Im 9. Jahr in Folge weist der DIX 2010 eine negative Wertänderungsrendite eines repräsentativen Immobilienbestandes institutioneller Investoren aus. Beobachter reiben sich die Augen. Schließlich häufen sich die Jubelmeldungen der Makler. Höchstpreise und Knappheit dominieren die Maklerberichterstattung. Auch Victor von JLL und die seit 1975 methodisch konsistent erscheinende BulwienGesa-Studie hatten die positive Entwicklung der deutschen Immobilienpreise noch im Februar dokumentiert.
Wir haben für Sie für die kommende Ausgabe herausgearbeitet, ob methodische Unterschiede der Erfassung die drastischen Unterschiede auch im langfristigen Trend erklären. Oder gibt es tatsächlich noch die Überhänge deutlicher Überbewertungen früherer Jahre, die langsam heruntergeschrieben werden? Oder sind die Researcher auf dem Holzpfad? Oder sind die presserelevanten Maklermeldungen längst irreführend, da sie sich vom Durchschnittsmarkt entfernt haben? Oder unterscheiden sich tatsächlich Theorie und Praxis? Oder fälscht Transaktionsinteresse die Realität? Lassen Sie uns heute aber zunächst bei der Kurzdarstellung der IPD-Analyse „DIX 2010“ bleiben, so wie wir Ihnen auch die beiden anderen Studien vorstellten.
Der in der vergangenen Woche präsentierte DIX Total Return über alle analysierten Immobilienarten liegt bei 4,2%. Die Netto-Cash-Flow-Rendite liegt dabei bei 5,1%, wobei eine negative Wertänderungsrendite von -0,9% berücksichtigt wird. Damit war im Jahr 2010 zum neunten Mal in Folge die Wertänderungsrendite bei Bürogebäuden negativ. Seit Erfassung 1996 gab es überhaupt nur drei positive Ergebnisse. Dem war allerdings, zieht man den länger zurück reichenden Immobilienindex von BulwienGesa hinzu, schon seit dem Höhepunkt der Preise 1993 bis 1996 ein Rückgang von knapp 15% vorangegangen.
Der DIX Total Return ermittelt sich aus einem Total Return bei Handel von 5,4%, Büro 3,1%, Wohnen 5,1% und Industrie 7,2%. Dabei weist lediglich Büro eine negative Wertänderungsrendite von -1,8% aus. Dies überrascht umso mehr, da ja die Recherchen der Makler und von BulwienGesa gerade für Büro auch in den vergangenen Jahren eine positive Wertentwicklung melden. Beim DIX ist der Handel neutral und Wohnen hat um rd. 1% im Jahr 2010 an Wert zugelegt. Der DIX erfasst etwa 4 300 Immobilien mit einem Marktwert von gut 46 Mrd. Euro. Der durchschnittliche Marktwert pro Objekt liegt bei knapp 11 Mio. Euro. Es werden insgesamt 57 Portfolios analysiert. Davon macht rd. 40% Büro aus. Handel schlägt mit ca. 25% zu Buche und Wohnen mit weniger als 15%. Der Rest sind sonstige Nutzungen. Versicherungen (37%) und Offene Immobilienfonds (33,2%) machen fast 3/4 des gemeldeten Bestandes aus. Asset-Manager sind mit 16,6%, ausländische Investoren mit 5,5% und Spezialfonds mit 7,7% beteiligt.
„Der Immobilienbrief“-Fazit: Wenn Sie sich mit uns fragen, ob die Elite der Researcher in jeweils anderen Welten leben, denken Sie mit uns in der kommenden Ausgabe weiter. Vorab bleibt natürlich unsere Frage, die von Zyklenreitern oder Häusern mit Transaktionsinteresse oft beiseite gewischt wird, wie im Bestand mit guten Büros noch Geld verdient werden kann. Es sieht auf jeden Fall zunächst so aus, als käme die Bewertung tatsächlicher Bestände, also die Praxis, zu anderen Ergebnissen als die gut verkäufliche Theorie der synthetischen Kapitalwerte.