Thomas Olek im „Der Immobilienbrief“-Interview
Im laufenden Jahr fiel die Leipziger publity AG in nahezu wöchentlichem Turnus mit Pressemitteilungen über den Ankauf durchaus nicht unbekannter Immobilien, wie zum Beispiel das Wappenhalle-Ensemble an der Messe in München auf. Gleichzeitig melden aber Maklerhäuser und Investoren Knappheit an Immobilienprojekten. „Der Immobilienbrief“ sprach mit Thomas Olek, Gründer und Vorstandsvorsitzender der publity AG darüber, wie es gelingt als relativer Newcomer im Immobiliengeschäft durchschnittlich alle zwei Wochen eine neue Gewerbeimmobilie zu prüfen, zu kaufen und zu finanzieren.
Der Immobilienbrief: Herr Olek, woher kommt die Power, in jetzt gut einem Jahr als Immobilieninvestor mit einer Vielzahl von Objekten kurzfristig die Milliardengrenze zu erreichen und sich für das laufende Jahr insgesamt alleine 1 Milliarde Investments vorzunehmen.
Thomas Olek: Geld, Mannschaft, Investitionsstrategie, spezielle Marktzugänge, risikoerfahrene und risikobereite Investoren und Dienstleister mit Erfahrung und Kapazitäten sind die Erfolgsfaktoren unserer Strategie. Lassen Sie mich vorne anfangen. Publity ist kein Newcomer. Im NPL-Geschäft spielen wir seit einer Reihe von Jahren in Deutschland ganz vorne mit. Publity feierte letztes Jahr den 15. Geburtstag.
Nachdem ich die Gesellschaft übernommen hatte sind wir im NPL-Geschäft eines der marktführenden Unternehmen in Deutschland. Was aber kaum jemand weiß, ist, dass wir im Rahmen des NPL-Geschäftes 520 Immobilien in 16 Monaten und einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 27% erfolgreich vermarktet haben. Aus dieser Zeit haben wir keine Restanten. Die Finanzierung der NPL-Käufe haben wir über geschlossene Fonds vorgenommen. Hieraus resultiert auch unser Bild in der Öffentlichkeit, das sich erst im Laufe der letzten zwölf Monate Richtung Immobilieninvestor durch die Vielzahl unserer Ankäufe geändert hat.
Der Immobilienbrief: O.k., gehen wir einmal in den Erfolgsfaktoren des Immobilieneinkaufs weiter.
Olek: Marktzugang, Schnelligkeit, Entscheidungssicherheit, perfekt abgestimmte Due Diligence-Prozesse, Kapazität und sofort verfügbares Kapital sind hier die Erfolgsfaktoren.
Der Immobilienbrief: Darf ich unterbrechen. Das alles haben große institutionelle Investoren doch viel mehr als Sie.
Olek: Stimmt, und hier will ich gar nicht in eine Schnelligkeits-, Qualitäts- oder Ablaufdiskussion einsteigen. Viele große Investoren haben das alles, aber sie haben auch eine Strategie, die auf meist zehnjährige Sicherheit der Entscheider und Anleger durch langfristige Mietverträge bei Investitionen in marktbekannte Immobilien in regelmäßig sehr hoher Größenordnung setzt. Damit können Sie sich bei aller Kompetenz und Kapitalkraft nur in eine Bieterverfahren-Warteschlange einordnen, hohe Prüfungskosten investieren und am Ende mit viel Glück über das höchste Angebot den Zuschlag zu erhalten. Oft ist der Zeitablauf nach Ingangsetzung der Gremien-Maschinen so groß, dass diesen Investoren auch nichts anderes übrig bleibt.
Sich in eine Bieterschlange einzureihen, ist aber nicht unser Geschäft. Unsere Investoren sind risikoerfahren, opportunistisch ausgerichtet, besitzen ein professionelles Risikomanagement und sind entsprechend auch bereit, Risiken einzugehen. Zeitverlust durch Finanzierung ist für uns kein Thema. Das Geld, das wir investieren, liegt bereits auf den Konten der jeweiligen Investmentvehikel. Ankaufsentscheidung ist gleichzeitig Finanzierungsentscheidung. Vom Abschluss eines Letter of Intend (LOI), den wir benötigen, um den aufwändigen Prüfungsprozess in Gang zu setzen, bis zur rechtsverbindlichen Entscheidung mit Finanzierungssicherheit vergehen lediglich sechs Wochen. Wir haben im Frühjahr vergangenen Jahres Strategie und Prozesse festgelegt. So konnten wir im vergangenen Jahr noch 8 Immobilien für etwa 300 Millionen Euro ankaufen.
Das durchschnittliche Investitionsvolumen liegt bei 30 bis 40 Mio. Euro pro Objekt und ist damit niedriger, als die großen institutionellen Investoren bevorzugen. An Bieterwettbewerben beteiligen wir uns nicht. In den ersten fünf Monaten 2015 hat publity 8 Gewerbeimmobilien im Wert von insgesamt rund 235 Millionen Euro bei unveränderter Strategie erworben. Insofern ist Ihre Wahrnehmung, im Abstand von ein oder zwei Wochen eine Einkaufsmeldung zu sehen, durchaus richtig. Aktuell haben wir 22 über LOI gesicherte deutsche Büroimmobilien für rund 800 Millionen Euro in rechtlicher, steuerlicher, technischer und immobilienwirtschaftlicher Due Diligence. Alle Transaktionen werden von der Kanzlei CMS Hasche Sigle begleitet, die die Legal Due Diligence durchführt. Die technische Due Diligence wird meist von Drees & Sommer und in Ausnahmefällen von anderen prominenten Gutachtern durchgeführt. Wir gehen davon aus, dass sich die Assets under Management 2015 auf über 1,2 Milliarden Euro nach 500 Millionen Euro zum Jahresende 2014 mehr als verdoppeln werden.
Der Immobilienbrief: Noch einmal zurück. Wo bekommen Sie das Geld her und woher bekommen Sie die Immobilien?
Olek: Investitionskapital ist aktuell nicht unser Thema. Zum Jahresbeginn hatten wir eine Investitionsmittelzusage von 1 Milliarde Euro Eigenkapital, die sich inzwischen deutlich erweitert hat. Für die hier angesprochenen Pläne steht uns das Eigenkapital bereits zur Verfügung.
Unsere wichtigste Immobilienquelle sind nach wie vor Non Performing Loans. Mehr als 50% aller Immobilien kommen von Banken. Hierbei handelt es sich nicht um Not leidende oder problematische Immobilien, sondern um Not leidende Finanzierungen, die entweder durch den Bruch von Covenants, Schwierigkeiten beim Schuldner, Non Recourse-Finanzierungen oder Strategiewechsel beim Finanzierer oder beim Konsortium entstanden sind. Hier hat niemand ein Interesse an einem auffälligen Bieterverfahren. Im Vordergrund steht eine vertrauensvolle, prozesssichere und ruhige Abwicklung. Wie sie selber an der Liste unserer Erwerbe sehen, sind viele unserer Immobilien durchaus im Rhein-Main-Gebiet oder im Großraum München prominent, passen jedoch nicht in das Beuteschema der großen institutionellen Investoren. Unser Profil beginnt mit kleineren Einzelvolumina, geht über zu hebende Mietpotenziale mit eher kürzerem WALT bis hin zu notwendigen technischen Investitionen. Solche Immobilien verfallen im Verlauf eines fortschreitenden Kreditprozesses im Wert. Der ehemalige Eigentümer hat kein Interesse, noch Geld in die Hand zu nehmen. Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter haben in der Regel kein verfügbares Geld zum Investieren. Banken oder Bank-Konsortien sehen ihre Aufgabe nicht in der Projektentwicklung. Da die Käuferschicht für solche Immobilien nach wie vor begrenzt ist, ergeben sich gute Investitionsmöglichkeiten.
Insgesamt verfolgen wir also einen Manage-to-Core Ansatz durch Investments in gute Immobilien, die aber über erheblichen Managementbedarf verfügen. Aus dem Grunde haben wir unser Asset-Management-Team in erheblichem Umfang erweitert. Im Fazit ist unsere Einkaufspolitik auf Wertsteigerung ausgerichtet. Langfristig voll vermietete Objekte bieten zwar Sicherheit, aber nun einmal nur wenig Wertsteigerungsperspektiven. Diese beruhen bei festen Mieten ausschließlich auf Senkung der Renditeanforderungen der Investoren. Hier dürften wir ziemlich weit unten sein. Mit sich verkürzenden kürzeren Restlaufzeiten verringern sich dementsprechend auch die Multiplikatoren. Insofern beschränken wir unsere Core-Anforderungen auf Lage und Immobilienqualität und sind demgegenüber flexibel im verbleibenden WALT und in der Notwendigkeit zu Nachinvestitionen und Nachvermietungen. Damit erhöhen wir nicht nur die Mieteinnahmen, sondern bringen die Immobilie gleichzeitig in eine andere Risikoklasse, die zusätzlich einen höheren Multiplikator ermöglicht. Bislang gibt uns der Erfolg Recht. In den vergangenen Jahren belief sich die durchschnittliche Wertsteigerung bei den 520 Objekten, die publity ge- und verkauft hat, auf 27%. Die Haltedauer lag bei durchschnittlich 16 Monaten. Im Bestandsportfolio konnten wir die Vermietungsquote nach 79,8% zum Jahreswechsel auf 85,7% per Ende Mai steigern.
Der Immobilienbrief: Das hört sich nach einer Erfolgsstory an. Andererseits führen Sie Investments mit erweitertem Chance-/Risikoraster durch. Wie schätzen Sie die Risiken ein?
Olek: Sie haben bezüglich des erweiterten Chance-/Risiko-Rasters Recht, was die Einzelimmobilie angeht. Im Portfolio gleicht sich das nach dem Gesetz der großen Zahl durchaus aus. Die Einzelimmobilien im Ankauf haben wir durch Deutschlands beste Profis prüfen lassen. Wir selber haben ein erstklassiges Asset-Management-Team. Das bestätigt jetzt schon der Erfolg. Aber natürlich können wir auch einmal bei einer Immobilie daneben liegen. Da unsere Portfolien aber alle mit Eigenkapital finanziert sind, beschränken sich die Risiken darauf, dass unsere Erwartungen vielleicht nicht ganz erfüllt werden. Wir haben aber immer Zeit und Geld, die Immobilie durch Management zu optimieren. Gleichzeitig haben wir die optisch durchaus vorhandenen Risiken natürlich im Ankauf eingepreist. In der Summe werden wir diese Preisabschläge nicht ausnutzen, sondern die sind Rendite für Publity als Co-Investor und unsere Investoren.
Der Immobilienbrief: Und wie leben sie nun davon?
Olek: Wir sind seit dem 1. April im Entry Standard gelistet. Unsere Gesellschaft ist entsprechend voll transparent. Unsere Ertragskomponenten sind unsere Erfolge aus Co-Investment, aus Asset-Management, aus Ankaufs-Fees, aus Verkaufs-Fees und aus einem prozentualen Anteil an den Veräußerungsgewinnen. An dem Erfolg unseres Börsengangs und unserer Kapitalerhöhungen können Sie ablesen, wie die institutionellen Investoren, die unsere Aktien und Anleihen gezeichnet haben, bei voller Transparenz im Zahlenwerk unsere Chancen einschätzen.
Der Immobilienbrief: Last, but not least, was geschieht mit ihren Publikumsfonds?
Olek: Für unser Unternehmen spielen Erträge aus dem Geschäft mit Publikumsinvestment-Kommanditgesellschaften nur noch eine untergeordnete Rolle. Wir haben uns hier im Vertrieb im Vergleich zum Markt sehr gut gehalten. Aber Sie wissen selbst, dass der Markt dramatisch eingebrochen ist. Unsere derzeitigen Platzierungsergebnisse sind auch für uns unbefriedigend, werden sich jedoch mit dem Markt wieder erholen. Wie Sie sich erinnern, waren wir die ersten, die einen von der BaFin genehmigten Publikums-AIF in den Vertrieb geben konnten. Wenn wir eine Entwicklung nicht aufhalten können, setzen wir uns an ihre Spitze. Das haben wir im Publikumsgeschäft mit unserem ersten regulierten Fonds getan. Selbstverständlich ist inzwischen auch die Kapitalverwaltungsgesellschaft genehmigt.
Unser wichtigstes Asset im Fondsgeschäft ist aber unsere Leistungsbilanz. Unsere bisher aufgelegten und im Management befindlichen NPL-Fonds liegen ausnahmslos alle im Plan. Hier liegen unsere Anleger meist besser als wir prognostizierten. Für unsere Immobilienfonds-Anleger können wir regelmäßig das Geld ohne lange renditelose Phasen in vorliegende Investments platzieren. Etwaige Interessenkonflikte haben wir ganz einfach durch eine Größenbarriere gelöst. Investments unter 10 Millionen Euro fließen in Publikumsfonds. Investments darüber in institutionelle Vehikel. Die Immobilienfonds befinden sich aktuell in der Management- oder Platzierungs- und Investmentphase. Hier machen wir uns aktuell über die Zielerreichung für die Anleger keine Sorgen. In der Zukunft wird das Publikumsgeschäft nach wie vor eine tragende Säule unseres Unternehmens sein, dessen Ergebnisbeitrag für die Einhaltung unserer Unternehmensplanungen jedoch nicht nötig ist. In der Summe sehen wir uns hiermit sehr gut aufgestellt.