Umsatz-, Miet- und Preisindizes insgesamt rückläufig
Zwar haben im 4. Quartal 2012 in Europa die Vermietungsumsätze analog zu vielen Investmentmärkten deutlich zugelegt, jedoch konnte das den Rückgang im Gesamtjahr nicht ausgleichen. Sowohl der Mietpreis-Index als auch der Kapitalwert-Index von Jones Lang LaSalle (JLL) gingen im 4. Quartal um 0,6% im Quartalsvergleich zurück.
Die traditionelle Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle (JLL) sieht auf dem oberen Wendepunkt des Zyklus Amsterdam, Paris, Warschau und Genf, wie die brandaktuelle JLL-Immobilienuhr für Büroimmobilen im 4. Quartal 2012 ausweist. In der Phase des verlangsamten Mietpreiswachstums auf dem Weg zum oberen Wendepunkt befinden sich mit abnehmendem Abstand zur Spitze München, Kopenhagen, Hamburg, Moskau, Berlin, Köln, Düsseldorf und immer näher am Höhepunkt Oslo, Stockholm, Stuttgart, Helsinki und Lyon. In der dynamischen Phase des beschleunigten Mietpreiswachstums befinden sich Manchester, Istanbul, Luxemburg, St. Petersburg, London City und London Westend. Den Abstieg beginnen knapp hinter dem Höhepunkt Genf, Mailand und Zürich. Den unteren Wendepunkt knapp vor sich haben Athen, Lissabon, Budapest, Madrid, Rom, Barcelona, Dublin, Bukarest, Brüssel, Edinburgh, Frankfurt, Kiew und Prag.
Die Erholung des europäischen Büroflächenmarktes wird weiterhin durch die anhaltend schwache Konjunktur der Schuldenkrisen-Länder ausgebremst. Die dadurch ausgelösten strengen Sparmaßnahmen bremsen insbesondere die Entwicklung in Südeuropa. Europaweit steigende Arbeitslosenzahlen sind die Folge. Zwar gebe es derzeit Anzeichen einer Abschwächung der Krise, jedoch bleibe die Unsicherheit und manifestiere sich in einem schwachen Geschäftsklima, stellt JLL fest. Trotz Stabilität in den meisten Märkten spiegeln die Büroflächen-Spitzenmieten die wirtschaftliche Flaute. Der europäische Mietpreisindex von JLL, der auf 24 Indexstädten basiert, zeigt bereits im 4. Quartal in Folge eine Negativentwicklung mit -0,6% im 4. Quartal und 1,5% im Einjahresvergleich. In 18 Indexstädten blieben die Mieten stabil. Der Anstieg in Lyon (+5,6%), Düsseldorf (+4%) und München (+1,6%) konnte die Rückgänge in Moskau (-4,2%), Mailand (-3,8%) und Paris (-2,1%) nicht ganz ausgleichen. In 9 Märkten lagen die Spitzenmieten Ende 2012 unter dem Vorjahresniveau. Besonders gebeutelt waren Paris, Dublin, Madrid und Mailand mit Werten zwischen -7,2 und -5,7%. Auf der anderen Seite legten 8 Indexstädte zu. Mit Ausnahme von Frankfurt sind dies vor allem alle deutschen Immobilienhochburgen. Düsseldorf lag mit +8,3% vor Lyon und Luxemburg an der Spitze.
Der Vermietungsumsatz im Jahr 2012 lag mit 10,3 Mio. Quadratmetern in der Summe der Indexstädte um 10% unter dem Vorjahreswert. Der 5-Jahresschnitt wurde um 7% verfehlt. Dagegen konnte das 10-Jahres-Durchschnittsniveau in etwa gehalten werden. Überdurchschnittlich büßte mit -18% Mittel- und Osteuropa ein, das stark durch Moskau beeinflusst wurde. Aber auch in den westeuropäischen Märkten waren Umsatzeinbußen von insgesamt 6% festzustellen. Die Leerstandsquote liegt weiter unter 10% und nahm im 4. Quartal minimal auf aktuell 9,6% ab. Deutlich positiv hat sich die jährliche Nettoabsorption für die europäischen Indexstädte mit 3,4 Mio. Quadratmetern entwickelt. Das hohe Absorptionsniveau hält bereits seit dem 4. Quartal 2010 an. In Westeuropa sind vor allem die deutschen Märkte für die positive Entwicklung verantwortlich. Die Absorption in Paris und London lag jedoch unter Durchschnitt.
Unter dem Strich erwartet JLL für 2013 bestenfalls ein geringes Mietpreiswachstum. Die Spitzenmietpreisentwicklung in den vergleichsweise robusten Volkswirtschaften Deutschlands oder Skandinaviens dürften weiter an Dynamik verlieren. Länder, die durch die Euroschuldenkrise betroffen seien, müssten mit weiteren Rückgängen rechnen. Hier ist weder preislich noch quantitativ der Boden erreicht. Europaweit erscheint erst ab 2014 ein Anstieg der Mieten wieder möglich. Dies setzt lt. JLL eine nachhaltige Erholung der konjunkturellen Lage voraus. ¨