Strategisches Unternehmensdenken stört Investoren
Deutsche Unternehmensimmobilien legen auch international ihren „Exoten-Status“ ab, berichtet die Initiative Unternehmensimmobilien, der ATOS/Corestate, Aurelis, BEOS, Bulwiengesa, Cromwell Property Group, Garbe Industrial Real Estate, Geneba Properties, GSG Berlin, Investa, SEGRO, Siemens und Sirius angehören. Dies belegen lt. aktueller Studie die deutlich sinkenden Cap Rates. Internationale Investoren nutzten Paketkäufe für ihren Markteintritt. Allerdings bliebe die hohe Eigennutzungsrate in Deutschland ein Bremsschuh für Investitionen. Dies sei auf dem US-amerikanischen und britischen Immobilienmarkt anders. Hier seien Light-Industrial-Immobilien seit längerer Zeit etabliert.
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Während in Deutschland 70% der Unternehmen ihre Immobilien im eigenen Besitz halten, seien es in Großbritannien nur 40%, in den USA nur 30% und in Asien sogar nur 20%. Die durchschnittliche Cap Rate (Nettoanfangsrendite ohne Erwerbsnebenkosten bzw. Verhältnis des Nettoertrages zu Kaufpreis) in Deutschland war zwischen 2012 und 2015 im Vergleich zum US- amerikanischen und britischen Markt im Industrial-Segment deutlich volatiler. Ab 2015 stieg allerdings die Investmentnachfrage in Deutschland so stark an, dass die durchschnittliche Cap Rate von 8,0% (2015) nahezu kontinuierlich auf 6,3% am Jahresende 2017 fiel. Die Rendite lag damit teilweise unter den Vergleichswerten des US-amerikanischen und britischen Marktes. Aktuell liegen USA und Deutschland bei 6,3% gleichauf und GB ist mit gut 6% leicht teurer.
Trotz Volatilität habe Deutschland aber noch deutliches Steigerungspotenzial, erwartet Tobias Kassner, Bereichsleiter bei bulwiengesa für Industrie und Logistikimmobilien. Der Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen war in Deutschland mit 12% erstmals zweistellig, jedoch deutlich geringer als in den Vergleichsmärkten. Im Rekordjahr 2017 erreichte nicht nur das gesamte Transaktionsvolumen, sondern auch der Anteil von Paketverkäufen mit rund 42% einen Höchstwert. Mit 1,2 Mrd. Euro wurde in Pakete mehr als in den Jahren 2015 und 2016 zusammen investiert. Der größte Teil entfiel auf internationale Investoren. Diese erwerben bislang vor allem Objekte innerhalb oder in der Nähe von Metropolregionen. Einheimische Investoren investieren dagegen auf Grund ihrer angenommenen Marktkenntnis häufiger in Unternehmensimmobilien außerhalb von Ballungsgebieten.
Damit der deutsche Markt für Unternehmensimmobilien nachhaltig ein attraktives Anlageziel bleibe, sollte dem Investmentmarkt mehr vom bislang eigengenutzten Bestand zugeführt werden, erwartet die Initiative. Nur so könne einer nachlassenden Investitionstätigkeit infolge fehlender Angebote vorgebeugt werden. Inwieweit die deutschen Unternehmen, die sich geschäftspolitisch von Immobilienunternehmen unabhängig halten wollen, und ihre strategischen Produktionsimmobilien deshalb sinnvollerweise im Bestand halten, dieser Empfehlung aus Investorensicht folgen, bleibt dahingestellt. Die Einschränkung unternehmerischer Entscheidungsfähigkeit wird bei Miet- oder Leasingkonzepten regelmäßig unterschätzt. Inwieweit Investoren wiederum an nicht betriebsnotwendigen Flächenbeständen großer Industrieunternehmen interessiert sein sollen, ist gleichfalls zu durchdenken. Darüber hinaus vergessen Immobilieninvestoren leicht die vergleichsweise geringe Bedeutung von investmentfähigen Industrieimmobilien in den Unternehmensbilanzen gegenüber ihrer strategischen Bedeutung für das Unternehmen.