Der Immobilienbrief Nr. 590

Der Immobilienbrief Nr 590

• WIRD 2025 ZUM JAHR DER ERHOLUNG? Erholungs- und Agonie-Phasen überschneiden sich: Die Maklerhäuser überschlagen sich damit, Schwung in den Markt zu reden. Die Gnade des Basiseffektes des grauenhaften Jahres 2023 gibt Stoff dafür. Irgendwo schwingt unterbewusst der Glaube mit, es werde wieder zurückkommen. Aus unserer Sicht bleibt bei ehrlicher Betrachtungsweise als Zukunftsoptimum eine Rückkehr der Transaktionen, der Werte und der Courtagen auf jeweils zwei Drittel des Hype-Wertes. Das entspräche dann einer Erholung auf 30% oder optimistisch einer Halbierung der Hype-Maklertransaktionsumsätze. (Rohmert, Seite 3)
• JLL IMMOBILIENMARKT RÜCKBLICK 2024 und AUSBLICK 2025 – Zins verliert Einfluss, Büros weiter unter Druck, Wohnen zeigt Erholung: JLLs Investment-Markt Erwartungen für 2025 sind aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Gemengelage vorsichtig optimistisch. In allen Bereichen würde die Transaktionsaktivität wieder deutlich erhöht. Deutlich verbesserte Finanzierungsbedingungen dürften dafür sorgen, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen insbesondere im Bereich Wohnen, Logistik-Industrie und in den lebensmittelgeankerten Einzelhandelsimmobilien in der Tendenz nach unten zeigen werden. Fazit des „Der Immobilienbrief“: Es weihnachtet auch bei JLL sehr. (Wrede, Seite 5)
• TRANSAKTIONSABSTURZ IM NOVEMBER NOCHMALS VERSTÄRKT – Wohnen und Logistik wird gesucht, Büro weiterhin gemieden: Im November brach lt. Savills das Transaktionsvolumen im gesamten Investmentmarkt deutlich um rd. 40% auf 2,0 Mrd. Euro ein. Der Monatsdurchschnitt des letzten Jahres von 2,5 Mrd. Euro wurde damit nochmal um rund ein Viertel (-22%) verfehlt. Der Büromarkt wird weiterhin gestützt von der öffentlichen Hand, die mehr als die Hälfte der Käufe verbucht. Ohne Käufe der Kommunen liegt der Absturz der Büroinvestitionen über 90%. Eine Zukunftsdynamik ist nicht abzusehen. (Rohmert, Seite 8)
• WELTWEITER IMMOBILIENMARKT LANGSAM AUF ERHOLUNGSKURS – USA mit 22% Büro-Leerstand, Wohnsegment behauptet spitze, Büro noch hinter Logistik: EINE NEUE ÄRA FÜR DIE EUROPÄISCHE IMMOBILIENWIRTSCHAFT – Europäische Immobilien finden Boden: Weltweite Immobilien- und Vermietungsmärkte stabilisieren sich schneller als der behäbige deutsche Markt. Nach dem drastischen Rückgang 2023 konnten lt. JLL die weltweiten Immobilienmärkte im auslaufenden Jahr wieder leicht zulegen. Die Marktteilnehmer seien insbesondere in Amerika wieder optimistischer. Hela Hinrichs, Director EMEA Research bei JLL, relativiert, dass der durch die Zinswende ausgelöste Rückgang schnell und drastisch gewesen sei, sich die Erholung nun aber hinziehe. (Rohmert, Seite 8)
• ANALYSE DES HERBSTGUTACHTENS DES SACHVERSTÄNDIGENRATES – Die Immobilienwirtschaft wird sich auf ein weiteres „hartes Jahr“ einstellen müssen: Die Wirtschaft braucht angesichts der zunehmenden geopolitischen und globalen wirtschaftlichen Unsicherheit stabile nationale Rahmenbedingungen, die schon vor der aktuellen Hängepartie der Bundesregierung nicht geschaffen wurden und es bestehen Zweifel, ob das 2025 angesichts einer wahrscheinlichen Koalitionsbildung gelingen wird. Für die Immobilienwirtschaft sind im Jahre 2025 keine „besseren Zeiten“ zu erwarten. Das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt wird sich wohl etwas erhöhen, was aber kein Zeichen für eine Verbesserung der Immobilienkonjunktur ist. Transaktionen allein sind keine Wertschöpfung! (Gondring, Seite11)
• ÜBERALTERUNGSRISIKO FÜR BÜROIMMOBILIEN IN EUROPA NIMMT BIS 2030 WEITER ZU – Deutsche Märkte vergleichsweise gut aufgestellt: ESG-Regulierungen, veränderte Arbeitsplatzstrategien, ein geringerer Büroflächenbedarf der Nutzer und gesamtwirtschaftliche Herausforderungen mit vielfältigen Dynamiken führen dazu, dass Büroflächen in Europa zunehmend von Überalterung bedroht sind und Gefahr laufen, nicht mehr marktgängig zu sein und somit unvermietbar zu werden. Eine neue Analyse von Cushman & Wakefield zeigt, dass allein in 16 europäischen Schlüsselstädten bis 2030 mehr als 170 Mio. qm durch Überalterung gefährdet sind. Das entspricht mehr als dem Sechsfachen des gesamten Bürobestands in Zentral-London. Auch wenn Deutschland im westeuropäischen Vergleich aktuell verhältnismäßig gut dasteht: Wir stehen auch hierzulande vor komplexen Herausforderungen im Büroimmobiliensektor. (Reuter, Seite 16)
• WEIHNACHTSMARKT-TRACKER 2024 – Preise, Umwidmungen, himmlische Transaktionen und Dubai-Schokolade: Erneut geht ein Jahr zu Ende, Anlass für Thomas Beyerle in seinem traditionellen Weihnachtsmarkt-Tracker die letzten 12 Monate etwas schmunzelnd Revue passieren zu lassen und einen kleinen Ausblick auf 2025 zu werfen. Es gibt in diesen Tagen Hoffnung: der Blick auf die Karte der Preistreiberei mit den führenden Weihnachtsmärkten der Republik, zeigt, dass der Prozess „wir mussten erhöhen wegen der Inflation, den Standgebühren, der GEMA-Abgabe, dem Mindestlohn, dem Zuckerpreis…“ seine Stabilisierung erreicht hat. (Beyerle, Seite 17)
• AENGEVELT WARNT VOR WEITER SINKENDER WOHNEIGENTUMSQUOTE: Nach Analysen des DIP-Partners Aengevelt Immobilien wird die Wohneigentumsquote insbesondere in den westdeutschen Bundesländern ihren Sinkflug mit verstärkter Dynamik fortsetzen. Das lässt sich nicht nur aus dem bereits erfolgten Rückgang der Eigentumsquote ableiten, sondern auch aus sinkendem Interesse an der Eigentumsbildung insbesondere in der jüngeren Generation. Aengevelt macht dafür einen zielgruppendifferenzierten Vertrauensverlust in die Wertstabilität von Wohneigentum verantwortlich, der durch jahrelange dirigistische Eingriffe bewirkt wurde. (Aengevelt, Seite19)
• IFO STUFT KRISE IM WOHNUNGSBAU ALS CHRONISCH EIN: 54% der Bauunternehmen klagen über Auftragsmangel. Ohne neue Impulse drohe eine dauerhafte Lücke bei dringend benötigtem Wohnraum, warnt das ifo Institut im Rahmen seiner aktuellen Wohnungsbauanalyse. (Wrede, Seite 20)
• AUFWÄRTSTREND BEI HAUSPREISEN SETZTE SICH IM NOVEMBER FORT: Europace sieht Krise beendet. (Wrede, Seite 21)
• PGIM REAL ESTATE AUSBLICK: Transaktionsaktivität wird 2025 deutlich zunehmen – Wohnungssektor besonders gefragt: Die Liquidität auf dem europäischen Immobilienmarkt ist nach wie vor gering, wird aber 2025 deutlich zunehmen, wenn die Zinsen weiter sinken und die Stimmung der Investoren sich bessert. Die Transaktionsaktivität hat sich stabilisiert und wird sich schneller erholen als nach der globalen Finanzkrise. Unsere Schätzungen aus Umfragen zu den Absichten der Investoren deuten auf einen breit angelegten Aufschwung in allen Sektoren hin, insbesondere bei Wohnungen. (Kane, Seite 21)
• WEITERE STIMMUNGSAUFHELLUNG UNTER DEN FINANZIEREN – Positivere Bedingungen und leicht steigende Magen: Wie nicht anders zu erwarten war hat die EZB auf ihrer letzten Sitzung im Jahr 2024 den Leitzins um weitere 25 Basispunkte von 3,25 auf 3,00% gesenkt. Aktuell zog die FED nach. Bereits vor diesen Zinssenkungen hatte sich die die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern lt. BF.direkt AG Quartalsbarometer aufgehellt. Der Index stieg in Q4 zum fünften Mal in Folge auf den aktuellen Wert von -9,89 Punkten. Er liegt damit 3,9 Punkte höher als im Vorquartal und 10,33 Punkte über seinem historischen Tiefststand in Q3 2023. (Wrede, Seite 22)
• HOTELMARKT MIT REKORDÜBERNACHTUNGEN UND STRUKTURELLEN HERAUSFORDERUNGEN – Investoreninteresse steigt wieder: Der während der Coronapandemie stark gemiedene Hotelsektor erfreut sich derzeit gleichermaßen bei Gästen wie bei Investoren wieder neuer Beliebtheit. Im Fokus der Investoren stehen lt. des aktuellen Hospitality Reports 2024 von Wüest Partner größere und professioneller geführte Betriebe, die die kleinen, inhabergeführten Hotels vom Markt verdrängen. Fachkräftemangel, Kostensteigerungen und ESG-Druck stellen vor weitere Herausforderungen. (Wrede, Seite 23)
• SERIE: VÖL(C)KER HÖRT DIE SIGNALE –  #QualitätsOffensive25ff – Mein Blick auf das neue Jahr: In Norddeutschland gibt es eine Jahreszeit, da kommt gleich nach dem Sonnenaufgang der Sonnenuntergang. Morgen, am 21. Dezember, ist der kürzeste Tag des Jahres 2024. Danach werden die Tage langsam wieder länger und heller. Ein Vorgeschmack auf die Zeit nach dem 23. Februar 2025ff? (Völcker, Seite 23)

• DER IMMOBLIENBRIEF RUHR (ab Seite 25, Gudrun Escher)
  • ALTERNATIVEN IN RANDLAGEN – IVD SORGT FÜR TRANSPARENZ BIS IN DIE PROVINZ. (S. 1)
  • DER „STANDORT“ IST DIE NEUE „LAGE“ (S. 2)

• • PROJEKT DES MONATS: ECOPARKS AUF SCHALKE WEST (S. 3)