Der Immobilienbrief Nr. 589

Der Immobilienbrief Nr 589

• WINTERTAGUNG 2024 DES IMMPRESSECLUB IM BERLINER CHINA CLUB ZUM 20. JUBILÄUM – Top-Immobilienjournalisten diskutieren über Branche und deren Perspektive in herausfordernden Zeiten: In seiner Begrüßungsansprache thematisierte immpresseclub e.V. Vorstandsvorsitzender Werner Rohmert Historie, Gegenwart und Zukunft der Immobilienwirtschaft. Nachdenklich machte der erste Vortrag von Hans Lothar Domröse, ehem. 4-Sterne General und Stabschef der NATO Missionen im Kosovo und Afghanistan, der die aktuellen geopolitischen Entwicklungen für die Teilnehmer mit seinem Vortrag „(Europäische) Sicherheit inmitten Globaler Machtverschiebungen“ einordnete. Die Welt befindet sich im Unruhezustand, war die Eingangsbotschaft. Die positive Botschaft lautet aber Ukraine- und Gaza Krieg werden im kommenden Jahr zur Ruhe kommen. Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin ZIA, berichtete über die Zusammenarbeit mit der scheidenden Regierung. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum habe aus Sicht der Immobilienwirtschaft wichtige Impulse für den Wohnungsbau gesetzt. Von einem echten Durchbruch allerdings sei Deutschland noch weit entfernt. So fordere der ZIA schon starke Signale innerhalb der ersten 100 Tagen von der neuen Regierung. Dr. Peter Güllmann, Sprecher des Vorstandes der BANK IM BISTUM ESSEN e.G. sprach über „Immobilien mit sozialer Verantwortung“ – Fair Banking im Spannungsfeld zwischen Impact Investment, Renditeerwartungen und kirchlichen Anlage- und Managementbesonderheiten“. Paul Hock, Geschäftsführer Green Fusion, gab einen Einblick in die Perspektive, ohne investive Maßnahmen allein durch Digitalisierung des Heizungskellers durchaus 15% der Heizenergie einzusparen. Anno August Jagdfeld als Visionär, der das Grand Hotel Adlon und den China Club gegen viele Widerstände realisierte, machte einen kurzen 30 Jahre Parforce-Ritt durch die Immobiliengeschichte. Einen kurzer Gründungsrückblick zum 20. Jubiläum des immpresseclubs gab immpresseclub-Gründer Kaspar von Schönfels. Nach einer Führung durch den China Club von Geschäftsführer Florian Hettler wurden all die im Tagesverlauf neu gewonnen Informationen beim festlichen Abendessen im Medini bis spät in den Abend weiter ausführlich diskutiert. (Wrede/ Rohmert, Seite 3)
• KURSWECHSEL IN DER GEBÄUDE-KLIMAPOLITIK SPART ZWEIDRITTEL DER FÖRDERUNGEN – 545 Mrd. Euro ergebnislos durch Energiesparschornstein gejagt: Trotz der immensen Sanierungsinvestments in den letzten 12 Jahren ist keine signifikante qm-Energieersparnis messbar. In einer wissenschaftlichen Studie der „Initiative Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“ fordert deshalb eine prominente Gruppe von Wissenschaftlern den Wandel zu einer an Grenznutzen orientierten Änderung der Gebäudepolitik. Die neue Initiative hält es für sinnvoller, den Fokus lediglich allgemein auf Reduktion der Treibhausgase zu setzen und sich von der Einseitigkeit der Energieeffizienz zu lösen. (Rohmert, Seite 8)
• BÜROVERMIETUNG – VERLANGSAMUNG IN GANZ EUROPA – JLL- Büroimmobilienuhr sieht Mieten vor dem Höhepunkt: Während veraltete Bestandsobjekte Preisdruck ausgesetzt sind, verzeichneten hochqualitative Flächen weiterhin Mietsprünge. Die Vermietungsaktivität in Q3 2024 entsprach dem Niveau des Vorjahres. Im aktuellen Zyklus ist aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ die Spreizung der Büromarktsegmente bedenklich. (Rohmert, Seite 9)
• EINE NEUE ÄRA FÜR DIE EUROPÄISCHE IMMOBILIENWIRTSCHAFT – Europäische Immobilien finden Boden: LaSalle Investment Management erwartet, dass Europas Immobilienzyklus nach den tiefgreifenden Kapitalmarktkorrekturen am Beginn einer neuen Ära steht. Seit Anfang 2024 legten die Mieten für neue gewerbliche Mietverträge im Verhältnis zu den auslaufenden Mieten um 2,7% zu. Das bedeute die Rückkehr zu einem über der Inflation liegendem Tempo. Während Kapital langsam in den Markt zurückkehre und Renditespannen über langfristigen Durchschnittswerten lägen, hätte sich der Ausblick für Spitzenimmobilien vom schwachen Wirtschaftswachstum der Region abgekoppelt. (Rohmert, Seite 10)
• WOHNUNGSKRISE GEWINNT WEITERE BRISANZ – Kommt die nächste Ukrainer-Welle 2025? Aus der neuen Wohnwetterkarte von BPD und bulwiengesa wird klar, dass die Wohnungskrise längst nicht vorbei ist. Dabei stellt sie die Situation aus „Der Immobilienbrief“-Sicht noch nicht einmal vollständig dar, denn die neue Ukraine-Situation beziehen die Wissenschaftler nicht ein. Es ist völlig unklar, wie sich die ca. 3,6 Mio. Binnenflüchtlinge, die in einer immer weiter zerstörten Ukraine derzeit nur zu Gast sind, orientieren werden, wenn im Rahmen einer Einigung klar wird, dass die besetzten Gebiete langfristig russisch bleiben. (Rohmert, Seite 12)
• RICS: GLOBALER IMMOBILIENMARKT IN DER ANFANGSPHASE EINER ERHOLUNG – Mietenentwicklung wird skeptisch gesehen: Der globale Hauptindex der RICS verzeichnet den geringsten negativen Wert seit zwei Jahren, ist die positive Botschaft von Susanne Eickermann-Riepe, Vorsitzende des RICS European World Regional Board. Im längerfristigen Vergleich bleibe der Index aber relativ schwach. Die Zinssenkungen in den meisten großen Volkswirtschaften hätten zur Stimmungsverbesserung beigetragen. Notverkäufe würden den Markt insbesondere bei Büros im nächsten Jahr wahrscheinlich weiterhin prägen. (Rohmert, Seite 13)
• DIGITALISIERUNG ALS TREIBER – Potenziale im Logistikmarkt noch besser nutzen: Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren als stabile Assetklasse gezeigt und bieten weiterhin große Potenziale für Immobilieninvestoren. Die Herausforderung für Investoren und auch Asset-Manager: Zwar steigt die Nachfrage nach Objekten an Top-Standorten, gleichzeitig nimmt die Angebotsknappheit zu. Die Digitalisierung kann jedoch dazu beitragen, standortunabhängiger zu werden und Renditepotenziale abseits der Metropolen zu erschließen. (Thomann, Seite 15)
• HOTELMÄRKTE WEITER IM AUFWIND: Neben dem weiter anziehenden internationalen Messegeschäft sorgten die Austragung der Fußball-Europameisterschaft im Sommer sowie große internationale Konzertveranstaltungen für eine deutliche Belebung der deutschen Hotelbranche. Die Auslastung der Hotels in Europa lag in den ersten zehn Monaten 2024 mit 70,9% einen Prozentpunkt über dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Zimmerrate und die Zimmererlöse erhöhten sich um 4,4% bzw. 5,8% auf 151 respektive 107 Euro. In Deutschland stiegen die Auslastung, die Zimmerrate und die Zimmererlöse sogar nochstärker als im europäischen Durchschnitt. (Fischer, Seite 16)
• NEUKREDITE DER BANKEN SCHRUMPFEN WEITER – Immobilienbanken bleiben auf der Bremse: Die deutschen Immobilienbanken stehen bei der Kreditvergabe weiterhin auf der Bremse, berichtet JLL. Nach wie vor agieren die Finanzierer selektiv und setzen in erster Linie auf Prolongationen, bei denen sie je nach Assetklasse Margenaufschläge, erhöhte Tilgungsanforderungen oder Eigenkapitalzuschüsse durchsetzen können. Für die Assetklasse Büro gibt es nur für Immobilien in sehr guten Lagen mit langfristig gesicherten Cashflows und guten ESG-Ratings Liquidität. Gleichzeitig müssen sich die Banken zunehmend mit leistungsgestörten Darlehen auseinandersetzten. (Rohmert, Seite 18)
• LINDNER: „OHNE STARKE BANKEN GIBT ES KEINEN WIRTSCHAFTLICHEN FORTSCHRITT“ FDP-Chef spricht vor rund 300 Personen auf vdp-Jahresempfang in Berlin: Banken seien der Blutkreis lauf unserer Volkswirtschaft – ohne starke Banken gebe es keinen wirtschaftlichen und keinen gesellschaftlichen Fortschritt, so Lindner. Vdp-Präsident Gero Bergmann betonte die dringende Notwendigkeit von Investitionen in Infrastruktur und Sicherheit in Deutschland: „Sparen ist gut und wichtig, aber es gibt Phasen, in denen ein finanziell starker Staat wie Deutschland investieren muss.“ Eine moderate Reform der Schuldenbremse sei eine Überlegung wert. (Wrede, Seite 19)
• EUROPÄISCHE EINZELHANDELSINVESTMENTS GEBEN NACH, ABER ERHÖHEN ANTEIL – Multiplikatoren finden Boden: Zum Start des Weihnachtsverkaufs und zum gehypten Black Friday widersprechen sich die Meldungen. Frequenz scheint nicht direkt zu Umsatz zu führen. CBRE jubelt über um über 40% gestiegene Black Friday Frequenzen in den deutschen Innenstädten. Der HDE sieht ein nominales Plus von 1,3% für den Weihnachtsverkauf. Die Investoren scheinen lt. der Analyse „Retailmarkt Europa für Q1-3 2024“ von BNP Paribas Real Estate selektiv optimistisch. Im Zuge der Preisanpassungsprozesse auf den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten konnte der europäische Retail-Investmentmarkt sich mit einem Anteil von rd. 20% am Gesamttransaktionsvolumen von 147 Mrd. Euro seit Q3 2023 weiterhin auf Rang drei hinter Logistik- und Büroimmobilien einordnen. (Rohmert, Seite 20)
• CATELLA STARTET UMFASSENDES WOHNUNGS BAUPROGRAMM CILG – Politik, Verwaltung, Bauindustrie, Banken, Investoren und Wissenschaft diskutieren über Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit: Kooperativ und innovativ packt Catella das Thema Wohnungsbau an, der bezahl bar und rentabel gestaltet wird. Was im aktuellen Marktumfeld als Herausforderung gilt, wird mit 12 Lösungsbausteinen und mit Partnerschaftskonstellationen ermöglicht, wie erste Projektumsetzungen belegen. Im Rahmen einer nicht öffentlichen Tagung im Düsseldorfer Rathaus hat Catella Project Management mit rund 100 bedeutenden Akteuren aus Politik, Verwaltung, Bauindustrie, Banken, Investoren und Wissenschaft die Realisierung von ca. 5.000 Wohnungen im Rheinland erörtert. (Wrede, Seite 21)
• DURCHSCHNITTLICHE BÜROAUSLASTUNG IN EUROPA STEIGT AUF 60% – USA hängt noch zurück: Laut Savills ist die durchschnittliche Büroflächenauslastung in Europa in den letzten sechs Monaten leicht von 59% auf 60% gestiegen. Insgesamt sei die Auslastungsquote in Europa nach wie vor höher als in den US-Städten, wo sie immer noch zwischen 30% und 40% pendelt. (Rohmert, Seite 21)
• IMMOBILIENKLIMA WIRD WIEDER OPTIMISTISCHER – Investmentklima pusht Index: Zum dritten Mal in Folge klettert der Deutschen Hypo/ bulwiengesa Immobilienklima-Index. Das Immobilienklima positioniert sich mit einem Plus von 3,5% bei 97,8 Zählerpunkten. Mit einem Anstieg von 7,0% auf 96,1 Punkte ist das Investmentklima weiterhin Treiber dieser positiven Entwicklung. (Rohmert, Seite 22)
• BLACKWEEK ERÖFFNET WEIHNACHTSENDSPURT 2024 – Passantenfrequenzen und Händlerstimmung steigen, Kauflaune sinkt: Neben den Shopping-Offerten lockten die Weihnachtsmärk te die Menschen bei bestem Wetter am Black Friday in die Innenstädte. Lt. hystreet lagen die Passantenfrequenzen am Black Friday fast doppelt so hoch (48%) wie im Vorjahr. Lt. einer aktuellen SumUp Analyse lag der Umsatz im stationären Einzelhandel in der Black Week allein von Montag bis Donnerstag vergangener Woche, also ohne das große Shoppingfinale am Black Friday und Cyber Monday, 30% über dem Vergleichszeitraum 2023. Ob der Kaufrausch allerdings bis Weihnachten anhält, bleibt aabzuwarten, denn die Konsumlaune der Deutschen sinkt in der aktuellen Wirtschaftssituation weiter. Lag der GfK-Konsumklima-Index im November noch bei einem Wert von -18,4 Punkten, prognostiziert die GFK im Dezember eine deutliche Verschlechterung auf einen Wert von -23,3 Punkten. (Wrede, Seite 22)
• MAILÄNDER VIA MONTENAPOLEONE ENTTHRONT FIFTH AVENUE – Deutsche Luxusmeilen im weltweiten Preis-Mittelfeld: Die Mailänder Via Montenapoleone entthront mit aufgerufenen 20.000 Euro pro qm Luxus-Shoppingfläche (+11%) im Jahr die Fifth Avenue als bislang teuerste Einkaufsstraße der Welt. Die Mieten stiegen in 79 der 138 untersuchten Einzelhandelsstraßen. Hohe Mietpreisanstiege zeigten sich besonders an Standorten in den USA, Italien, Frankreich und Großbritannien, wo sich die Nachfrage nach Luxusflächen fortsetzt. Die deutschen Einzelhandelsstraßen rangieren im Miet-Mittelfeld. (Wrede, Seite 23)
• PALOMA-QUARTIER HAMBURG – Das visionäre Projekt startet nicht nur mit zehn Jahren Verspätung. Jetzt übernimmt auch noch die städtische Saga: Das in vielerlei Hinsicht spektakuläre Großprojekt Paloma-Viertel in Hamburg St. Pauli ist ein weiteres Beispiel, bei dem die Stadt Hamburg, vorsichtig gesagt, keine glückliche Hand hatte. Das städtische Wohnungsunternehmen Saga und die Quantum Immobilien AG wollen das Areal nun bis zum Jahresende von der Bayerischen Hausbau Development übernehmen und das Nutzungskonzept weiterentwickeln. Bis Ende des kommenden Jahres werden die erforderlichen Baugenehmigungen und nachfolgend der Baustart erwartet. Im ersten Halbjahr 2028 soll der Gebäudekomplex fertig gestellt sein. (Richter, Seite 23)
• SERIE: VÖL(C)KER HÖRT DIE SIGNALE. Born 1947—still going strong No. 3: #Zeitenwende. Runter vom Sofa und zieht Euch warm an. Zeitenwende. Wintersonnenwende. Dunkle, raue Zeiten stehen uns bevor. Sturm vom Westen. Kälte aus dem Osten. Lügen mitten unter uns. Jetzt runter vom Sofa und zieht Euch warm an, denn führen weder Restrukturierung, Digitalisierung noch KI zum Ziel, bleibt nur noch die schöpferische Zerstörung: Zeit für Umnutzungen, dichtmachen, abreißen oder zeitgemäß wiederaufbauen. (Völcker, Seite 25)
• Wohnungsmarkt Köln: Preise sinken (Junghanns, Seite 26)