Im erweiterten Editorial als MIPIM-Alternative denkt Werner Rohmert ein wenig nach, blickt in die Zukunft und auch kurz zurück, um den Zukunftsblick zu begründen. Immobilienrekorde sind meist auch Rekorde intellektuellen Ungeschicks, lässt sich gerade wieder lernen. Von der Mipim hören wir nur Marketing-Sprech von Leuten, die wenig Alternativen haben. Obwohl Rohmert eher zu der Kategorie gehört, die oft schon Parallelentwicklungen der Vergangenheit erlebt oder erlitten hat, ist sein Blick voraus durch „Alles wird neu“ geprägt. Immobilien als Kern zivilisierten Lebens werden davon massiv betroffen sein. Denken Sie Rohmerts „Bürohelm“-Modell mit – und Sie werden wissen, dass heutige Büroflächenplanungen in der 20 bis 30-Jahresperspektive völliger Schwachsinn sind. „Was jetzt kommt, verändert alles“, zeigt ein Blick in die technologische Zukunft. Ein Satz beschreibt die Zukunftswelt von Frank Thelen. Humanoide Roboter machen nichts anderes als wir auch, die lernen. Sie sind nur eben schon „vorgelernt“ in Serie herstellbar. Ein Rückblick auf Rohmerts fast 30 Jahre alte Prognosen zum damals neuen Internet lässt schmunzeln. Ansonsten blickt Rohmert noch gespannt auf die neuen Wohnungsbewertungen und weiß nicht, wer halluziniert – der Markt oder die Bewerter. Andererseits ist Bewertung vor allem eine Gerechtigkeitsfrage. Und ohne geopolitischen Exkurs geht es natürlich nicht. Unsere Wetterfahnen werden neu ausgerichtet. Ist das „was Trump macht“, eigentlich wirklich falsch? Oder geht es nur um das „Wie“? Die Gefahr, die Rohmert sieht, sind die Eigentore, die er schießt.
- EUROPAS BÜROMARKT – Flächenumsatz stabil, Spitzenmieten steigen: Die europäische Büroimmobilienuhr von JLL sieht bis auf Dublin ausnahmslos alle analysierten Städte im Bereich der verlangsamten Mietsteigerung, also kurz vor oder auf dem Höhepunkt des Mietzyklus. Die Vermietungsaktivität im Jahr 2024 lag auf Vorjahresniveau, das Schlussquartal schloss dabei aber 7% schlechter ab als Q4 2023. JLL-Research-Chefin Hela Hinrichs sieht das allerdings als Momentaufnahme. (Rohmert, Seite 3)
- STÄRKSTER ANSTIEG BEI BAUZINSEN SEIT 18 JAHREN MACHT PREISDRUCK – Substanzielle Veränderung der Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen: Allein die Ankündigung des milliardenschweren „Whatever it takes“-Investitionsprogramms ließ die Zins- und Kreditmärkte kräftig reagieren. So stiegen die Zinssätze für Baufinanzierungen in der vergangenen Woche laut Barkow Consulting um deutliche 33 Basispunkte auf 3,69% p. a. Dies markiert nicht nur den höchsten Stand seit 7 Monaten, sondern zugleich den stärksten Wochenanstieg seit der globalen Finanzkrise vor 18 Jahren. Der Zinsanstieg dürfte einen Aufwärtsimpuls für die Immobilienrenditen bzw. vice versa wieder sinkende Preise insbesondere im zinssensitiven Core-Segment mit sich bringen. Eine Kompression der Spitzenrenditen ist laut Savills nun zumindest unwahrscheinlicher geworden. (Wrede, Seite 4)
- BOOM BEI BÜRO-BESTANDSSANIERUNGEN – Bis Ende 2027 sollen 1,4 Mio. qm saniert werden, Berlin ist Klassenprimus: Zeitgemäße, flexible und nachhaltige Büroflächen in Top-Lagen bleiben auch im aktuell etwas schwächelnden Nutzermarkt gefragt. Hier leert sich aber die Neubau-Pipeline, so dass jetzt die Konzentration auf den Bestand zunimmt. Der Anteil an Sanierungsprojekten am Gesamtfertigstellungsvolumen dürfte laut apoprojekt-/bulwiengesa-Bestandskompass von 13% im 2. Halbjahr 2024 auf 23% in 2025 und 26% in 2026 steigen. (Wrede, Seite 6)
- AUS UNSERER RUBRIK STEUER & RECHT: Weiterhin große Unsicherheit für Hotel- und Gaststättenerben trotz gleichlautender Ländererlasse: Der 2. Senat des Bundesfinanzhofs hat mit seinem Urteil vom 28. Februar 2024 – II R 27/21 – für das Hotel- und Gaststättengewerbe große Unsicherheit geschaffen. Dem entschiedenen Fall lag der Sachverhalt der Vererbung eines an einen anderen Erben verpachteten Parkhauses und einer drittverpachteten Tankstelle zugrunde. Der 2. Senat qualifizierte in der Entscheidung nicht nur das verpachtete Parkhaus und die verpachtete Tankstelle als erbschaftsteuerlich nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen. Vielmehr stellte er die These auf, die im Parkhaus befindlichen Parkplätze seien als Grundstücksteile den Parkenden und damit Dritten überlassen worden. Auch eine solche kurz- und langfristige Überlassung stelle eine Nutzungsüberlassung dar. Bei Hoteliers und Gastronomen geht seither die bange Frage um, ob diese Aussage auch für vermietete Parkflächen von Hotels und Gaststätten gilt. Und werden nicht auch Hotelzimmer und erst recht getrennt vom Hotelgebäude stehende Häuschen, wie vor allem in Freizeitparks, in diesem Sinne Dritten überlassen? (Loritz, Seite 7)
- BEI GEWERBEIMMOBILIEN TROTZ ERHOLUNG RÜCKSCHLAGSGEFAHR – Hauptrisiko bleiben USA mit Inflations- und Zinsgefahren: Im Bloomberg Interview warnt Pfandbriefbanken-Präsident Gero Bergmann mit Blick auf den Gewerbeimmobilienmarkt vor den Folgen steigender Inflation und höherer Zinsen. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt weist Anzeichen einer Stabilisierung auf, könnte aber bald wieder Gegenwind bekommen. (Rohmert, Seite 11)
- STIMMUNG BEI GEWERBLICHEN IMMOBILIENFINANZIERERN KIPPTE IM JANUAR WIEDER – Margen sinken leicht: Die trübe wirtschaftliche und geopolitische Lage drückte im Januar und damit noch vor den Bundestagswahlen und dem Anstieg der Baufinanzierungszinsen auf die Stimmung der Immobilienfinanzierer. So sank das BF.direkt AG/bulwiengesa BF-Quartalsbarometer um rund 1 Zählerpunkt auf aktuell -10,94 Zähler und beendete seinen seit 5 Quartalen andauernden Aufwärtstrend. (Wrede, Seite 11)
- C&W TIME-SCORE WEIST AUF ERHOLUNG DER INVESTMENTMÄRKTE HIN – Beginn eines neuen Immobilien-Marktzyklus: Der europäische Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer entscheidenden Phase. Laut dem neuesten TIME-Score von Cushman & Wakefield werden die kommenden Monate in Bezug auf Stärke und Nachhaltigkeit der Erholung eine wichtige Rolle spielen. (Reuter, Seite 12)
- STÄRKERER WETTBEWERB UM TOP-IMMOBILIEN ERWARTET – B-Standorte und Opportunisten profitieren: Laut einer Umfrage von JLL rechnen viele Immobilieninvestoren bereits im laufenden Jahr mit einer Verbesserung der Marktlage. Genannte Gründe sind die Erwartung weiterer Zinssenkungen und eine abgeschlossene Preisbildung in allen Assetklassen. Auf der Chancenseite für 2025 werden weiter steigende Mieten bei Residential, 1a-Büro und auch im Retailbereich sowie guter Zugriff auf Trophy Assets genannt. (Rohmert, Seite 13)
- ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOHE MITTELABFLÜSSE BEI OFFENEN IMMOBILIENFONDS – Mittlerweile 7,1 Mrd. Euro aus Fonds abgezogen: Die offenen Immobilien-Publikumsfonds bleiben bei anhaltend kritischer Nachrichtenlage weiter unter Druck. Fällt die Januar-Bilanz traditionell aufgrund hoher Ausschüttungen und automatischer Wiederanlagen positiv aus, so mussten Anbieter diesen Januar zum 18. Mal in Folge Mittelabflüsse verkraften. (Wrede, Seite 14)
- PREISE AM PRIVATEN WOHNINVESTMENTMARKT ZIEHEN LEICHT AN – Leipzig, Potsdam, Hamburg führend im Rendite-Risiko-Ranking: Die Preiskorrektur am Wohnimmobilienmarkt für private Immobilienkäufe scheint abgeschlossen. Die Preise ziehen laut den alten Wohnungsspezialisten der Lübke Kelber AG insbesondere im Bestand sogar leicht wieder an. So stiegen die durchschnittlichen Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren A-Markt-Lagen binnen eines Jahres von der 20,6-fachen Jahresnettokaltmiete auf aktuell die 21,1-fache, in D-Märkten auf die 14,5-fache an. Wo hier die Portfolios der großen AGs, die mit 75% unsanierten Wohnblöcken immer noch über der 20-fachen Jahresmiete liegen, bleibt für „Der Immobilienbrief“ offen. Der Union-/ZBI-Deal mit 8.000 Wohnungen könnte einen Anhalt geben. Da stehen bei schweigendem Verkäufer die Background-Wetten eher Richtung 12-fach. (Wrede/ Rohmert, Seite 14)
- IMMOBILIENBETEILIGUNGEN AM ZWEITMARKT WIEDER UNTER DRUCK – Durchschnittskurs sinkt um rund 10 Prozentpunkte: Nach einer längeren Attentismus-Phase scheinen Verkäufer von gebrauchten geschlossenen Immobilienfonds nun auch bereit zu sein, Konzessionen zu machen. (Wrede, Seite 16)
- EIGENTUMS-IMMOBILIENPREISE IM FEBRUAR STABIL – Nur Bestandsimmobilien geben leicht nach: Der Europace-Hauspreisindex (EPX) verharrte im Februar unverändert bei 216,89 Indexpunkten und liegt damit etwa 3,4% über dem Vorjahresergebnis. (Wrede, Seite 18)
- SCHULIMMOBILIEN ALS INVESTMENT – Lukrativität vs. Social Impact, Kommunalfinanzierung vs. Immobilieninvestition: Es gilt nicht nur „non scholae, sed vitae discimus“, sondern nach Ansicht von PwC Deutschland auch, dass Schulimmobilien lukrative Investments sein können. Allerdings gehen hier wie üblich Argumentationsschienen der Bedarfsentwicklung und der Sanierungsdefizite mit den Sicherheitsaspekten einer privatwirtschaftlichen Investition in Schulgebäude und verdeckter Kommunalfinanzierung durcheinander. (Rohmert, Seite 18)
- WENIGER LUXUSSTORE-NEUERÖFFNUNGEN IN 2024 – Flächenverfügbarkeit bleibt herausfordernd: 2024 wurden laut Cushman & Wakefield (C&W) auf den 20 wichtigsten europäischen Luxuseinkaufsstraßen 24 Luxusgeschäfte weniger eröffnet als im Vorjahr. Der leichte Rückgang spiegele nicht nur ein niedrigeres Umsatzwachstum im Luxusmarkt wider, sondern auch die Dynamik innerhalb der einzelnen Märkte, einschließlich der Flächenverfügbarkeit. (Wrede, Seite 20)
- STUDENTISCHE MIETEN ZIEHEN UM KNAPP 6% AN – WG-Zimmerpreis liegt in München bei 800 Euro: Noch vor Semesterbeginn fängt für viele Studenten der Stress und das Rechnen bei der Wohnungssuche an. Die hohe Nachfrage, gepaart mit knappem Angebot, ließ die Preise auch zu Beginn des Sommersemesters 2025 laut empirica weiter steigen. (Wrede, Seite 21)
- EUROPÄISCHER INDUSTRIE- UND LOGISTIKMARKT MIT ZUNEHMENDER DYNAMIK – Transaktionsvolumen und Preise ziehen an: Während sich die Preise im Industrie- und Logistiksektor laut Savills schnell erholten, stellte sich die Rückkehr eines funktionierenden Transaktionsmarktes erst in Q4 2024 ein, auf das mit 12 Mrd. Euro fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfiel. Q4 toppte das Vorjahresergebnis um 18% und mauserte sich zum stärksten Quartal seit Q3 2022. (Wrede, Seite 21 )
- SERIE: VÖL(C)KER HÖRT DIE SIGNALE – Neue Begriffe für alte Prinzipien. Alter Wein in neuen Schläuchen? Ein volles Haus und zufriedene Kunden sorgen für volle Auftragsbücher und hohe Rendite. Das schafft Zukunft. Andererseits: No Customer. No Margin. No Future. (Völcker, Seite 22)
Immobilienbrief Köln von Dr. Karina Junghanns (Seite 24)
- WOHNEN UND LOGISTIK IM FOKUS: Langsam kommt wieder Schwung in den Markt. Das Vertrauen der Investoren in den Kölner Immobilienmarkt ist dabei aber sehr selektiv. Der Fokus liegt klar auf Wohn- und Logistikimmobilien, der Markt bei Büroimmobilien bleibt jedoch zurückhaltend (Seite 24)