Düsseldorfer Büromarkt kann nicht an den soliden Jahresauftakt anknüpfen

1.Juli 2014   

In der ersten Jahreshälfte verzeichnet Catella in der Landeshauptstadt (nur Stadtgebiet, kein Umland) einen Flächenumsatz von 117.800 qm. Im zweiten Quartal summiert sich die Vermietungsleistung damit auf 43.800 qm. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das Halbjahresergebnis einem Rückgang von 27 %. Mit insgesamt 214 Mietvertragsabschlüssen ist jedoch keineswegs von einem Nachfrageeinbruch die Rede. Das Marktgeschehen wird maßgeblich vom kleinteiligen Flächensegment dominiert.

Stadttor in Düsseldorf (Hannover Leasing)

Stadttor in Düsseldorf (Hannover Leasing)

Der höchste Büroflächenumsatz erfolgte mit 34.370 qm im Teilmarkt City (29 % Marktanteil) und konnte seine Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahr um weitere 3.000 qm steigern. Somit konnte die City den zuvor umsatzstärksten Teilmarkt Nord ablösen. Der Teilmarkt Nord muss mit 28.900 qm (25 % Marktanteil) vermieteter Bürofläche einen Rückgang von 36 % verbuchen und kann keinen vergleichbaren Großabschluss wie die Flughafenverwaltung (13.530 qm) aus dem Vorjahr vermelden. Auch der Teilmarkt Kennedydamm / Golzheim  kann nicht an das Ergebnis des Vorjahres anknüpfen und erreicht mit 12.500 qm vermieteter Bürofläche (11 % Marktanteil) nur die Hälfte des Vorjahres. Weiterhin kann der Teilmarkt Nordost / Grafenberg den Aufwärtstrend des ersten Quartals fortsetzen. Von April bis Juni kann der Teilmarkt zwei weitere mittelflächige Abschlüsse mit zusammen 3.700 qm vermelden und so einen gesamten Umsatzanstieg um 7.800 qm (10 % Marktanteil) gegenüber dem Vorjahr erzielen. In den übrigen Teilmärkten sind ausschließlich Umsatzrückgänge zu registrieren. Nur der Teilmarkt Hafen kann ein leichtes Umsatzplus verbuchen.

Wie bereits zum Jahresanfang konnte der kleinteilige Flächenbereich (bis 500 qm) mit 39.100 qm den höchsten Umsatz registrieren. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Vermietungsrückgang von 14 % und ist auf die Abnahme der Gesamtnachfrage am Düsseldorfer Markt zurückzuführen. Die Anzahl an Vermietungen im traditionell starken Segment zwischen 501 qm bis 2.000 qm bleibt weiterhin gering. Zwar konnten diese im zweiten Quartal etwas Fahrt aufnehmen, jedoch bleiben sie mit einem Umsatzrückgang von 40 % gegenüber dem Vorjahr hinter den Erwartungen. Der Größenbereich zwischen 2.001 qm bis 5.000 qm liegt mit 30.860 qm lediglich leicht hinter dem Ergebnis des Vorjahres. Der Flächenumsatz im Größenbereich ab 5.001 qm bleibt wie auch im ersten Quartal 2014 unverändert und muss den zweithöchsten Umsatzrückgang aller Größenklassen hinnehmen.

Weiterhin kann sich die Düsseldorfer Spitzenmiete angesichts hochpreisiger Vermietungen in den Teilmärkten City und Bankenviertel weiter bei 27,50 €/qm halten. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit aktuell 13,54 €/qm lediglich leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Zurückzuführen ist dies in erster Linie auf die bisher ausgebliebenen Vermietungen im Segment zwischen 501 qm bis 2.000 qm. Nichtsdestotrotz ist das aktuelle Mietpreisniveau als stabil zu bewerten.

Die von Catella ermittelte Büroflächenleerstandsquote beträgt aktuell 10,8 % und entspricht einem Leerstand von 819.785 qm Bürofläche. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum konnte der Leerstand im Stadtgebiet somit um weitere 7 % (57.800 qm) abgebaut werden. Der Büroflächenbestand summiert sich zum ersten Halbjahr 2014 auf insgesamt 7.562.757 qm.

Fazit:

Die Landeshauptstadt kann im zweiten Quartal nicht an den soliden Jahresauftakt anknüpfen und muss im gesamten Stadtgebiet einen leichten Nachfragerückgang verbuchen. Weiterhin konnten die Vermietungen in dem sonst traditionell starken Flächensegment zwischen 501 qm bis 2.000 qm nicht den erhofften Umsatzanstieg erzielen. Die Unternehmen im kleinteiligen Flächensegment (bis 500 qm) zeigen sich weiterhin sehr umzugsfreudig, so dass lediglich die umsatztreibenden Vermietungen eine zurückhaltende Stellung einnehmen und oftmals bestehende Mietverträge verlängert werden. Erfreulich ist jedoch das durchschnittliche Mietpreisniveau, welches trotz alledem über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre liegt. Aufgrund des nach wie vor positiven konjunkturellen Umfelds und der noch vorhandenen Großgesuche sowie sich herauszögernde Mietvertragsabschlüsse, geht Catella Research bis zum Ende des Jahres von einem Vermietungsumsatz zwischen 280.000 qm bis 300.000 qm aus.

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