Während Aberdeen bzw. Degi mit dem Degi Global Business mit einem Bewertungsminus von 21,6% einen neuen deutschen Rekord in puncto Abwertung bei Offenen Immobilienfonds vorlegte und TMW nach knapp 2 Monaten schon wieder ihren Weltfonds schließen musste, und sich vom (institutionellen) Anleger in Sippenhaft genommen sieht, gab es in der Szene der Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger auch gute Meldungen. Dazu später.
Nach journalistischer Übung, um das Leserinteresse zu treffen, fangen wir mit den schlechten Nachrichten an. Bedenken Sie aber, dass die guten Nachrichten wichtiger sind. Denn für den Markt ist es viel interessanter, dass bei institutionellen Anlegern der Knoten geplatzt ist. Das Bewertungsdesaster sportlicher Boomeinkäufe, das übrigens völlig im Rahmen internationaler professioneller Fonds liegt, ist, ist eigentlich nur eine Fußnote.
Des anderen Leid … – Degi Global Business setzt neue Abwertungsmaßstäbe. TMW muss in „Sippenhaft“ schon wieder schließen und prügelt auf Degi ein
Am Montag Mittag konnten Sie unter www.rohmert-medien.de unserer laufenden mit News und Artikeln aktualisierten Homepage lesen, dass der ehemalige deutsche Vorzeige-Fondsmanager Degi, der die Offenen Immobilienfonds der Dresdner Bank managte und inzwischen an Aberdeen entsorgt wurde, mit seinem Fonds für institutionelle Anleger, Degi Global Business, neue Rekorde bei der Abwertung eines Offenen Immobilienfonds aufgestellt hat. Wir hatten Ihnen 20% Anlegerverlust gemeldet. Gegen Abend kristallisierten sich die genauen Zahlen. Die FTD fasste zusammen. Der Bestand des Degi Global Business muss um 68,4 Mio. Euro abgewertet werden. Das sind 13,8% des Immobilienvermögens von jetzt 427 Mio. Euro. Wegen der für einen Offenen Immobilienfonds hohen Kreditquote im Fonds von 40,1%, die auch auf sportliche Renditeziele schließen lässt, fällt das Vermögen der Anleger (Nettoinventarwert = Vermögen abzüglich der Schulden) um 21,6%.
Das ist zwar auf der einen Seite ein deutscher Rekord in Bezug auf Abwertungen Offener Fonds, liegt aber auf der anderen Seite durchaus im Rahmen der Finanzkrisen-Abwertungen internationaler professioneller Immobilienfonds für institutionelle Großanleger der bekannten Namen der Investmentbanker-Szene bzw. der weltberühmten Fondsmanager. Insofern lässt das nicht unbedingt auf die Management- und Immobilien-Qualität schließen. Das Zusammenspiel zwischen boom-/krisenbedingten Änderungen der Marktrenditen und zu berücksichtigenden Mietmarktveränderungen kann bei angelsächsischer Bewertungsmethodik leicht zu solchen Ausschlägen führen. Erinnern Sie sich z. B. an die berühmte Londoner „Gurke“ der IVG.
Anderseits war die Stimmung unter den Anlegern am Montag nicht gut. Speziell Dachfonds, die im Gegensatz zu den eigentlich angesprochenen professionellen Immobilienanlegern doch einen hohen Anteil haben, werden durch die Abwertung hart getroffen. Sie können das nicht einfach aussitzen, sondern müssen das direkt im Portfolio berücksichtigen. DAS INVESTMENT verweist darüber hinaus auf Äußerungen des Aberdeen-Deutschland-Chefs Dr. Hartmut Leser, der avisierte, das zukünftig nur noch auf Märkten gekauft würde, wo Aberdeen Asset Management vor Ort mit Büros und entsprechender Marktkenntnis präsent sei. Bislang habe das Aberdeen-Management darauf offensichtlich weniger Wert gelegt, schließt DI. Der Osteuropa-Anteil des Degi-Fonds liege aktuell bei etwa 30%, obwohl die Gesellschaft dort keine Büros habe. Abwertungen von bis zur Hälfte bei einzelnen Immobilien sprechen nicht unbedingt für „entsprechende Marktkenntnis“. Allerdings muss aus „Der Immobilienbrief“-Sicht der Fairness halber festgestellt werden, dass das Kind zum Zeitpunkt des Aberdeen-Einstiegs schon im Brunnen schwamm.
Das wirft aber wieder die Frage auf, ob Aberdeen beim Erwerb der Degi überhaupt wusste, was sie sich antat, und dass ein deutscher offener Fonds nicht ein beliebig verfügbares Immobilienportfolio ist. In der Folge der Abwertung stellte der sich in „Sippenhaft“ genommene TMW-Gründer und Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Klaus Trescher, der seinen TMW-Weltfonds trotz guter Maßnahmenumsetzung wieder schließen musste, auch entsprechend sauer fest, dass es für ihn völlig unverständlich sei, wie ein turnusmäßig bewertetes Portfolio der Art implodieren könne. Das wiederum sollte eigentlich nicht nur den Wettbewerb, sondern auch den BVI, den Bewerterverband BIIS und vielleicht auch das BaFin beschäftigen.
Wieso einzelne Immobilien, die möglicherweise noch vor einigen Monaten, schon auf dem Höhepunkt der Krise durch einen deutschen Gutachterausschuss bewertet worden sind, jetzt im „Wert“ halbiert werden müssen, lässt zu beantwortende Qualifikationsfragen in jede Richtung zu. Eine im journalistischen Kollegenkreis geäußerte Vermutung, Aberdeen könne nach der Abwertung über Problembereinigung des Fonds durch Immobilienverkauf im Familienkreis nachdenken, können wir nicht teilen. Bei einem „Mütterchen Mü“-Publikumsfonds würden wir die Idee sogar für nachdenkenswert halten. Bei institutionellen Anlegern dürfte das Grenzen maximalen gedanklichen Unvermögens eines Asset-Managers überschreiten. Wir vermuten eher eine Kombination aus angelsächsischer Bewertung maximaler Volatilität, breiter Marktentwicklung und sportlicher Einkäufe in Know-how Neuland.
Die ehemalige deutsche Vorzeigegesellschaft Degi, die die Offenen Immobilienfonds der Dresdner Bank managte und vor einigen Jahren mit Unterstützung der Allianz Bewertungsprobleme löste, gehört inzwischen zum Aberdeen Konzern und firmiert unter Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH.
Schon damals stellten wir uns immer wieder die Frage, wessen Geld da mit wessen Geld gerettet wurde. Die Fonds gehören Anlegern. Die Retter Aktionären. Das könnte auch erläuterungsbedürftige Fragen auslösen.
„Der Immobilienbrief“-Fazit: Von Schuldzuweisungen wollen wir uns hier zurückhalten. Sicherlich waren die Ziele des Fondsmanagements engagiert. Risiken gehören dazu. Vor dem Hintergrund des „Offenen Fonds“ ergibt sich aber Klärungsbedarf. Hinzu kommt eine mögliche Änderung der Bewertungskultur durch den Einstieg angelsächsisch geprägter Fondsmanager. Im Juli 2009 hatte Morgan Stanley den P2 Value um 10,4% abgewertet. Das entsprach beim Anlegervermögen einer Abwertung um 13,8%.
Bewertungsprobleme bei Offenen Immobilienfonds sind sowieso alle paar Jahre Thema. Nicht zu diskutieren sind sicherlich nachhaltige Wertänderungen von Immobilien durch immobilienbezogene Änderungen z. B. der Mietverträge oder durch generelle Marktänderungen. Auf der anderen Seite ist unter Berücksichtigung der Interessen privater Anleger durchaus zu fragen, ob nach internationalen Gepflogenheiten jede temporäre, auch überzogene Änderung der Marktrenditen oder Marktmieten bei Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und geplantem Cash Flow sofort berücksichtigt werden muss. Anleger, die die Aussagen einer solchen Bewertung nicht verstehen, werden verunsichert. Deutsche Bewerter verwenden deshalb „nachhaltige“ Mieten und Renditen. Das glättet. Andererseits löst eine aktuelle Bewertung, die der Gesetzgeber auch verlangt, das Dilemma, dass der Anleger täglich in der Fachpresse liest, dass die Immobilienwerte international drastisch gefallen oder gestiegen sind, während sich das nicht in den Kursen der offenen Immobilienfonds spiegelt. Immobilienwerte sind ebenso wenig statisch wie Aktienkurse. Der Anleger wird das auch verstehen. Wenn er seine Anteile hält, gleichen sich temporäre Extreme schnell wieder aus.
Des einen Freud … – Catella KAG meldet Fonds-Rekordplatzierung bei Focus Nordic Cities und Einführung eines Reservierungssystems für Anleger beim von Catella administrierten Bouwfonds European Residential
Am Mittwoch meldete Catella Real Estate AG KAG, dass das Netto-Fondsvermögen beim FOCUS NORDIC CITIES, einem Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger, in den vergangenen 12 Monaten um 22% bzw. 80 Mio. Euro auf 544 Mio. Euro zugelegt hat. Vergangene Woche konnte das Geschäftshaus „Hopfenburg“ im Herzen Hamburgs als 26. Immobilie in das Sondervermögen eingestellt werden. Das Catella-Fondsmanagement hatte im vergangenen Jahr bereits regelmäßig die Gelegenheit genutzt, Immobilien in Innenstadtlagen in Oslo, Malmö und Hamburg zu interessanten Renditen zu erwerben. Demnächst sind weitere Käufe in Helsinki, Kopenhagen und Hamburg geplant. Der Fonds verfügt dazu über eine ausreichende Gesamtliquidität von knapp 17%. FOCUS NORDIC CITIES kennzeichnet eine ausgeglichene regionale und sektorale Diversifizierung mit jetzt 26 Liegenschaften in sechs verschiedenen Ländern und Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotels. Schwerpunkte der Investments sind in Norwegen, Schweden, Finnland und Deutschland. Im laufenden Geschäftsjahr wurden bereits 10 Liegenschaften bewertet, so dass das Fondsmanagement auch für den Rest des Geschäftsjahres von einem in etwa ausgeglichenen Bewertungsergebnis ausgehen kann. Die Rendite des Fonds betrug im letzten Geschäftsjahr überdurchschnittliche 4,6 % (nach BVI-Methode). Die Vermietungsquote liegt bei knapp 99%, also praktisch Vollvermietung.
Noch besser sieht es beim Bouwfonds European Residential Fonds aus, bei dem die hohe Nachfrage institutioneller Anleger zur Einführung eines Reservierungssystems führte. Nach krisenbedingt ruhigem Start – schließlich wurde der Fonds kurz vor der Finanzkrise aufgelegt und war damit Anfangs mit der „Schockstarre“ konfrontiert – wurde der Fonds zuletzt von Anlegern überlaufen. Der Bouwfonds Residential wird von Catella RE AG KAG administriert. Er ist ein Offener Immobilienfonds nach deutschem Investmentrecht, der für Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Dachfonds und vermögende Privatpersonen geeignet ist. Die Mittelzuflüsse erreichen eine Höhe, die sowohl die Erwartungen als auch das fondsadäquate Immobilienangebot weit übertroffen haben. Grund ist, dass der Wohnimmobilien-Fonds kleinen institutionellen Investoren oder vermögenden Privatanlegern, die mindestens 500 000 Euro anlegen wollen, eine durch gestreute Wohnungsinvestments attraktive Kombination von niedrigem Risikoprofil und laufender Ertragssicherheit bietet. Als Reaktion auf den hohen Mittelzufluss hatte der Fonds bereits im vierten Quartal 2009 eine Warteliste für Beträge über 5 Mio. Euro eingeführt und seine Objektakquisitionspipeline erweitert. In Deutschland, Norwegen und Schweden wurde bereits gekauft. Weitere Akquisitionen laufen gerade in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden. Da ein wichtiger Vorteil der Fondskonstruktion gegenüber klassischen Offenen Immobilienfonds in der Möglichkeit eines strengen Liquiditätsmanagements liegt, beschloss das Fonds-Management in Abstimmung mit der Catella Real Estate AG KAG bei weiterhin hohem Kapitalangebot auch unterhalb der 5 Mio. Euro Grenze die Ausgabe neuer Anteile vorübergehend einzustellen und ein Reservierungssystem einzuführen. Rückgaben sind weiterhin jederzeit möglich. Die Liquidität des Fonds, die derzeit ja wenig Rendite bringt, soll auf 10% gesenkt werden, um die Interessen der derzeitigen Investoren zu sichern.