Nachdem die Finanzkrise auch die Realwirtschaft in Deutschland erfasste (2. Quartal 2008 bis 1. Quartal 2009), kam das Transaktionsgeschehen am deutschen Markt für Immobilieninvestments Ende 2008/Anfang 2009 faktisch zum Erliegen. Dazu Henrik Hertz, Sprecher von DIP – Deutsche Immobilien-Partner und in dieser Funktion 2011 erneut bestätigt: „Seitdem entspannt sich der Investmentmarkt zunehmend. Bereits Ende 2009 legten Immobilieninvestments in Deutschland wieder allmählich zu.“ Dies sei nicht zuletzt Folge des raschen wirtschaftlichen Aufschwungs in Deutschland.
Für das Jahr 2010 analysiert DIP nach zwei Jahren deutlicher Umsatzrückgänge mit rd. EUR 46,4 Mrd. erstmals wieder ein wachsendes Transaktionsvolumen am deutschen Markt für Immobilieninvestments. Darüber hinaus zog das Marktgeschehen gegen Ende des Jahres 2010 noch einmal kräftig an. Für Henrik Hertz Anlass, positiv ins Jahr 2011 zu blicken: „Für 2011 ist nach Analysen von DIP eine weitere Steigerung der Transaktionsvolumina um insgesamt bis zu 25% möglich.“
DIP-Sprecher Henrik Hertz, 2011
erneut in diesem Amt bestätigt
Nach Analysen und vorläufigen Berechnungen von DIP – Deutschen Immobilien-Partner sind die Umsätze auf dem deutschen Markt für Immobilieninvestments (Wohn- und Gewerbeinvestments, Asset- und Share-Deals) 2010 gegenüber dem Vorjahr um 15% auf rd. EUR 46,4 Mrd. gestiegen (2009: rd. EUR 40,3 Mrd.). Dazu DIP-Sprecher Henrik Hertz: „So erfreulich diese Zahlen auf den ersten Blick erscheinen, ist indessen zu bedenken, dass dieses Ergebnis deutlich unter dem Mittelwert der letzten zehn Jahre liegt.“ Dieser liegt bei rd. EUR 65,1 Mrd. „Und selbst ohne die beiden außergewöhnlichen Boomjahre 2006 und 2007 stellt sich der Durchschnittswert immer noch auf deutlich höhere EUR 52,1 Mrd.“, ordnet Hertz das 2010er Ergebnis ein, zeigt sich indessen optimistisch, dass 2011 die Marke von EUR 55 Mrd. übertroffen werden kann.
Verteilung der Transaktionsvolumina nach Asset-Klassen
2009 dominierten Wohninvestments mit einem Anteil von rd. 52% am gesamten Geldumsatz zum ersten Mal innerhalb der letzten zehn Jahre den deutschen Investmentmarkt. 2010 „übernahmen“ die gewerblichen Investments wieder die Spitzenposition: Von dem gesamten Transaktionsvolumen des Jahres 2010 (EUR 46,4 Mrd.) entfielen EUR 21,8 Mrd. auf Wohninvestments und EUR 24,6 Mrd. auf gewerbliche Investments. Dabei legte das Transaktionsvolumen bei den Wohninvestments um 4% und bei den gewerblichen Investments sogar um 24% gegenüber 2009 zu.
Käufergruppen
Das Käuferspektrum dominierten 2010 vor allem eigenkapitalstarke Investoren, wie z.B. offene und geschlossene Fonds sowie Pensionskassen, die vor allem auf der Suche nach großvolumigen Core-Objekten in Toplagen waren.
Zu den größten Einzeldeals gehören u.a. der Opernturm in Frankfurt, das Sony-Center und das Alexa in Berlin sowie der Vodafone-Campus in Düsseldorf.
Die Unsicherheit an den Aktienmärkten und das anhaltende niedrige Zinsniveau führen darüber hinaus zum Fehlen alternativer Anlageformen, so dass insbesondere auch private Investoren verstärkt in Immobilien investierten. Diese wiederum wurden vor allem auf dem Wohninvestmentmarkt aktiv, der entsprechend gegenüber früheren Jahren deutlich stärker von kleinteiligen Deals bestimmt wurde.
Die gewerblichen Investmentmärkte in den „Big Seven“
In den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen nach Analysen und vorläufigen Ergebnissen von DIP 2010 auf EUR 10,8 Mrd. „Das entspricht knapp 44% des gesamten relevanten gewerblichen Umsatzvolumens in Deutschland“, so das Fazit von Henrik Hertz. Es seien vor allem ausländische Investoren, die Deutschland – allen voran die „Big Seven” – nach starker Zurückhaltung 2009 im letzten Jahr wieder entdeckt hätten.
Die höchsten gewerblichen Investmentumsätze wurden nach Analysen von DIP in Berlin getätigt (EUR 2,8 Mrd.). Danach folgen Hamburg (EUR 1,9 Mrd.), Frankfurt (EUR 1,8 Mrd.) und München (EUR 1,2 Mrd.). Auch in Düsseldorf (EUR 1,2 Mrd.) und in Köln (EUR 1,0 Mrd.) konnte 2010 die Milliardengrenze überschritten werden. Stuttgart bildet mit EUR 0,4 Mrd. das Schlusslicht.
Renditeentwicklung
„2010 war ein anspruchsvolles Immobilienjahr“, beschreibt Henrik Hertz das Marktgeschehen. Zwar hatte sich bereits Anfang 2010 eine Stabilisierung bzw. Erholung abgezeichnet, dies galt indessen zunächst nur für Einzelhandelsimmobilien und z.T. auch für Logistikimmobilien.
„Der Markt für Büroimmobilien“, so Hertz, „hinkte dagegen lange Zeit hinterher und hat erst in der zweiten Jahreshälfte an Fahrt gewonnen.“ Aufgrund der guten Perspektiven auf dem Bürovermietungsmarkt mit einem sukzessiven Abbau des nachfragegerechten Leerstands und stabilen Büromieten sowie dem Nachfragefokus der Investoren auf Core-Immobilien zogen die Preise leicht an und die Spitzenrenditen für Büroinvestments gaben Ende 2010 leicht nach. Das gilt indessen bislang nur für A-Städte, in B- oder C-Städten hat es im Jahresverlauf 2010 noch keine wesentlichen Preis- oder Renditeänderungen gegeben.
Büro-/Geschäftshäuser
Die mit den Umsätzen gewichteten mittleren und marktüblichen Anfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen blieben in den 15 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/ Main, Hamburg, Hannover, Köln,
Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) 2010 mit 6,29% nahezu konstant zum Vorjahr (2009: 6,24%). Die Spanne der Spitzenrendite reicht dabei von ca. 4,5% in München bis 7,6% in Rostock.
Märkte mit den höchsten Kapitalisierungsfaktoren und damit zugleich mit einer relativ geringen, aber sehr stabilen mittleren Rendite sind München (5,1%), Düsseldorf (5,6%) und Stuttgart (5,5%). Danach folgen Frankfurt am Main und Hamburg (5,9% bzw. 6,0%).
In den Citylagen der kleineren Städte werden im Mittel Anfangsrenditen um 7% erzielt. Die Spannweite reicht hierbei von rd. 6,4% in Bremen (Spitze 5,5%) bis Rostock 8,4% (Spitze 7,6%).
Wohninvestments
Im Wohninvestmentsegment war 2010 die Nachfrage deutlich höher als das Angebot, in deren Folge die Kaufpreisfaktoren erneut anzogen. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die DIP-Märkte für Wohnimmobilien (Bestand) bei 7% und damit knapp 18 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahresergebnisses. „Dabei ist das Niveau der erzielbaren Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern bundesweit sehr verschieden“, erläutert Henrik Hertz. Das sei vor allem Folge der unterschiedlichen Angebots- und Nachfragerelationen.
„In den Märkten mit z.T. hohen Wohnungsleerständen lassen sich nur schwer höhere Preise durchsetzen, entsprechend gering sind die Kapitalisierungsfaktoren“, so Hertz weiter. Dazu zählten Berlin, Leipzig und Magdeburg (Faktor 11- bis 12-fach bzw. Anfangsrenditen 8% bis 9,5%). In diesen Regionen sei aber zugleich der Rendite-Spread in Abhängigkeit von der Lage ausgesprochen hoch: In den stark nachgefragten Wohnlagen sind die Kapitalisierungsfaktoren teilweise um drei, vier oder sogar fünf Vervielfältiger der Jahreseinnahmen höher als in einfachen Lagen.
In den Märkten mit Nachfrageüberhängen, wie z.B. in Frankfurt am Main, Hamburg und Köln, sind die Kapitalisierungsfaktoren selbst für Bestandsimmobilien entsprechend hoch (16- bis 18-fach).
Trends 2011
• Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt konzentrierte sich 2010 wie 2009 auf Core-Produkte. Das Angebot bzw. die Verkaufsbereitschaft solcher Topobjekte war indessen gering. Hier zeichnet sich auch für 2011 keine markante Angebotserweiterung ab. Dazu Henrik Hertz: „Nur wenn potentielle Investoren ihre Risikobereitschaft steigern und auch Objekte jenseits von A-Lagen und -Standorten in Betracht ziehen, kann der Transaktionsmarkt davon profitieren.“ Derzeit deute, so Hertz, einiges darauf hin, dass dies 2011 der Fall sein könnte: Das zunehmende Interesse internationaler Akteure, die positiven wirtschaftlichen Perspektiven und auch die zunehmende Quote an spekulativen Büroneubauten in den „Big Seven“ sind die ersten Vorboten, dass einige risikobereitere Investoren auf Deutschland setzen. Hier wird es zuletzt von der Finanzierungsbereitschaft der Banken abhängen. Diese, so Hertz, seien vorsichtig und entsprechend hoch seien die Eigenkapitalforderungen bei risikoreicheren Investments.
• Neben den Käufern erwarten die Experten des DIP-Verbundes auch von der Verkäuferseite positive Impulse. „Es spricht vieles dafür, dass einige Investoren, denen es gelungen ist, ihre Portfolios zu stabilisieren, die günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den leichten Preisanstieg für ihren Exit nutzen. Das Angebot dürfte entsprechend wieder etwas größer werden“, so die Marktmeinung von Henrik Hertz. Für 2011 halten die Experten des DIP-Verbundes deshalb ein gegenüber dem Vorjahr ein bis 25% höheres Transaktionsvolumen am deutschen Markt für Immobilieninvestments möglich.
• Im Fokus der Nachfrage werden 2011, wie bereits im Vorjahr, Einzelhandelsobjekte mit gesichertem Cash Flow, zukunftsfähigen Nutzungskonzepten und langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Filialisten stehen.
• Büroinvestments werden auch 2011 ungeachtet weiter anziehender Büroflächenumsätze unverändert sorgfältig analysiert. Angesichts des insgesamt hohen Angebotssockels haben beim Verkauf mittelfristig bonitätsplausibel vermietete Neubauten bzw. ertüchtigte Bestandsobjekte die besten Chancen.
• Investoren, die auf steigende Kaufpreisfaktoren setzen, sind gut beraten, Büroobjekte in B-Lagen genauer zu betrachten. Im Gegensatz zu Core-Immobilien, deren Spitzenrendite bereits im Jahr 2010 nachgab, waren hier bislang keine wesentlichen Preisänderungen zu beobachten. Dementsprechend kann bei anziehender Markttätigkeit hier mit einer vergleichsweise hohen Renditenkontraktion gerechnet werden.
• Im Wohnsegment bleibt auch 2011 die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot. Daran wird sich ungeachtet leicht steigender Neubauzahlen nichts spürbar ändern. Anhaltender Zuzug von Arbeitskräften in die Städte und die wachsende Zahl an kleineren Haushalten sorgen für einen weiterhin zunehmenden Wohnungsbedarf – und steigende Mieten. In kleineren Städten wird es dabei moderater zugehen als in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern. Aufgrund höherer Renditen in den sogenannten B-Städten bei vergleichbar sicherem Cash Flow sollten Investoren auch diese Standorte prüfen.
DIP Transaktionsvolumina