Christoph Wittkop, Sprecher der Geschäftsführung CRE Resolution GmbH
Die große Frage 2009 war, ob und vor allem wann mit einem Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise gerechnet werden kann. Anfang des Jahres gab es Sorge, wie schlimm die bisher unvergleichbare Rezession ausfallen würde. Schon im Sommer schien es dann, als sei das Schlimmste überstanden.
Das sehe ich allerdings nicht so. Die Auswirkungen auf die Höhe der Arbeitslosigkeit werden sich erst noch zeigen, ebenso wird die Zahl von Insolvenzen bzw. die Zahl der Unternehmen, die sich in (Miet)-Zahlungsschwierigkeiten befinden, sehr wahrscheinlich weiter steigen. Noch sind die Cashflows aus bestehenden Mietverhältnissen relativ stabil. Das wird sich meiner Meinung nach verschlechtern. Die langfristigen Auswirkungen und Konsequenzen der Krise sowie des politischen Handelns für die Finanz- und Immobilienwirtschaft sind noch keineswegs klar und bleiben abzuwarten.
In der Immobilienwirtschaft nahm 2009 das Wachstums- und Investitionstempo deutlich ab. Dies führte zu sehr geringen Transaktionsvolumina. Vor allem Käufer aus den Bereichen „Value Add“ und „Opportunistic“ waren kaum aktiv. Diese hatten in den Jahren zuvor noch das Marktgeschehen dominiert. Alle mit Transaktionen in Verbindung stehenden Bereiche waren entsprechend ebenfalls wenig aktiv. So kam es auch zu deutlich weniger Vergaben von neuen Asset-Management-Mandaten, lediglich wurden vereinzelt Asset Manager ausgetauscht. Insgesamt wurde dadurch bei vielen Marktteilnehmern eine Anpassung der Kapazitäten notwendig – auch bei CRE Resolution. Wir haben vor allem in den in 2007/2008 stark aufgebauten Bereichen Transaktion und Projektentwicklung Personal freisetzen müssen, um so für 2010 eine vorteilhaftere Kostenbasis zu schaffen. Darüber hinaus haben wir die Zeit genutzt, unsere Prozesse weiter zu optimieren. Bei den Vermietungen, des uns anvertrauten Immobilienvermögen in Höhe von 1,7 Milliarden Euro, lagen wir sowohl im Bereich Büro als auch im Bereich Logistik – teilweise deutlich – über den Businessplänen und es gelang uns, aus zwei eher kleinteiligen Portfolios deutlich mehr Objekte bei Privatinvestoren zu platzieren als zu Beginn des Jahres geplant war.
Die aktuelle Situation ist herausfordernd, sie bietet jedoch auch Chancen für uns Asset Manager. Weil viele Vermieter ein noch aktiveres Asset und Property Management benötigen, bei dem eine gute Mieterbetreuung Standard und kein „Add on“ ist. Gleichzeitig wird man sich mehr Gedanken über alternative Nutzungen machen müssen. „Einmal Bürohaus, immer Bürohaus“ wird für manche Objekte und Lagen nicht mehr gelten. Außerdem sehen wir beispielsweise interessante Möglichkeiten im Bereich Workout für Banken und Insolvenzverwalter. Hier konnte CRE Resolution 2009 bereits erste Mandate akquirieren. Darüber hinaus haben wir mit Partnern aus komplementären Kompetenzfeldern die German Workout Platform gegründet. Wir erwarten für 2010 zwar keine Welle von Notverkäufen aus dem Bankenbereich, allerdings gehen wir von einer verstärkten Aktivität der Workout-Abteilungen und Insolvenzverwalter aus. Dies bedeutet auch Potenzial für das Dienstleistungsgeschäft. Die Banken werden so gut es geht versuchen, das Wertschöpfungspotenzial selbst zu heben, um Abschreibungen möglichst niedrig zu halten. Ebenso versprechen wir uns von den Family Offices Wachstumspotenzial für die nächsten Jahre. Hier werden wir unser gesammeltes Know-how im Asset Management, im Transaktionsmanagement und in der Projektentwicklung einbringen. Den Vermietungsmarkt sehen wir 2010 eher schwach und wir erwarten auch kaum neue Aktivitäten im spekulativen Development-Bereich, für Revitalisierungen und Umnutzungen sehen wir jedoch interessantes Potenzial.
Das Transaktionsvolumen hingegen wird davon abhängen, wie viele Core-Immobilien angeboten werden. Ich gehe davon aus, dass das Angebot deutlich unter der Nachfrage liegen wird. Schwierige Objekte in B- und C-Lagen hat es durch fehlende Investitionsnachfrage und Abwertung besonders hart getroffen. Wir erwarten, dass sie durch wegbrechende Mieter 2010/2011 weiter leiden werden. Das führt deutlich zu einer Vergrößerung der Renditedifferenz zwischen Core- und Nicht-Core-Objekten und Lagen. Objekte in schlechteren Lagen können vermutlich nur mit deutlichen Abschlägen gehandelt werden. Das gilt vor allem für Gewerbeobjekte, die Leerstand oder Sanierungsbedarf aufweisen. Selbst opportunistische Investoren suchen mittlerweile zunehmend Objekte in guten Lagen. Dort kommen aber nur selten adäquate Objekte auf den Markt, die den Renditeerwartungen der opportunistischen Investoren gerecht werden. Hinzu kommt, dass die Eigenkapitalquoten voraussichtlich dauerhaft höher bleiben werden, sodass die Erzielung von »opportunistischen Returns« noch schwieriger wird. Vermutlich werden auf mittlere Sicht vor allem wieder mehr Projektentwickler potenzielle Partner von Opportunity Funds sein. Der Wohnungsmarkt sollte sich weiter stabilisieren. Da sehen wir weder große Preisschwankungen nach unten noch nach oben. Das grundsätzliche Interesse institutioneller Anleger an der Assetklasse Wohnen wird unserer Meinung nach weiter steigen. Auch für uns hat sich der Bereich Wohnen im Vergleich zu Gewerbeimmobilien als stabilisierender Faktor erwiesen. Im Bestand der CRE AG wurden einige große Bestandssanierungen mit mehr als 50 Millionen Euro abgeschlossen und die Vermietung durch aktives Management und kreatives Marketing weiter verbessert. Im Drittgeschäft Wohnen stehen die Zeichen ebenfalls auf grün.
Insgesamt sehen wir 2010 positiver entgegen, glauben aber, dass das Umfeld weiterhin schwierig bleiben wird. Insofern kann man wohl noch keine Entwarnung in der Breite geben, aber Unternehmen, die ihr Geschäftsmodell frühzeitig anpassen konnten, bieten sich attraktive Chancen.