieren sich langsam, und das gewerbliche Transaktionsvolumen wird für 2024 auf 25 Mrd. Euro geschätzt. (Reuter, Seite 13)
• MULTIFAMILY LEGT IN USA ZU UND WIRD STÄRKSTE ASSETKLASSE: Multifamily Houses sind mit 34 Mrd. US-Dollar die stärkste Assetklasse in den USA und verzeichnen ein Wachstum von 5%. Büroimmobilien steigen auf niedrigem Niveau um 8%, während Retail um 28% zurückgeht. Portfolioverkäufe legten um 33% zu. Private Investoren treten als Netto-Käufer auf, während institutionelle Anleger ihr Volumen um 26% steigerten. New York, Los Angeles und Dallas bleiben führende Märkte. Der gewerbliche Immobilienmarkt zeigt eine verlangsamte Rückgangsrate. (Seite 15)
• BVT-FONDS PROFITIEREN VOM MULTIFAMILY MARKT: Die BVT-Gruppe verkaufte die Projektentwicklung „Allée on the Charles“ in Boston mit einem Rekorderlös von 114 Mio. US-Dollar und einer Projektrendite von über 9% p. a. Trotz pandemiebedingter Herausforderungen konnte das Investment einen Spitzenpreis erzielen. Parallel wurde eine neue Apartmententwicklung in Florida mit 288 Class-A-Wohnungen für 67,5 Mio. US-Dollar gestartet. Seit 2021 summieren sich die Exits der BVT auf rund 750 Mio. US-Dollar, und die aktuellen Projekte profitieren von starkem Marktinteresse und Bevölkerungswachstum in US-Metropolen. (Seite 15)
• WOHNUNGS-BLASENGEFAHR SINKT: Die Brisanz einer Immobilienpreisblase nimmt laut empirica ab, da Mieten außerhalb der Top-7-Städte schneller als Kaufpreise steigen und so Preisrückschläge abmildern. Der empirica-Blasenindex sank bundesweit, zeigt aber weiterhin mäßiges bis hohes Risiko in 334 Kreisen. Dortmund und München verzeichnen hohes Risiko, während Essen ein moderates Risiko aufweist. Besonders in 129 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut. Der Gesamtindex zeigt leichte Rückgänge, besonders in Schwarmstädten und Schrumpfungsregionen. (Seite 18)
• NEUE TRENDS VERÄNDERN WELTWEIT DIE SZENE DER LUXUSIMMOBILIEN: Der Luxusimmobilienmarkt expandiert dank einer wachsenden Zahl vermögender Privatpersonen und Corona-bedingtem Nachholbedarf. Nach der Pandemie verzeichnete der Luxuseinzelhandel starkes Wachstum, auch langfristig bleibt das Segment vielversprechend. Nachhaltigkeit prägt die Entwicklung luxuriöser Wohn- und Gewerbeimmobilien, besonders in Städten wie London, Paris und Amsterdam. Authentische und individuelle Erlebnisse gewinnen an Bedeutung, während nachhaltige und weniger zentral gelegene Immobilien für Millennials und High Net Worth Individuals an Attraktivität gewinnen. (Seite 18)
• LOHNT SICH DAS NOCH? Beim Eigenheim als Altersvorsorge gibt es was zu beachten: Im Interview sagt Prof. Dr. Thomas Beyerle: Als Form der Altersvorsorge wird das Eigenheim an Bedeutung einbüßen. Das liegt vor allem an einem Punkt. Für wen das Haus als Vorsorge aber ein Thema bleiben wird und welche Frage bei der Entscheidung für das Eigenheim zentral ist, erklärt er im Interview. (Birgit von Laak, Seite 19)
• STATIONÄRE EINZELHÄNDLER WOLLEN IN EUROPA WIEDER EXPANDIEREN – Stationäre Flächen seien effizienter: Europäische Einzelhändler setzen weiterhin auf stationäre Läden, mit 72% der Unternehmen, die Expansionspläne verfolgen, und einem neuen Trend hin zu größeren Flächen. Luxuseinzelhändler bevorzugen zunehmend Eigentum statt Miete, während Massenmarktakteure weiterhin auf Mietflächen setzen. Stationäre Läden bleiben für 97% der Befragten ein zentraler Bestandteil ihrer Strategie, da sie bei Kundenbindung, Verkauf und Produktivitätssteigerung dem Online-Handel überlegen sind. Fachmarktzentren sind bevorzugte Standorte, während die Implementierung von KI noch in den Anfängen steckt. ESG-Überlegungen, insbesondere Green Leases, gewinnen zunehmend an Bedeutung. (Seite 20)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT IMMOBILIEN INTERN: Die Mietpreisbremse geht in die nächste Verlängerung. (Seite 21)
• AUS UNSERER MEDIENKOOPERATION MIT DFPA: „Schroders Immobilienwerte Deutschland“ hat Anteilsrücknahme eingestellt. (Seite 21)
• NIEDRIGERE ZINSEN VERHELFEN REITS ZU RÜCKENWIND – PGIM Real Estate Kommentar: Die US-Notenbank hat sich anderen Zentralbanken angeschlossen und einen geldpolitischen Lockerungszyklus eingeleitet. Real Estate Investment Trusts (REITs) könnten von einem stabileren makroökonomischen Umfeld und steigenden Bewertungen profitieren. Rick Romano erläutert die wichtigsten Gründe, jetzt in REITs zu investieren, wo attraktive langfristige globale Chancen zu finden sind und welchen Mehrwert ein aktives Management bietet. (Romano, Seite 22)
• NEUE BAUORDNUNG HAMBURG – Hamburgs Senat vereinfacht Wohnungsbau: Viele Wohngebäude bald genehmigungsfrei: Der Hamburger Senat hat am 5. November der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) zugestimmt. Sie soll 2026 in Kraft treten. Einfamilienhäuser, aber auch kleinere Mehrfamilienhäuser im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans müssen nur noch „angezeigt“ werden, eine Baugenehmigung ist nicht mehr erforderlich. Auch Umbauten im Bestand sollen einfacher umzusetzen sein. (Richter, Seite 23)
• CHANCEN-/RISIKORASTER GEWERBLICHER IMMOBILIENFINANZIERUNGEN – 11. Real Estate Finance Day 2024: „Die Zinsen für Finanzierungen von AAA-Pfandbriefen werden in den kommenden zwei Jahren voraussichtlich stabil bleiben. Generell wird sich das Zinsniveau in Deutschland bis 2026, je nach konjunktureller Entwicklung, mit einer Wahrscheinlichkeit von 80 Prozent in einem Korridor von zwei bis vier Prozent bewegen“, erklärte Prof. Dr. Lutz Johanning von der renommierten WHU – Otto Beisheim School of Management, den rund 300 Teilnehmern vor Ort und den Nutzern des Live-Streams in seiner Opening Keynote auf dem 11. Real Estate Finance Day 2024 von Targa Communications. (Seite 24)